近日，發(fā)改委有關人士透露正在研究商品住宅反暴利規(guī)定，以確保其價格維持在合理水平。房地產(chǎn)調控終于要動用價格管制手段嗎?

　　3月份，發(fā)改委發(fā)布《商品房銷售明碼標價規(guī)定》，要求商品房銷售一房一價，明碼標價，不得隨意漲價。據(jù)說反暴利的直接動機是為打擊企業(yè)隨意抬高標價以規(guī)避這項政策的做法。

　　要探討限價措施的調控邏輯與由來，有必要重新回顧商品住宅調控手段的演進過程。

　　最初，采取調高交易稅、首付比例和房貸利率以及“限貸”等手段。在此階段，調控措施通過改變部分人群的購房成本從而減少需求，實現(xiàn)穩(wěn)定或者降低價格的目標。隨后，“限購”令出臺，以行政命令方式直接否決了投資投機性需求的購房資格。

　　現(xiàn)在，有關部門提出要對商品住宅實施反暴利規(guī)定，則是在“合理引導購房需求”的基礎上更進一步，直接管制價格。其內在邏輯并不復雜，既然要穩(wěn)定房地產(chǎn)價格，有什么比直接管理房地產(chǎn)價格更有效?需要提醒的是，邁出價格管制這一步，意味著更多管制必須跟進，有可能在“管不勝管、防不勝防”的泥淖中越陷越深。

　　正如大家所了解的，反暴利旗幟很容易贏得無力承擔高房價的民眾支持，但是操弄民意并不是解決問題的根本方法。姑且不論價格管制是對市場經(jīng)濟根本規(guī)律的背離，如果反暴利僅限于核定企業(yè)的成本、價格和利潤，在操作性方面一定會出現(xiàn)問題。

　　首先，界定暴利就是一個難題。是以企業(yè)自有資金還是以全部投資作為基準來計算利潤?通常房地產(chǎn)項目三年左右一個周期，究竟年利潤率多高是暴利?不論在理論上還是實踐中，這都缺乏明確標準。最尷尬的還在于：算清楚賬目后就會發(fā)現(xiàn)，流入政府的土地成本和各項稅費要占大頭。眾多公開報道顯示，這部分在房價中的比例大致在40%~60%左右。

　　其次，就算界定了暴利的標準，限定了房價，怎么賣房又成了難題。市場價格高，說明需求旺盛，限定價格的商品房必然供不應求。如果像政策性的限價房一樣搖號，只怕會在商品交易史中要開一個令人擔憂的先例。一旦搖號銷售，為避免搖中號的幸運兒高價轉手，限價措施必然要進一步擴展到二手房，這將是沒有終點的管控辦法。如果不搖號，更需要管控深入，防范另兩種情況：一種是有關政府官員通過各種方式從開發(fā)商處獲得部分限價商品房，倒手盈利，這在杭州市前副市長許邁永的致富方式中也是一招;另一種是開發(fā)商走陰陽合同，低價明賣，暗地再收差價，在供不應求的情況下，買房者也會配合。

　　如果限價手段付諸實施，“調控”的想象空間也就豁然洞開?激進一些的措施，無非就是政府直接定價，直接收款，然后轉給開發(fā)商，并且限定這些房子在多少年內不得進入二手房市場交易。這確實能徹底解決商品房市場的高房價問題，而房地產(chǎn)市場也在管控中徹底消失了。

　　要解決高房價問題，還是要從供求關系入手。要看到中國房地產(chǎn)市場存在的問題，在供應方面，是政府壟斷供地帶來的開發(fā)商寡頭控制市場局面;在需求方面，是流動性過剩和投資方向狹窄帶來的投資或者投機需求旺盛。

　　根本的解決之道在于調整匯率形成和貨幣發(fā)行機制、改革我國土地市場供應結構和方式、破除壟斷放大市場空間等方面，而不是訴諸于對房地產(chǎn)商的高道德要求，重拾計劃經(jīng)濟手段，否則除了轉移社會矛盾和注意力，背離市場經(jīng)濟規(guī)律的調控手段經(jīng)不起歷史考驗。