樓市政策尚且有調(diào)整余地 走出頹勢(shì)或尚需一年
發(fā)布時(shí)間：2014-10-23 來(lái)源：0352房網(wǎng) 編輯：木子
摘要：10月21日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布
數(shù)據(jù)顯示
房地產(chǎn)投資增速連續(xù)8個(gè)月下滑，1至9月房地產(chǎn)投資增速降0.7個(gè)百分點(diǎn)至12.5%，創(chuàng)2009年8月以來(lái)新低。部分專(zhuān)家認(rèn)為，房地產(chǎn)投資增速的下滑拖累了宏觀經(jīng)濟(jì)。
三季度國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）同比增長(zhǎng)7.3%，低于二季度的7.5%，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人盛來(lái)運(yùn)就此解釋說(shuō)，調(diào)結(jié)構(gòu)的壓力陣痛超預(yù)期，表現(xiàn)在多年積累的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)以及房地產(chǎn)累積效應(yīng)增加，影響了相關(guān)產(chǎn)業(yè)消費(fèi)、生產(chǎn)和投資。
在中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)看來(lái)，9月30日頒布的信貸相關(guān)
政策可以被視為標(biāo)志性的事件。“經(jīng)濟(jì)下滑超預(yù)期，情況嚴(yán)峻，中央改變了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的態(tài)度。”陳國(guó)強(qiáng)在接受采訪(fǎng)時(shí)認(rèn)為，行業(yè)的調(diào)整仍不充分，尤其是
房?jī)r(jià)的調(diào)整才剛剛開(kāi)始。
北京師范大學(xué)金融研究中心主任、平安證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家鐘偉對(duì)此表示認(rèn)同。但他更傾向于認(rèn)為，被坊間稱(chēng)為“救市”的政策，僅僅是對(duì)不再適應(yīng)
市場(chǎng)狀況政策的調(diào)整，修正過(guò)于“激進(jìn)”的部分。“政策還有調(diào)整余地。”鐘偉說(shuō)。
陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，一系列政策的出臺(tái)和宏觀經(jīng)濟(jì)下滑有必然的聯(lián)系。但鐘偉認(rèn)為，中央并非是在保房地產(chǎn)行業(yè)，無(wú)論是
限購(gòu)解除，還是限貸政策放松的表述，都是有條件、加以限制的。房地產(chǎn)行業(yè)總體仍處于健康狀態(tài)。只是，早前出臺(tái)的政策是在
房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過(guò)熱的背景下出臺(tái)的，而現(xiàn)在，則是調(diào)整其中不合適的成分。例如，既認(rèn)貸又認(rèn)房政策，對(duì)市場(chǎng)殺傷力過(guò)大，應(yīng)予調(diào)整。
被坊間稱(chēng)為“救市”的政策，2014年可劃分為三輪。第一輪，
全國(guó)41個(gè)城市陸續(xù)松綁、取消限購(gòu)政策，京滬深穗和三亞成“限購(gòu)孤島”；第二輪，央行、銀監(jiān)會(huì)全面放松限貸，各地
住建部門(mén)陸續(xù)出臺(tái)要求銀行松綁
房貸的文件；第三輪各地增加
購(gòu)房補(bǔ)貼，包括對(duì)
公積金的調(diào)整，以及各部門(mén)側(cè)面通過(guò)調(diào)節(jié)稅費(fèi)刺激市場(chǎng)的政策等。
除了以此作為賣(mài)房噱頭的
開(kāi)發(fā)商外，大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士不那么樂(lè)觀。盡管交易量在新政出臺(tái)之后有所增加，但這種態(tài)勢(shì)卻被認(rèn)為是不可持續(xù)的。
樓市或2015年下半年走出頹勢(shì)
