近期，國務(wù)院派出的八個樓市督查組赴各地進(jìn)行督查。盡管全國樓市成交陷入低迷，但房價依舊保持高位。有消息稱，中國房地產(chǎn)市場調(diào)控將進(jìn)一步升級。國家發(fā)改委也正在研究商品住房領(lǐng)域?qū)嵤┓幢├��?guī)定，以使商品房價格能夠保持在合理水平。

　　樓市嚴(yán)控下，房地產(chǎn)開發(fā)商使出渾身解數(shù)，頻打優(yōu)惠牌，在房價“降與不降”之間徘徊。反商品房“暴利”之聲不絕于耳，房價“暴利”能否“止暴”?

　　中國房地產(chǎn)行業(yè)暴利狀況如何?

　　到底房地產(chǎn)是否有暴利，相信答案是不言而喻。在中國大陸的各類富豪榜上，房地產(chǎn)富豪們始終名列前茅。“福布斯2005年中國富豪榜”上，前50人中有15人以房地產(chǎn)為主業(yè)或主業(yè)之一。

　　中國社科院2011《住房綠皮書》分析，眾多企業(yè)集中投資房地產(chǎn)的一個重要原因就是相對較高的行業(yè)毛利率。2009年，我國房地產(chǎn)業(yè)平均毛利率為55.72%。

　　全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)合會研究院副院長陳寶存說，現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)的利潤并沒有像外界想象的那種暴利，目前房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤率也就在15%-20%之間。此前有媒體報道，國際上房地產(chǎn)利潤合理區(qū)間通常不超過5%。

　　而商務(wù)部國際貿(mào)易經(jīng)濟(jì)合作研究院研究員梅新育表示，他幾年前對北京地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)利潤率進(jìn)行間接估算時發(fā)現(xiàn)，地處西四環(huán)和西五環(huán)之間的玉泉路周邊地區(qū)商品房銷售利潤率大概為34.7%，投資收益率高達(dá)138.8%。近年來，房地產(chǎn)業(yè)這種高銷售利潤率、高投資收益率已是眾所周知。

　　“我沒有調(diào)查你們每一個房地產(chǎn)商的利潤，但是我認(rèn)為房地產(chǎn)商作為社會的一個成員，你們應(yīng)該對社會盡到應(yīng)有的責(zé)任。你們的身上也應(yīng)該流著道德的血液。”溫家寶總理今年2月與網(wǎng)友交流時的一番話，引發(fā)社會共鳴。

　　中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(qiáng)接受人民網(wǎng)記者采訪時表示，各項目成本和利潤情況不同，即便是相鄰地塊，定位不同，開發(fā)商投資成本也不一樣。土地成本也許可比，但設(shè)計費、建設(shè)成本等環(huán)節(jié)差異很大，“暴利”界定還有難度。

　　多年來，盡管國家統(tǒng)計局、國土資源部、全國工商聯(lián)等部門或者機(jī)構(gòu)都調(diào)查過房價成本構(gòu)成，但因為有的調(diào)查結(jié)果一直沒有公布，已公布的不同部門的很多數(shù)據(jù)相差較多，因此，房價的真實成本對于公眾來說始終是難解之謎，有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)是否存在暴利也因此眾說紛紜。

　　“國家反對開發(fā)商謀取暴力是為老百姓著想，”一買房者則認(rèn)為，“高房價便是開發(fā)商‘暴利’存在的最好證明。”

　　房地產(chǎn)業(yè)有暴利?地產(chǎn)商“叫屈”

　　就在公眾責(zé)怨高房價緣由開發(fā)商“暴利”之時，開發(fā)商也開始為自己所背負(fù)的“暴利”“喊冤”。

　　萬科[簡介 最新動態(tài)]董事局主席王石稱沒有高利潤，萬通地產(chǎn)[簡介 最新動態(tài)]董事局前主席馮侖早在2009年也曾公開表示，房地產(chǎn)開發(fā)商的平均資產(chǎn)收益率達(dá)不到5%;華遠(yuǎn)[簡介 最新動態(tài)]集團(tuán)董事長任志強(qiáng)也稱，過去幾年平均的行業(yè)利潤率只有8%左右。任志強(qiáng)并在微博中回應(yīng)，“可以讓全社會公正的了解誰是暴利，別總被埋在欺騙之中�，F(xiàn)在被壟斷的是土地”。華潤置地副總李光翌也在微博中叫屈“開發(fā)商怎都成了不法之徒?”

