【規(guī)律1】市場(chǎng)波動(dòng)規(guī)律：小波動(dòng)是常態(tài)，大波動(dòng)是危機(jī)

　　與其他市場(chǎng)一樣，房地產(chǎn)市場(chǎng)也必有其景氣循環(huán)規(guī)律。事實(shí)上，對(duì)具有鮮明資本市場(chǎng)特性的房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，小波動(dòng)是常態(tài)——就像人每天的體溫一樣，而大波動(dòng)是危機(jī)——就像人發(fā)燒一樣。面對(duì)新一輪的市場(chǎng)調(diào)控，近期很多人斷言房地產(chǎn)又將經(jīng)歷一場(chǎng)較大的波動(dòng)，甚至預(yù)言泡沫將會(huì)泡沫。但筆者對(duì)近期政策的解讀是：沒有新意，但市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)調(diào)整;有調(diào)整，但在供需關(guān)系沒有根本變化的情況下，房?jī)r(jià)上漲的大趨勢(shì)不變。

　　或許，如果明后年再回望2009年末到2010年初的市場(chǎng)的話，結(jié)論是：小波動(dòng)而已。

　　【規(guī)律2】市場(chǎng)調(diào)控規(guī)律：“兩會(huì)”前出臺(tái)政策，年中后市場(chǎng)反彈

　　諳熟房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)律的人想必知道，其實(shí)新一輪的市場(chǎng)調(diào)控并不出預(yù)料：幾乎每年末的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議到次年“兩會(huì)”期間，都是調(diào)控政策頻出的高峰期(有“安撫”無(wú)房族和對(duì)“兩會(huì)”有所交代的意味)。其后，部分地方政府會(huì)識(shí)時(shí)務(wù)地出臺(tái)一些配合措施;之后進(jìn)入政策效果觀察期，然后是市場(chǎng)重新活躍，再重新調(diào)控。除了2008年因?yàn)樘幱诮鹑谖�機(jī)爆發(fā)不久的特殊時(shí)期外，這幾乎成了房地產(chǎn)市場(chǎng)的“黃宗羲定律”。

　　【規(guī)律3】“唱衰派”PK“唱興派”規(guī)律：勝少負(fù)多

　　同樣不出所料的是，每一個(gè)政策出臺(tái)之后，都是兩派觀點(diǎn)一如既往地針鋒相對(duì)之時(shí)：以CCTV2、社科院和業(yè)外社會(huì)學(xué)者為代表的“唱衰派”，依然會(huì)斷言市場(chǎng)將呈現(xiàn)“拐點(diǎn)”，泡沫將要破滅，并會(huì)羅列出能夠佐證其觀點(diǎn)的一堆數(shù)據(jù);以任志強(qiáng)等諸多業(yè)內(nèi)企業(yè)家、專家等為代表的“唱興派”，更是早已儲(chǔ)備好了足夠多的反駁證據(jù)，并預(yù)言房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)上漲。此時(shí)，各種媒體早已為兩派搭建好“擂臺(tái)”。在“咚咚咚…”的密集鼓點(diǎn)聲中，唯有住建部、國(guó)土資源部等相關(guān)部委的官員們，因?yàn)閾?dān)心說錯(cuò)話而集體失語(yǔ)，原本的主角只能呆在辦公室里把自己當(dāng)作了旁觀者。

　　【規(guī)律4】政策影響規(guī)律：一線城市吃肉，二線城市喝湯，三、四線城市受傷

　　從調(diào)控緣起和影響來看，歷年來，幾乎都是在一線城市房?jī)r(jià)飛漲、“地王”頻現(xiàn)后，政府開始出臺(tái)調(diào)控政策。此時(shí)，一線城市的房地產(chǎn)企業(yè)早已賺得盆滿缽滿，而三、四線城市開發(fā)商的利潤(rùn)還是200-500元/平方米。調(diào)控政策出臺(tái)后，振動(dòng)波會(huì)幾乎同步傳播到各級(jí)城市。但市場(chǎng)經(jīng)歷較大波動(dòng)后，因?yàn)橐痪�城市有強(qiáng)調(diào)的市場(chǎng)需求，市場(chǎng)會(huì)率先反彈;而三、四線城市通常要延續(xù)半年多后才開始復(fù)蘇。

