國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)2011年夏季年會(huì)于6月17日上午在北京萬(wàn)豪酒店舉行,本次會(huì)議主題是“創(chuàng)新·升級(jí)·轉(zhuǎn)型”。
在主題演講部分,我們聽(tīng)到了全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)聶梅生會(huì)長(zhǎng)四句簡(jiǎn)要形容了中國(guó)房地產(chǎn)當(dāng)前的形勢(shì)的精彩講話(huà):“第一,市場(chǎng)進(jìn)入糾結(jié),第二,調(diào)控進(jìn)入深邃,第三,行業(yè)重新定位,第四,企業(yè)面臨調(diào)整。”
5月份的數(shù)據(jù)已經(jīng)發(fā)布了,可以看得出來(lái),從資本來(lái)看,我一直認(rèn)為這次2010年到2011年的房地產(chǎn)調(diào)控,為根本的原因還是2009年寬松的貨幣政策之下大量的資金進(jìn)入房地產(chǎn),流動(dòng)性很強(qiáng),我們先分析資本層面。應(yīng)對(duì)當(dāng)前5.5個(gè)CPI,繼續(xù)收緊額貨幣政策,貨幣供應(yīng),5月當(dāng)月人民幣貸款同比少征了1000億。從貸款,信貸和固定政策沒(méi)有放款的現(xiàn)象,我們投資在高位,住宅投資是13000多億,達(dá)到了37.8的增幅,相當(dāng)?shù)母。我們同期固定資產(chǎn)增幅高出了12個(gè)百分點(diǎn),目前就是這樣。國(guó)內(nèi)貸款的增長(zhǎng),相對(duì)我們投資的增長(zhǎng)太少了,同期增長(zhǎng)的4.6%。外資這塊大幅增長(zhǎng),增長(zhǎng)了57.3%,外資226億美元進(jìn)來(lái)。
關(guān)于房地產(chǎn)出現(xiàn)的紅字,就是個(gè)人按揭貸款只有3000多億,下降8%,個(gè)人抵押貸款下降,一方面是限購(gòu)政策的作用,同時(shí)也說(shuō)明交易量的需求走弱,在下降。這種情況下房企的資金鏈緊張,從過(guò)去8%提升到現(xiàn)在的15%,這是當(dāng)前的情況。我們房企民居資產(chǎn)負(fù)債達(dá)到71.36%,這是從資本層面進(jìn)入了糾結(jié)。
第二方面看一下土地層面。住宅下滑了14%,土地出讓金4月份從2000多億下到了700多億,土地出讓金的加速下降,比如北京的1-5月下滑了84%,上海下滑了44%,海口和大連下滑了81%和27%。說(shuō)明土地層面也進(jìn)入了一個(gè)糾結(jié)狀況,開(kāi)發(fā)商有投資的錢(qián),就沒(méi)有錢(qián)去買(mǎi)未來(lái)的地,如果未來(lái)的地不買(mǎi)供給就不能提高,這樣房?jī)r(jià)供需又會(huì)出現(xiàn)反彈。開(kāi)發(fā)商拿地使土地市場(chǎng)進(jìn)入低迷,使地方政府財(cái)政收入減少,保障房計(jì)劃的實(shí)施就會(huì)受阻,使住房的需求矛盾進(jìn)一步加劇。
第三方面看市場(chǎng),大家比較重視量和價(jià)的問(wèn)題。5月份的房地產(chǎn)市場(chǎng),應(yīng)該說(shuō)處在一個(gè)比較焦灼的狀況。因?yàn)槊魈觳虐l(fā)布統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字,我們看一下研究院的數(shù)據(jù),調(diào)控的結(jié)果已經(jīng)體現(xiàn),半數(shù)停止上漲,多數(shù)城市成交量出現(xiàn)增長(zhǎng),是這么一個(gè)態(tài)勢(shì)。停止上漲的,甚至也有一些城市開(kāi)始下降,大部分是限購(gòu)的一線(xiàn)城市,但是二、三、四線(xiàn)城市的交易量都在上漲。
開(kāi)發(fā)商放慢了開(kāi)發(fā)速度,供需雙方繼續(xù)觀(guān)望,F(xiàn)在已經(jīng)是6月17號(hào)了,數(shù)據(jù)說(shuō)的是5月份的,這個(gè)月的數(shù)據(jù)是怎么樣的?我們看北京市的統(tǒng)計(jì),北京6月新房二手房的成交量較5月份下調(diào)了12%和21%。