在鐘偉看來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)正在發(fā)生三大變化。首先是預(yù)期的變化，公眾不再認(rèn)為房?jī)r(jià)只漲不跌。其次，是利率市場(chǎng)化。鐘偉指出，利率市場(chǎng)化進(jìn)程是不容低估的影響因素，我國(guó)的金融體系從利率管制逐步向利率市場(chǎng)化轉(zhuǎn)變的前期，無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率出現(xiàn)大幅提升，成為資金的重要投資方向，中長(zhǎng)期來(lái)看，利率市場(chǎng)化進(jìn)程將逼迫房屋租售比向正常回歸。
房地產(chǎn)投資需求本是居民資產(chǎn)配置中的重要一環(huán)，2000-2010年，國(guó)內(nèi)居民尚缺乏投資渠道，股市房市成為較為單一的居民投資渠道，但這個(gè)過(guò)程在2010年后被逐漸打破，主要原因是利率市場(chǎng)化進(jìn)程推動(dòng)了無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率的大幅上升，加上商業(yè)銀行存款利率上限依然受到管制，不均衡的雙重
價(jià)格導(dǎo)致以理財(cái)產(chǎn)品收益率為代表的無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率大幅提升，吸引了大量資金。到2013年底，商業(yè)銀行理財(cái)?shù)挠囝~已達(dá)10萬(wàn)億元左右，信托行業(yè)管理的資產(chǎn)規(guī)模也接近11萬(wàn)億元。“銀行的理財(cái)產(chǎn)品利率4%至5%，不保本產(chǎn)品5%至7%，信托產(chǎn)品5%至9%，不一定再
買(mǎi)房子了。”鐘偉說(shuō)。
另外，巨大的
庫(kù)存量也是羈絆。鐘偉觀察到，供求關(guān)系正發(fā)生改變。新增適婚家庭的拐點(diǎn)開(kāi)始出現(xiàn)，80后一代對(duì)于住房剛性需求的頂峰逐漸過(guò)去，新增城市人口的購(gòu)買(mǎi)力仍顯不足。陳國(guó)強(qiáng)同時(shí)提出，保障房
建設(shè)規(guī)模過(guò)大。
但華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)指出，內(nèi)在的邏輯關(guān)系在于，保障房建設(shè)會(huì)拉動(dòng)房地產(chǎn)投資，體現(xiàn)在GDP數(shù)據(jù)上，但消化庫(kù)存、房屋銷(xiāo)售溢價(jià)卻不會(huì)直接體現(xiàn)于GDP。“巨量”的保障房建設(shè)，也將是阻礙
商品房市場(chǎng)回暖的因素。
任志強(qiáng)預(yù)測(cè)，在眾多政策的影響下，四季度的房地產(chǎn)形勢(shì)將比今年前三季度好。但并不意味著市場(chǎng)將走出低谷。“2015年9月份才會(huì)有真正的好轉(zhuǎn)。”任志強(qiáng)在接受采訪(fǎng)時(shí)表示。
鐘偉認(rèn)為，
一線(xiàn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)將在明年二季度走出頹勢(shì)。二、三線(xiàn)城市將在明年下半年迎來(lái)拐點(diǎn)。其間，最需要關(guān)注的指標(biāo)是交易量指標(biāo)，影響交易量的最關(guān)鍵因素是信貸政策。
市場(chǎng)仍需要時(shí)間來(lái)消化政策，在任志強(qiáng)看來(lái)，有更多的“富人”可以被解禁買(mǎi)房，利率
優(yōu)惠會(huì)降低成本，對(duì)于下滑的市場(chǎng)而言是好消息。但政策趨勢(shì)卻更難預(yù)測(cè)了。“政策周期變得越來(lái)越短，平均一兩個(gè)月就出臺(tái)一個(gè)政策，難以形成長(zhǎng)期的預(yù)期。”任志強(qiáng)稱(chēng)自己不猜政策，并很難從中總結(jié)出規(guī)律。
國(guó)金證券分析認(rèn)為，第三輪救市措施或?yàn)闇p稅。如果樓市仍未有起色，可能會(huì)采取減免購(gòu)房契稅或者將個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由5年恢復(fù)至2年來(lái)進(jìn)一步刺激市場(chǎng)。
鐘偉指出，調(diào)整購(gòu)房契稅和營(yíng)業(yè)稅的主動(dòng)權(quán)在于地方政府，稅收政策的調(diào)整空間不大。保障房政策也可能面臨微調(diào)。例如，地方政府有可能購(gòu)買(mǎi)空置商品房作為棚改區(qū)安置房，廉
租房有可能從實(shí)物分配更多傾向于貨幣分配，鼓勵(lì)租房。