　　【規(guī)律5】利潤(rùn)高低規(guī)律：價(jià)格越高越好賣

　　某影片中有一句關(guān)于房地產(chǎn)的經(jīng)典臺(tái)詞是：不求最好，但求最貴。多少年過去了，市場(chǎng)還依然反復(fù)驗(yàn)證這這一“悖論”——檔次越高利潤(rùn)越高，房?jī)r(jià)越高越好賣。反之，中低端樓盤因?yàn)殚_發(fā)及銷售周期長(zhǎng)，期間費(fèi)用高，利潤(rùn)率卻不高。至少，現(xiàn)在已有越來越多的企業(yè)認(rèn)識(shí)到了這一規(guī)律，所以在制訂產(chǎn)品戰(zhàn)略時(shí)，大都會(huì)定位于“以高端項(xiàng)目開發(fā)為主”。如果這種趨勢(shì)下去，再加上政府也熱衷于出讓商品房用地，而對(duì)出讓保障房建設(shè)用地積極性不高，市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)必將進(jìn)一步扭曲。但令人欣喜的是，已有越來越多的開發(fā)商看到了保障房市場(chǎng)的巨大商機(jī)，及其對(duì)企業(yè)發(fā)展的重要性(高檔房賺品牌、賺利潤(rùn)，保障房賺現(xiàn)金流、賺資源)，于是對(duì)產(chǎn)品戰(zhàn)略進(jìn)行了重新定位：堅(jiān)持中高端商品房和保障房建設(shè)開發(fā)“兩條腿”走路，實(shí)現(xiàn)良性互動(dòng)。

　　上面五條規(guī)律是關(guān)于市場(chǎng)的。下面五條規(guī)律是關(guān)于企業(yè)的。#p#副標(biāo)題#e#

　　【規(guī)律6】此消彼長(zhǎng)規(guī)律

　　盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)集中度越來越高，但卻并為出現(xiàn)“贏家通吃”的現(xiàn)象，主要原因是市場(chǎng)小、散、亂的競(jìng)爭(zhēng)格局沒有根本改變。以萬(wàn)科為例：2008年萬(wàn)科企業(yè)占全國(guó)住宅市場(chǎng)的份額是2.34%;2009年萬(wàn)科共實(shí)現(xiàn)銷售額634.2億元，占全國(guó)全年43995億元的 1.44%——市場(chǎng)占有率不升反降! 2009年銷售額超過400億元的企業(yè)，還有綠城、保利、綠地、中海等四家企業(yè)，而且四家企業(yè)的增長(zhǎng)率都大大高于萬(wàn)科。正可謂此消彼長(zhǎng)!在二、三、四線城市，因?yàn)槭袌?chǎng)供需總量不大，這種規(guī)律更加明顯：原先名不見經(jīng)傳的企業(yè)可能在一年內(nèi)就能將諸多老牌領(lǐng)先企業(yè)“踩在腳下”。此消彼長(zhǎng)的原因是房地產(chǎn)企業(yè)不像其他行業(yè)企業(yè)一樣，其可以實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展。今年蘭德咨詢研究課題之一是研究二、三、四線城市企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局的變化規(guī)律，以及規(guī)律后面的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及競(jìng)爭(zhēng)策略，以此協(xié)助企業(yè)制訂“持續(xù)領(lǐng)先策略”或“跨越式發(fā)展策略”。

　　【規(guī)律7】成敗轉(zhuǎn)換規(guī)律

　　就房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展而言，有這樣一種規(guī)律：當(dāng)初是偶然的機(jī)會(huì)或禁不住誘惑進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng);前1-3個(gè)項(xiàng)目幾乎都是100%成功;第三輪開發(fā)周期內(nèi)，或第4-10個(gè)項(xiàng)目期間，大都有一個(gè)項(xiàng)目是失敗的，甚至?xí)�賠上前幾個(gè)項(xiàng)目賺得的所有利潤(rùn);其后，在成功實(shí)現(xiàn)企業(yè)由機(jī)會(huì)導(dǎo)向轉(zhuǎn)變?yōu)閼?zhàn)略導(dǎo)向，由做項(xiàng)目轉(zhuǎn)變?yōu)樽銎髽I(yè)，由規(guī)模開發(fā)為主轉(zhuǎn)變?yōu)橐孕б嬖鲩L(zhǎng)為主的“轉(zhuǎn)型”后，企業(yè)才會(huì)走上持續(xù)、穩(wěn)健發(fā)展之路。房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中，始終受制于兩個(gè)“天花板”：一是企業(yè)的自身資源和能力與企業(yè)發(fā)展速度不匹配——“瓶頸”制約企業(yè)發(fā)展;二是企業(yè)總是不斷面對(duì)新市場(chǎng)、新格局、新狀況、新問題——既有的經(jīng)驗(yàn)不足以支持企業(yè)發(fā)展。如果不實(shí)現(xiàn)成功轉(zhuǎn)型，很難規(guī)避成敗轉(zhuǎn)換規(guī)律