調(diào)控進(jìn)入了深水區(qū)。什么是深水區(qū)?就是觸及到制度問(wèn)題,根本性的問(wèn)題,就是一時(shí)半會(huì)調(diào)不了。比如土地制度,土地財(cái)政的比重持續(xù)上升,從2004年到2010年一直在上升,土地財(cái)政去年達(dá)到了71%。在這樣的情況下,如果仍然認(rèn)為是開(kāi)發(fā)商的漲價(jià)和黑白合同等等就不夠了。
所以我認(rèn)為調(diào)控進(jìn)入深水區(qū)就是這樣,鐵三角之一就是買(mǎi)地的一方,去年開(kāi)發(fā)企業(yè)落實(shí)土地面積4億平方米,現(xiàn)在還有3億平方米在那里,就吸入了買(mǎi)地的錢(qián),F(xiàn)在開(kāi)發(fā)的是去年、前年的還沒(méi)有賣(mài)完的。第二方面就是中央政府和地方政府,2.9萬(wàn)億收完了。第三,就是拿到土地證以后,抵押了,銀行也放了,形成了鐵三角。如果3萬(wàn)億不動(dòng),就是一個(gè)牢牢的鎖定的底盤(pán),動(dòng)一家就牽動(dòng)另外兩家。開(kāi)發(fā)商拿了地以后需要兩年才能開(kāi)發(fā),兩年以后土地才能變成產(chǎn)品進(jìn)入市場(chǎng),平抑房?jī)r(jià),穩(wěn)定房?jī)r(jià)。如果我們的土地出讓制度不改變,難免會(huì)有反復(fù),這是關(guān)于制度性。
另外是房產(chǎn)稅。大家覺(jué)得應(yīng)該房產(chǎn)稅增加,其實(shí)沒(méi)有那么簡(jiǎn)單,就看你用什么方式收房產(chǎn)稅。如果美國(guó)模式,存量住宅都收1.5%的話(huà),那每年就是相當(dāng)大的數(shù)字,但是這個(gè)征收方式是不現(xiàn)實(shí)的。關(guān)于這件事情,我和美國(guó)的經(jīng)濟(jì)首席顧問(wèn)談過(guò),給我很多啟發(fā)。這些問(wèn)題在于什么呢?不是說(shuō)不能像美國(guó)那樣收稅,比如房改房是10萬(wàn)一套,現(xiàn)在漲到了400萬(wàn),是按400萬(wàn)收還是按10萬(wàn)收?美國(guó)的首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家告訴我應(yīng)該按照400萬(wàn)收,我說(shuō)是收不上來(lái)的,因?yàn)槲覜](méi)有錢(qián)付那么多,他說(shuō)沒(méi)有關(guān)系,可以向銀行借,最后房子出手的時(shí)候再還銀行,最后銀行可以收回,這是美國(guó)的做法。但是我跟他說(shuō)中國(guó)不可能這種向銀行借錢(qián)交房產(chǎn)稅,這是辦不成的。他說(shuō)為什么?就是當(dāng)收土地出讓金的時(shí)候,一次收了70年的租約,我把70年的租金都收了,現(xiàn)在要收房產(chǎn)稅是一年一年往回收,除非70年的租金一年一年往回退,如果當(dāng)時(shí)不是一次收就不會(huì)有現(xiàn)在的問(wèn)題,房?jī)r(jià)也不會(huì)像這樣了。如果當(dāng)初把70年都一下收完了,怎么吐得出來(lái)?怎么向銀行貸款。所以中國(guó)根本的問(wèn)題,房產(chǎn)稅的根本問(wèn)題是原來(lái)涉及土地出讓金的時(shí)候問(wèn)題。這些問(wèn)題不是短時(shí)能解決的,如果認(rèn)為房產(chǎn)稅是直接降低房?jī)r(jià),這太短期了。怎么樣建立一個(gè)合理的長(zhǎng)效的稅收機(jī)制,稅制是非常重要的。#p#副標(biāo)題#e#
剛才鄭理事長(zhǎng)講到了房地產(chǎn)確實(shí)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè),對(duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率房地產(chǎn)是10.4%,2009年拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)率是19.4%,當(dāng)然是非常重要的產(chǎn)業(yè)。但是前提是什么?就是靠投資拉動(dòng)GDP的階段是這樣的情況,去年投資還有5萬(wàn)多億,相當(dāng)大的投資。剛才鄭理事長(zhǎng)講得非常清楚,國(guó)民經(jīng)濟(jì)怎么轉(zhuǎn)型,我們?nèi)荞R車(chē)的作用需要調(diào)整,經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要轉(zhuǎn)向內(nèi)需。城市化的內(nèi)涵也發(fā)生了變化,我們認(rèn)為我們有一張王牌,人要進(jìn)城,所以要蓋房,但是內(nèi)涵發(fā)生了很大變化,現(xiàn)在的城市化更注重城鄉(xiāng)均衡發(fā)展,還有高收入階層和低收入階層的差距減小。農(nóng)民工并沒(méi)有享受到城市化的成果和效益,并沒(méi)有成為城市的人,恰恰相反,在保障性住房方面還限制外來(lái)戶(hù)口享受。
