提要：住建部政策研究中心副主任秦虹認為，房產(chǎn)稅收得越少越成功。如此房產(chǎn)稅埋下了嚴重的后遺癥，房地產(chǎn)多了一個抑制高價的稅種，卻沒有解決中國房地產(chǎn)的心腹之患。不從根本上治理房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)市場甚至中國經(jīng)濟都將面臨巨大風險。

    住建部政策研究中心副主任秦虹認為，房產(chǎn)稅收得越少越成功。這樣的認識是有害的，也是不符合金融規(guī)律的。

　　政府開征房產(chǎn)稅的目的必須厘清。開征房產(chǎn)稅，是為了尋求替代土地財政的良方，而絕不僅僅是為了抑制高價房。

　　房產(chǎn)稅收得越少越成功的邏輯顯然與此背道而馳。滬渝兩市都實行了針對高房價的差別化稅率，如在上海，本市居民新購的第二套商品房，按平均房價的兩倍為界，分別實行0.4%和0.6%兩檔稅率。在重慶購買獨棟商品住宅和高檔住房的，按前兩年平均房價的3倍、3至4倍和4倍以上，分別設(shè)定了0.5%、1%和1.2%三檔稅率，本市居民購買普通住宅不征稅。如果上海和重慶房產(chǎn)稅收得少，只能說明價格高的住房賣得少，這意味著高價房的需求低，那么高價房的價格上漲的概率就小，如果高價房的價格不漲，低價房的價格上漲空間就不大。據(jù)了解，重慶市今年應(yīng)稅高檔房的成交價同比已經(jīng)下降了10%。從本質(zhì)上來說，滬渝兩地的房產(chǎn)稅是對某一區(qū)間以上的高價房的懲罰性稅種，既不是持有稅，更不是資本利得稅，與通常意義上所稱的物業(yè)稅意義完全不同。

　　如此房產(chǎn)稅埋下了嚴重的后遺癥，房地產(chǎn)多了一個抑制高價的稅種，卻沒有解決中國房地產(chǎn)的心腹之患。目前兩市所收房產(chǎn)稅收得可憐，雖然還未到征稅周期，目前判定房產(chǎn)稅數(shù)量為時過早。但是，兩市房產(chǎn)稅總體較少是不爭的事實，地方財務(wù)風險將很快顯現(xiàn)。

　　即便今年兩市房產(chǎn)稅收入高達1億，對地方財政仍然是杯水車薪，兩市的土地依賴癥不會因此下降。2010年，重慶國有土地使用權(quán)出讓金收入完成900.3億元，增長112.2%，上海超過1500億。中國社科院發(fā)布的2011年房地產(chǎn)藍皮書顯示，“十一五”期間，全國土地出讓成交總價款累計超過7萬億元，地方財政總收入中土地出讓成交總價款占比從2006年的38.9%，上升到2010年的65.9%，這還不包括附著在房地產(chǎn)上的眾多稅費。地方基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和保障房建設(shè)資金大量來源于此。但今年前4個月，北京、上海、深圳等城市土地出讓金收入同比均減少超過三成，北京更是大幅減少55%，至今年下半年，一些地方政府將面臨無米下炊的窘境，變異的房產(chǎn)稅卻溫柔無力，被加上成功的桂冠端坐一旁。

　　不從根本上治理房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)市場甚至中國經(jīng)濟都將面臨巨大風險。

　　第一個風險是地方財政赤字與銀行風險，目前一些地方政府絞盡腦汁增加投融資平臺向銀行融資。地方政府收入從何而來，向傷痕累累的實體企業(yè)嚴厲征稅嗎?向個人頭上增加稅收嗎?銀行表面上利率水漲船高漁翁得利，實際上卻暗含了越來越大的壞帳風險，或者在房地產(chǎn)泡沫崩潰后引發(fā)野村證券所說的資產(chǎn)負債表的衰退;

　　第二個風險是民間高利貸的風險，根據(jù)筆者的市場調(diào)研，目前民間投資資金有70%投向了房地產(chǎn)信托或者房地產(chǎn)基金，以穩(wěn)獲10%以上的年化收益率，但背后是房地產(chǎn)公司背負高額融資成本。目前中小房地產(chǎn)開發(fā)商信托融資成本高達20%甚至25%，而大型房地產(chǎn)開發(fā)商融資成本則在15%左右，如此高的融資成本加上成交量下挫，很可能引發(fā)資金鏈據(jù)測算，從去年開始有5000億以上資金流入房地產(chǎn)信托，這些人盲目相信地產(chǎn)不滅神話，趁房產(chǎn)商資金鏈抽緊大發(fā)橫財，一旦房地產(chǎn)急速下挫，將引發(fā)民間金融漩渦。

　　房產(chǎn)稅是政府所掌握的最重要的房地產(chǎn)市場做空工具。如果說限購行政色彩過于濃厚無法持久，限貸無法應(yīng)對社會上四處流動的現(xiàn)金，那么，房產(chǎn)稅則是能夠改變投資關(guān)鍵預(yù)期的品種。如果房產(chǎn)稅接近資本利得稅，那么當投資收益上升時，政府可以通過房產(chǎn)稅扼制投資收益空間;如果房產(chǎn)稅接近物業(yè)稅，那么當持有者大批捂房浪費社會資源時，政府可以提高持有稅將存量房逼出市場。一個擁有收益決定權(quán)的稅種，必定是資本或者貨幣市場的武器，這一武器被不恰當?shù)囟ㄎ唬�真正的房產(chǎn)稅被莫名其妙地束之高閣，還美其名曰成果豐碩。無怪乎還有680物業(yè)的擁有者，因為他們無需支付任何持有成本，只要是前幾年買的，就能夠做到以房養(yǎng)貸。在交易時也無需繳納更多的資本利得稅。

　　我們必須從中國稅費結(jié)構(gòu)調(diào)整、中央與地方財政分配、中國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的大局上認識房產(chǎn)稅，而不是向既得利益階層一味綏靖，使新稅種墮落成為無關(guān)痛癢的苛捐雜稅。與此同時，開辟通向?qū)嶓w經(jīng)濟的融資渠道，使民間資金最大限度地參與中國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型變革，最大限度地分享中國經(jīng)濟發(fā)展的紅利。