房價就是供需失衡的反映，而房地產(chǎn)的瓶頸制約因素又是政府壟斷的土地供應。我一直強調(diào)一個觀點，決定當期房價的不是當期的供給和需求，而是預期的供給和需求。“18億畝紅線”已在社會上牢牢地建立了土地稀缺從而房產(chǎn)稀缺的預期，干預房地產(chǎn)的18般兵器(“國十條”和“新八條”)又大大增加了未來的不確定性，當期開發(fā)規(guī)模隨著銷售額的萎縮而減少，勢必引起未來供應量的下降，調(diào)控政策強化而不是削弱了供應短缺的預期，增加而不是減少了房價上漲的壓力。

　　凡價格高漲，必然是供不應求。以金融行業(yè)為例，眼下民營企業(yè)融資困難，黑市利率高達50%，甚至超過100%，說明面向中小企業(yè)的金融服務供應嚴重不足。不是因為銀根緊了和資金缺乏，而是中間渠道不暢通。否則就不能解釋，為什么國企沒有資金問題，為什么各地仍在拉閘限電，為什么木材、中藥材等商品的炒作依然火爆。如何將社會游資引向實體經(jīng)濟中的企業(yè)?放松管制，讓更多的民營小型金融機構進入市場，發(fā)揮金融中介作用，解決中小企業(yè)的融資問題，活躍地方經(jīng)濟，創(chuàng)造更多就業(yè)。我們不差錢，差的是機構和渠道，差的是金融開放。

　　在傳統(tǒng)的凱恩斯主義分析框架中，通貨膨脹和經(jīng)濟增長不可兼顧：要想保增長，必須容忍通脹;要想控制物價，必須犧牲增長。這個政策上的兩難導致了政府的猶豫不決，以及民眾和企業(yè)對緊縮的抵觸。實際上，兩全之計是存在的，但必須到凱恩斯經(jīng)濟學之外去尋找，將研究和關注的重點從傳統(tǒng)的需求分析轉向供給，從投資、消費、出口需求轉向供給仍處于短缺狀態(tài)的部門。

　　去年下半年以來，不斷增加的通脹壓力促使中央銀行收緊銀根，企業(yè)特別是民營企業(yè)遭遇融資困難，一些企業(yè)因此而破產(chǎn)。我們又處于典型的宏觀經(jīng)濟政策兩難困境中：緊縮銀根則經(jīng)濟增速下滑，失業(yè)上升;不緊縮銀根，則通脹抬頭。在度過了最為困難的2009年和最為復雜的2010年后，我們迎來了最為糾結的2011年。

　　當前的通脹是過去兩年貨幣超發(fā)的結果。2009年廣義貨幣增長28%，GDP增長9.2%，兩者相差19個百分點。2010年廣義貨幣又增加了20%，而GDP增長10.3%，僅為貨幣供應增長率的一半。多發(fā)的貨幣遲早要體現(xiàn)在價格上，不是商品價格就是資產(chǎn)價格，或兩者同時上漲。所謂輸入性通脹、天氣異常不過是混淆主要因素和次要因素的托辭，即使公眾能夠接受，通脹也不會因此而回落。

　　為避免出現(xiàn)惡性通脹，我們應下決心繼續(xù)緊縮銀根，更多地使用利率、匯率的價格手段，輔之以存款準備金率等數(shù)量手段，將過去幾年間超發(fā)的貨幣收回來。畢竟超發(fā)貨幣帶來的繁榮是暫時的，輸血可救急于一時，不可能維持身體的長期健康，與其坐等滯脹的到來，不如抑制通脹于初發(fā)之時。

　　除了土地，對市場預期產(chǎn)生較大影響的就是貨幣政策。因加息步伐落后于通貨膨脹，真實利率長期為負，通脹預期抬頭，購買實物資產(chǎn)的需求持續(xù)旺盛。在“買比不買強”、“晚買不如早買”的心理驅使下，假證明、假離婚、個人購買轉為公司購買等手法流行，嚴厲的行政手段也無法壓制堅挺的當期需求，房價并未出現(xiàn)顯著回落。