仔細(xì)想一想,商品住宅是房地產(chǎn)的主體,曾經(jīng)達(dá)到80%,這種單一模式,商品房的第一方式到底走多遠(yuǎn)?我們一方面說(shuō)城鎮(zhèn)居民住房自由率達(dá)到86%,保障房又要上來(lái),占很多城市銷(xiāo)售量的50%,全國(guó)都要占30%。原來(lái)已經(jīng)80%,又要上30%、50%,在未來(lái)三年,“十二五”計(jì)劃,未來(lái)商品房的空置率還是不能忽視的,人口結(jié)構(gòu)也在發(fā)生變化,比如老齡化以后家庭人口在減少,未來(lái)是什么趨勢(shì)?我們要提前研究。要提前考慮商品住宅類(lèi)的,這一類(lèi)的轉(zhuǎn)型在保障房方面要考慮,還有租賃這塊。還要考慮城市發(fā)展的承載到底在什么地方,一環(huán)、二環(huán)、三環(huán)、八環(huán)去擴(kuò)展嗎?是做基礎(chǔ)設(shè)施,就是我們說(shuō)的“鐵公雞”,會(huì)影響未來(lái)的發(fā)展模式。而且東、西部的發(fā)展會(huì)造成新的板塊,很多開(kāi)發(fā)商已經(jīng)轉(zhuǎn)出來(lái)搞城市運(yùn)營(yíng),城市綜合題,城鄉(xiāng)一體化,這部分得到了發(fā)展的空間,而不是被壓縮的空間。我們新型經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)區(qū)即將出現(xiàn),我們?cè)趺闯蔀樗麄兊某休d?開(kāi)發(fā)區(qū)、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型基地,農(nóng)業(yè),IT等等,都需要房地產(chǎn)來(lái)承載。我們要變成其他產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的一個(gè)承載力,所以我們內(nèi)需型的,消費(fèi)型的產(chǎn)業(yè)承載,在座的很多人都非常關(guān)注的旅游,服務(wù)業(yè),養(yǎng)老產(chǎn)業(yè),這部分內(nèi)需型也是我們國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)重要轉(zhuǎn)向。
對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō),商品房市場(chǎng)將面臨保障房平分秋色的局面。從單一的商品房開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)向復(fù)合業(yè)態(tài),從開(kāi)發(fā)銷(xiāo)商物業(yè)轉(zhuǎn)向銷(xiāo)售與持有,要持有一部分,包括住房也有公租房,也有持有機(jī)構(gòu),大型的企業(yè)的整合能力要提高。我覺(jué)得在這次調(diào)控中,大型企業(yè),不管是商品住宅的整合能力還有集中度都要提高,中小型企業(yè)困難加大,現(xiàn)在中小型企業(yè)融資問(wèn)題比大型企業(yè)要嚴(yán)峻得多,這樣的結(jié)果企業(yè)集中度會(huì)提高。所以企業(yè)發(fā)展從單純的規(guī)模擴(kuò)張,我們今年銷(xiāo)售多少,明年銷(xiāo)售多少,這樣一種發(fā)展轉(zhuǎn)向整合,集成式的發(fā)展,也是我們房地產(chǎn)企業(yè)面臨的重整。
另外,中國(guó)人均GDP到了4000-5000美元,已經(jīng)接近中等發(fā)達(dá)國(guó)家,怎么避免落入陷阱,比如堅(jiān)持產(chǎn)業(yè)調(diào)整和城市化進(jìn)程的調(diào)整。房地產(chǎn)的角色,我最近一直在講,我們是不是參與投資拉動(dòng)這樣一個(gè)火車(chē)頭,應(yīng)該轉(zhuǎn)向?qū)?jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的承載作用。從火車(chē)頭的作用轉(zhuǎn)到一種承載作用,和其他的新興產(chǎn)業(yè)融合共生。