　　“在中國，小到日用品，大到汽車，惟獨房地產(chǎn)價格‘不透明’，標(biāo)價依據(jù)不清，大多僅公布平均價，起步價。至于一套房子應(yīng)值多少錢，也只有開發(fā)商自己算得清。”中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌告訴人民網(wǎng)記者，“現(xiàn)在房地產(chǎn)市場不規(guī)范，隨意性很大，甚至市場好時，一天一個價格。這樣非常容易產(chǎn)生哄臺價格，開發(fā)商隨機(jī)謀暴利的行為。”

　　“住房定價過高就會被認(rèn)為是暴利。” 中國社會科學(xué)院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究員曹建海接受人民網(wǎng)記者采訪時表示，“開發(fā)商的價格是不是定高了?只要超過正常的市場價格20%，就可以認(rèn)為是暴利。”#p#副標(biāo)題#e#

　　體制扭曲導(dǎo)致暴利 開發(fā)商、政府都有責(zé)任

　　顧云昌表示，在目前房地產(chǎn)市場依然“供不應(yīng)求”狀況下，出臺反暴利的規(guī)定就顯得非常必要。

　　“反暴利有兩種，一種是受益是國家的，一種是讓利給百姓，不讓房價過快上漲。只有賣不出去的房子，沒有賣不出去的價格。如果嚴(yán)格征收土地增值稅，會對抵制暴利起到一定作用。” 顧云昌告訴記者，房價越高，百姓越買不起，與其征增值稅，不如把房價降下來，讓利消費者。當(dāng)前，對土地增值稅進(jìn)行清算是有利的，最終對平抑房價肯定能起到積極的作用。

　　“在德國，如果開發(fā)商的住房利潤水平過高，就得承擔(dān)刑事責(zé)任。我國住房市場之所以存在巨大的暴利，最根本的問題就在于國內(nèi)不少住房政策不把住房投資投機(jī)與消費區(qū)分開，并利用銀行的金融杠桿及優(yōu)惠的稅收政策鼓勵住房投機(jī)炒作。”中國社科院金融研究所研究員易憲容接受人民網(wǎng)記者采訪時說，“制止房地產(chǎn)暴利就得要從住房市場暴利的源頭入手。要制止住房的暴利，既可通過住房定價機(jī)制把房地產(chǎn)開發(fā)的利潤限制在一定范圍內(nèi)，而更為重要的，是要全面遏制住房的投機(jī)炒作，保證住房是居民改善條件的商品而不是賺錢的工具。”

　　“如果暴利體制不改變，而只出臺反暴利法規(guī)也是沒有用的。實際上政府的高稅收也構(gòu)成高房價的一個因素。”曹建海認(rèn)為，政府真正要想的是如何真正讓房價降下來，關(guān)鍵是要打破暴利體制的存在。“開發(fā)商的經(jīng)營都是壟斷的，政府也參與其中，更是壟斷。一種是行政壟斷，一種是產(chǎn)業(yè)性、經(jīng)營性的壟斷。地方政府賣地獲取收入的利潤更大，暴利也最大。此外，炒房團(tuán)也會有數(shù)倍的利潤，也有暴利。”

　　“體制扭曲導(dǎo)致的暴利。”如何制止暴利?曹建海認(rèn)為，如果不從體制上根本轉(zhuǎn)變，就不可能從根本上制止暴利。要反暴利，政府可以指定一個價格，高于這個價格就征稅，但最根本的是要廢除暴利體制。

　　曹建�？磥�，若真有反“暴利”相關(guān)規(guī)定出來，結(jié)合 “一房一價”政策，“未來將會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生一定的影響。”

　　背景：制止牟取暴利的暫行規(guī)定

　　國務(wù)院于1995年1月頒布了《制止牟取暴利的暫行規(guī)定》。

　　《規(guī)定》要求，某一商品或者服務(wù)的價格水平、差價率、利潤率均不得超過同一地區(qū)、同一期間、同一檔次、同種商品或者服務(wù)的市場平均價格的合理幅度，違者由價格監(jiān)督檢查機(jī)構(gòu)責(zé)令改正;拒不改正的，予以警告、沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。

　　2011年5月1日起實施的《商品房銷售明碼標(biāo)價規(guī)定》，被坊間看作反地產(chǎn)“暴利”的第一步。

　　規(guī)定指出，商品房經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)在商品房交易場所的醒目位置放置標(biāo)價牌、價目表或者價格手冊，有條件的可同時采取電子信息屏、多媒體終端或電腦查詢等方式。采取上述多種方式明碼標(biāo)價的，標(biāo)價內(nèi)容應(yīng)當(dāng)保持一致。

　　規(guī)定要求，商品房經(jīng)營者不得在標(biāo)價之外加價銷售商品房，不得收取任何未予標(biāo)明的費用。不得使用虛假或者不規(guī)范的價格標(biāo)示誤導(dǎo)購房者，不得利用虛假或者使人誤解的標(biāo)價方式進(jìn)行價格欺詐。價格主管部門發(fā)現(xiàn)商品房經(jīng)營者明碼標(biāo)價不符合國家相關(guān)政策的，要及時移送相關(guān)部門處理。