　　【規(guī)律8】“盲學(xué)”吃虧定律

　　中國(guó)學(xué)蘇聯(lián)，蘇聯(lián)解體了;后來學(xué)日本，日本泡沫破滅了，再學(xué)美國(guó)，美國(guó)金融危機(jī)了。所以“盲學(xué)”沒有好結(jié)果，只能走有中國(guó)特色的社會(huì)主義道路。房地產(chǎn)企業(yè)亦如此。近一兩年來，盲目參照行業(yè)標(biāo)桿企業(yè)管理模式的企業(yè)已越來越少了。因?yàn)榇蠖鄶?shù)中小企業(yè)與所謂的標(biāo)桿企業(yè)在企業(yè)規(guī)模、管理層級(jí)、項(xiàng)目數(shù)量、產(chǎn)品線成熟程度、企業(yè)文化、執(zhí)行力等方面有很大的區(qū)別。以萬(wàn)科為例，萬(wàn)科的組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)是按照戰(zhàn)略分組的，而中小房地產(chǎn)企業(yè)肯定是流程管控型的——管理思想的起始點(diǎn)就不同，即便是對(duì)流程進(jìn)行變通，也不好用。這就像一個(gè)身材矮小的人，你穿上姚明的衣服，怎么運(yùn)動(dòng)?即便是把姚明的衣服縮小幾號(hào)，那為什么不開始就量體裁衣呢?隨著早前導(dǎo)入標(biāo)桿企業(yè)模式的企業(yè)在實(shí)施一段時(shí)間后效果普遍不理想，現(xiàn)在參照行業(yè)標(biāo)桿企業(yè)管理模式的企業(yè)已越來越少了，大家又回到了對(duì)管理咨詢需求的起點(diǎn)：繪制企業(yè)的“基因圖”，針對(duì)企業(yè)特點(diǎn)和個(gè)性化需求，提供one to one咨詢。這正是蘭德咨詢多年來所倡導(dǎo)的管理理念，也是我們推行“狙擊手行動(dòng)”的出發(fā)點(diǎn)。#p#分頁(yè)標(biāo)題#e#

　　【規(guī)律9】高調(diào)低調(diào)規(guī)律

　　在業(yè)界，很多熱衷于頻繁地出入各種頒獎(jiǎng)會(huì)、論壇、研討會(huì)的企業(yè)界，其企業(yè)近幾年的業(yè)績(jī)大都有所滑坡，至少增速放緩許多。恰恰相反，那些低調(diào)的企業(yè)，如綠城、中海、保利、綠地等，復(fù)合增長(zhǎng)率幾乎都高于高調(diào)的企業(yè)。

　　【規(guī)律10】軟傷硬傷規(guī)律

　　就企業(yè)而言，硬傷表現(xiàn)在資金鏈極度緊張、法人治理結(jié)構(gòu)非常不完善(如董事長(zhǎng)和總經(jīng)理經(jīng)常發(fā)生矛盾沖突)、不同要素資源配置非常不合理，等等。項(xiàng)目“硬傷”表現(xiàn)在土地權(quán)益有重大隱患、產(chǎn)品定位有重要偏差、規(guī)劃設(shè)計(jì)有重大缺陷，等等。通過大量的案例分析，我們發(fā)現(xiàn)，企業(yè)和項(xiàng)目有軟傷不可怕，只要盡快治好即可。如果自己解決不了，可以請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)協(xié)助。但如果企業(yè)和項(xiàng)目有硬傷就比較危險(xiǎn)了，往往誰(shuí)都解決不了。