鐘偉：房地產(chǎn)作為超額回報(bào)行業(yè)的年代已經(jīng)過去
發(fā)布時(shí)間：2015-01-05 來源：0352房網(wǎng) 編輯：木子
摘要：除非北上廣核心區(qū)域、房齡不長于十年的，否則繼續(xù)持有房子的必要性是比較弱的，因?yàn)?a href="http://www.fuzhouhuadun.com/" class="p_wordlink" target="_blank">房
地產(chǎn)作為帶來超額回報(bào)的行業(yè)的年代已經(jīng)過去了。
北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉近日在某機(jī)構(gòu)2015年宏觀經(jīng)濟(jì)金融暨
投資策略會(huì)上稱，除非北上廣核心區(qū)域、房齡不長于十年的，否則繼續(xù)持有房子的必要性是比較弱的，因?yàn)榉康禺a(chǎn)作為帶來超額回報(bào)的行業(yè)的年代已經(jīng)過去了。三四線城市的房地產(chǎn)已經(jīng)沒有投資價(jià)值。
“2015年房地產(chǎn)的總體特點(diǎn)是：
一線城市好，三四線城市一般；銷售面積好，大概能有14億平米，但銷售
價(jià)格一般；
住宅銷售不錯(cuò)，但商業(yè)、寫字樓
商鋪一般；
房產(chǎn)銷售端不錯(cuò)，房地產(chǎn)投資、
土地購置一般。同時(shí)，要關(guān)注人口、商業(yè)和利率對房地產(chǎn)的影響。”對于2015年房地產(chǎn)行情，鐘偉做出如是判斷。
“對于房地產(chǎn)調(diào)整的判斷，市場短期內(nèi)整體回暖的可能性不大。”中誠信托副總裁李振蓬也發(fā)表了相同
觀點(diǎn)。她給出的理由是：第一，市場預(yù)期；第二，利率市場化；第三是
庫存巨大。房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整，上一輪調(diào)整周期從2007年第四季度到2009年第二季度，延續(xù)了7個(gè)季度。市場銷量最大跌幅超過20%，價(jià)格跌幅超過15%。如果以2014年一季度開始作為此輪房地產(chǎn)調(diào)整的開始算，調(diào)整周期會(huì)到2015年下半年甚至2016年上半年。
東邊不亮西邊亮，房地產(chǎn)并購重組正在迅猛增長。Wind
數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2014年9月底，房地產(chǎn)行業(yè)已完成和未完成的并購金額合計(jì)為1054.04億元，去年同期這一數(shù)據(jù)僅為552.38億元，同比增長了90%。
“整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)的并購重組機(jī)會(huì)很大。”李振蓬分析，2014年市場基本面的整體低迷讓
房企的規(guī)�；l(fā)展受到了巨大阻礙，市場格局或?qū)⒚媾R重新洗牌的可能性，因此并購整合成為房企突圍融資困境、拓展市場份額的一條便捷通道。
對于2015年房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)，鐘偉表示：“總體來講，信托違約率微乎其微。剛性兌付的打破是很難的。”2012年融資方將高息的信托資金替換為相對低息的信托資金。這表明
開發(fā)商對未來的預(yù)判更加謹(jǐn)慎，不愿冒險(xiǎn)，所以違約風(fēng)險(xiǎn)更低。
對于具體房地產(chǎn)信托產(chǎn)品是否會(huì)違約，鐘偉表示，主要看兩點(diǎn)：一是項(xiàng)目，避免多次滾動(dòng)發(fā)行的項(xiàng)目；二是發(fā)行主體，一般背靠較大的平臺(tái)、資金實(shí)力雄厚、中大型信托公司不愿意打破剛性兌付，否則可能喪失市場聲望和客戶資源。
2015年最多兩次降息
對于2015年貨幣
政策走向，鐘偉認(rèn)為：“不會(huì)那么劇烈。市場普遍預(yù)計(jì)的全面降準(zhǔn)可能性不大，人民銀行最大的可能性是把央票回收，大概能釋放1.3萬億-1.4萬億的流動(dòng)性，效果相當(dāng)于降準(zhǔn)不到1個(gè)百分點(diǎn)。”
至于降息問題，鐘偉表示，2014年已經(jīng)降息過一次，2015年上半年可能還有一次降息，但2015年最多兩次，要達(dá)到市場預(yù)期的4次是不現(xiàn)實(shí)的。理由在于，降息后股票上漲，國債隨之上漲，但理財(cái)產(chǎn)品的收益不會(huì)漲，但銀行儲(chǔ)蓄資金勢必會(huì)減少，轉(zhuǎn)變成信托或財(cái)富私行的產(chǎn)品。
此外，央行通過各種各樣的創(chuàng)新工具，為市場注入流動(dòng)性。“貨幣政策的變化給A股帶來的機(jī)會(huì)還是不少的。”鐘偉說。
