專家談新政：七折利率意義不大 限貸放開相對較強(qiáng)
發(fā)布時間：2014-10-13 來源：0352房網(wǎng) 編輯：木子
摘要:近日，央行首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)細(xì)則的“重磅炸彈”開始落地執(zhí)行。10月9日，中國
建設(shè)銀行率先執(zhí)行，從
政策落地的情況來看，各家銀行均嚴(yán)格執(zhí)行了央行政策中對首套房認(rèn)定的松動標(biāo)準(zhǔn)，即無論名下是否有一套住房，只要結(jié)清購
房貸款，均可按照首套房的房貸政策執(zhí)行。
針對日前出臺的房屋新政，中國金融信息網(wǎng)人民幣頻道特約專欄分析師趙建把表自己的
觀點(diǎn)。
國慶節(jié)前的房貸寬松政策內(nèi)容主要有兩點(diǎn):一是
價格端,
貸款利率下限放松至基準(zhǔn)利率7折；二是數(shù)量端,提高住房貸款的可得性,就是所謂的“認(rèn)貸不認(rèn)房”。
價格端的放松只具有名義上的窗口指導(dǎo)意義。商業(yè)銀行的貸款利率限制已經(jīng)放開,房貸利率要按照商業(yè)盈利要求來進(jìn)行定價。按照商業(yè)銀行的貸款定價公式:貸款的保本價格=FTP(對應(yīng)期限貸款)+資本占用成本+營業(yè)及所得稅+營業(yè)費(fèi)用。粗略估算,商業(yè)銀行5年以上的普通貸款FTP接近于5%,15年以上的住房貸款FTP個人住房貸款可能在4.5%左右�？紤]到個人住房貸款的風(fēng)險權(quán)重較低(50%,75%),耗費(fèi)資本占用成本約在0.6%,稅收成本會占用1%左右,再加上個貸較高的人工成本和相關(guān)費(fèi)用,整個住房貸款的保本成本可能就高達(dá)6%。如果不是能帶來其它貢獻(xiàn)的優(yōu)質(zhì)個人客戶,從經(jīng)濟(jì)盈利的角度來看,銀行對個人住房貸款利率可承受的下限,我們估算最低為基準(zhǔn)利率的98折。從9月份的
數(shù)據(jù)來看,除了極少數(shù)外資銀行住房貸款利率打97折外,大部分商業(yè)銀行的利率都在基準(zhǔn)利率以上(上浮5%-10%)。所以,如果沒有專門的低成本資金來源渠道,讓商業(yè)銀行無附加條件執(zhí)行七折利率完全不可能。政策當(dāng)局也考慮到了這一點(diǎn),所以積極推MBS等證券化工具,但從實(shí)際效果來看并不明顯。
相對于價格端,數(shù)量端的放松實(shí)質(zhì)意義更大。“貨幣是水,資產(chǎn)價格是船”,資產(chǎn)尤其是大類
不動產(chǎn)的交易需要媒介,更需要信用支持;且資產(chǎn)價格的上漲跟商品價格的通脹有很大程度上的相似之處,都是一種貨幣現(xiàn)象。住房信貸一旦寬松,房
地產(chǎn)的交易就增加了媒介支持和信用可得性,一些具有
購房意向,但受制于當(dāng)前購買力的居民,可以通過住房按揭的金融機(jī)制透支未來的收入,實(shí)現(xiàn)當(dāng)期的住房資產(chǎn)配置,這相當(dāng)于迅速提高了住房
市場的當(dāng)期購買力。尤其是,“認(rèn)貸不認(rèn)房”的貸款政策,對于刺激改善性住房需求具有較大的效果。我們在市場調(diào)研中發(fā)現(xiàn),一些首套或者第二套房為小型住房(70平米左右)的居民,按照原來的住房限貸政策,基本上無法從銀行獲取貸款,因此也就無法實(shí)現(xiàn)改善性置業(yè)。限貸政策放開后,這些居民可以將小型住房賣掉,還掉原有貸款后,可以以首付三成的貸款購買新的住房。因此可以預(yù)見,認(rèn)貸不認(rèn)房政策的推出,肯定會釋放一大部分原先由于限貸壓制的購房需求,這對
房地產(chǎn)市場具有較強(qiáng)的提振作用。
總的來說,對本次房貸寬松政策的觀點(diǎn)是:七折利率意義不大,限貸放開刺激相對較強(qiáng),但受制于高
庫存壓制,不會出現(xiàn)類似2009年的大漲。下一步政策當(dāng)局會在降低利率、促進(jìn)市場出清、發(fā)展住房抵押貸款支持證券(MBS)和房地產(chǎn)信托基金(REITS)等方面下功夫,最終讓
房地產(chǎn)市場從政策市中走出來,讓市場發(fā)揮決定性作用。但從長期來看,中國的房地產(chǎn)仍然無法擺脫人口老齡化的長周期魔咒。