　　保障房是否可以增加供給，扭轉供不應求的局面?我認為可能性不大。以“大躍進”方式上馬，保障房本身就問題重重。蓋房的土地在哪里?資金在哪里?交通、商業(yè)、學校、醫(yī)院等配套設施誰負責提供?有無足夠的建筑施工能力?怎樣保證施工質量?保障房建成后如何分配?市民是否愿意去住?若不研究解決這一系列的問題，僅僅簡單地用行政手段把指標強壓給各級政府，結果一定是弄虛作假和騷擾民眾。媒體已有報道，一些地方將拆遷安置房、教師和員工宿舍算作保障房，湊數(shù)完成任務，實際并未增加有效供給;在另一些地方，政府預收了幾十年的房租，以籌集建設資金。做不到的事非要承諾，畫餅充饑吊起了胃口，預期一旦落空，饑餓感更加強烈。

　　退一步講，即使保障房順利建成，商品房可能會因此而更加昂貴。這是因為保障房主要滿足低收入階層的住房需求，能夠分流的中端和高端需求有限。由于“18億畝紅線”的硬性約束，土地供應總量是固定的，用于保障房的多了，用于商品房的必然減少。簡單的算術告訴我們，保障房計劃使預期商品房供應缺口擴大，會推動商品房當期價格上漲。

　　如果政府下決心將房地產(chǎn)調(diào)控進行到底，是否能夠改變市場的預期?也許，但問題是調(diào)控能否進行到底?過去幾次樓市調(diào)控，都因投鼠忌器，顧慮對經(jīng)濟增長的負面影響而放棄。一旦政策松動，價格立即報復性反彈，相信這次也不會例外。與前幾次不同的是，在控制通脹的總體方向下，政府似乎愿意犧牲一、兩個百分點的GDP，以求房價的下降。但這次必須顧忌的“器”也不同了，地方財政可能成為新的掣肘因素。#p#副標題#e#

　　有人認為，1994年的分稅制改革后，財權過分集中在中央政府，地方的財權和事權不對稱，地方不得不另辟財源，土地財政應運而生。這個分析看上去有道理，但并不準確，地方財政赤字的主要原因是支出增長過快，特別是金融危機期間，執(zhí)行拉動內(nèi)需的政策，各地無不大干快上，地鐵、公路、機場等基礎設施投資猛增。支出超過收入，地方政府只好用賣地收入和土地抵押貸款彌補不足。請注意，用土地作為抵押，獲得銀行貸款，這是土地財政的重要組成部分。地價不僅影響賣地收入，而且在很大程度上決定了地方政府債務融資的規(guī)模。官方數(shù)字表明，截至去年年底，全國共有各類地方政府融資平臺8千多個，貸款余額8萬多億，相當于中央和地方政府一年的財政預算總收入。

　　房地產(chǎn)調(diào)控令土地財政難以為繼，如果將調(diào)控進行到底，資金鏈條首先斷裂的可能是地方政府，而不是開發(fā)商，那時怎么辦?如果沿著行政干預的思路走不下去了，房地產(chǎn)市場的希望又在哪里?和金融業(yè)一樣，要從根本上解決房地產(chǎn)的問題，仍然要靠改革和開放。具體而言，開放土地一級市場，增加土地供應，平抑地價和房價，徹底改變土地和房屋越來越稀缺的預期。土地的市場配置將消除土地財政，為了平衡地方預算，需要進行財稅體制改革。改革的重點不在中央和地方財權的劃分，而在政府職能的準確界定，以及公眾對財政稅收的監(jiān)督。政府應弱化其經(jīng)濟功能和投資功能，裁減冗員，削減政府消費，將有限的稅收收入集中在公共服務和民生上，民生項目包括了保障房的建設。換句話說，財政改革重在節(jié)流，而不是開源。政府的職能和開支若按現(xiàn)在的趨勢擴張，再開辟多少財源也不夠用。如果要節(jié)流，就必須強化納稅人的監(jiān)督與制約。歷史經(jīng)驗告訴我們，自我約束是靠不住的。

　　從宏觀政策和行政干預轉向改革開放，改革財稅體制，開放壟斷的和被管制的行業(yè)，開放市場，創(chuàng)造新的投資機會和就業(yè)機會。中國經(jīng)濟的增長潛力并未窮盡，是僵化的體制使我們陷入當前的兩難困境。

　　房價的癥結在于地方財政，這已逐漸成為人們的共識。房價中約40%~60%為地價和各種費稅，也就是地方財政收入，不解決地方財政問題，房價就是打不開的死結。堅持改革開放，我們就能夠打破僵化的體制，迎來新一輪的經(jīng)濟增長。有效節(jié)制房價的上漲，從而穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。