劉光宇：房?jī)r(jià)下跌樓市調(diào)整6大征兆

　　雖然調(diào)控從去年以來一輪又一輪，一浪高過一浪，但是房?jī)r(jià)實(shí)質(zhì)性下跌卻始終未能出現(xiàn)。房?jī)r(jià)雖然還沒有回心轉(zhuǎn)意，但是看得出，政府的態(tài)度強(qiáng)硬，聰明的開發(fā)商也已經(jīng)開始羞答答的玫瑰靜悄悄的開，至于購(gòu)房者自然無所適從，大唱忐忑神曲。似乎銀行也已經(jīng)做好房?jī)r(jià)下跌的準(zhǔn)備，不管這一天你愿不愿意看到，總之這一切又似乎都在眼前。其實(shí)房?jī)r(jià)下跌不可怕，可怕的是泡沫越吹越大�；蛟S房?jī)r(jià)降降更健康。

　　1、“重案組”對(duì)各地房地產(chǎn)調(diào)控轉(zhuǎn)向督查。

　　中央方面，至于過去一輪又一輪的調(diào)控就不用再多說，4度加息，讓樓市黑霧更加濃重，開發(fā)商斷糧聲不絕于耳。從4月上旬開始，國(guó)務(wù)院派出8個(gè)督查組，對(duì)16個(gè)省(區(qū)、市)貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策措施情況開展專項(xiàng)督查。按計(jì)劃，4月20日左右，督查工作陸續(xù)完成。

　　中央出臺(tái)的政策，各地如不嚴(yán)格執(zhí)行，后果大家都懂的。

　　2、西安率先對(duì)房?jī)r(jià)目標(biāo)進(jìn)行調(diào)整。

　　地方方面，針對(duì)國(guó)務(wù)院的專項(xiàng)調(diào)查，各地紛紛表態(tài)堅(jiān)決落實(shí)。督察情況向國(guó)務(wù)院匯報(bào)后，再對(duì)政策和落實(shí)進(jìn)行研究。在已經(jīng)公布房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的城市中，西安率先進(jìn)行了調(diào)整。在督查組的檢查指導(dǎo)下，各地紛紛表態(tài)，加大樓市調(diào)控落實(shí)力度。不管是真服還是假意，此言一出，就等于政府的責(zé)任。

　　3、房?jī)r(jià)跌50%納入房貸壓力測(cè)試。

　　銀行方面，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)主席劉明康近日表示，要對(duì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)開展新一輪房貸壓力測(cè)試。新一輪房地產(chǎn)壓力測(cè)試增加了住房成交面積下降等假設(shè)情形，并提高了房?jī)r(jià)下降的輕、中、重三種情況的標(biāo)準(zhǔn)。這三種情形分別是：房?jī)r(jià)平均下跌30%、利率上調(diào)27個(gè)基點(diǎn);房?jī)r(jià)下跌40%、利率上調(diào)54個(gè)基點(diǎn);房?jī)r(jià)下跌50%、利率上調(diào)108個(gè)基點(diǎn)的情況。

　　銀行最聰明，對(duì)房?jī)r(jià)下跌所釋放的危險(xiǎn)信號(hào)能做出有效防范，不得不叫我們對(duì)未來樓市持悲觀態(tài)度。

　　4、房地產(chǎn)商開始普遍看跌房?jī)r(jià)。

　　開發(fā)商方面，在16日舉行的博鰲亞洲論壇2011年年會(huì)“持續(xù)調(diào)控下的房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新”分論壇上，多家房地產(chǎn)企業(yè)老總表示，房地產(chǎn)調(diào)控效果已經(jīng)開始顯現(xiàn)，預(yù)計(jì)到三季度政策效果將更加明顯，部分地區(qū)房?jī)r(jià)屆時(shí)可能下跌10%以上。目前，一線城市銷售量急劇萎縮，開發(fā)商資金趨緊，保障房預(yù)期帶來的供應(yīng)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整讓開發(fā)商壓力倍增。開發(fā)商正力圖通過拓展融資渠道，布局二、三線城市和進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)等方式尋求突圍。

　　可見，開發(fā)商也已嗅出些味道。

　　5、九成富人將不再投資房地產(chǎn)。

　　投資方面，招行與貝恩管理顧問公司20日聯(lián)合發(fā)布的《2011中國(guó)私人財(cái)富報(bào)告》顯示，個(gè)人可投資資產(chǎn)1千萬元人民幣以上的高凈值人士對(duì)直接購(gòu)買國(guó)內(nèi)住宅的投資熱情下降。90%以上的受訪者表示將不再增加房地產(chǎn)市場(chǎng)投資，一半的高凈值人士表示逐步在撤回房地產(chǎn)市場(chǎng)上的資金。

　　該報(bào)告受訪者中，約60%正考慮投資移民，27%的億萬富翁已完成投資移民。有錢人都不搞實(shí)體，更不投資房產(chǎn)，甚至都在向海外轉(zhuǎn)移，可見人們對(duì)未來的信心有多差。

　　6、重點(diǎn)城市成交量總體下滑40.5%。

　　市場(chǎng)方面，中國(guó)指數(shù)研究院3月監(jiān)測(cè)的30個(gè)大中城市中，所監(jiān)測(cè)的重點(diǎn)城市樓市成交量同比全線下滑，總體下滑40.5%。其中，北京下滑幅度最大，達(dá)到48%，南京、杭州下滑幅度也超40%。

　　如果樓市成交量下來了，那么房?jī)r(jià)也就失去了上漲的基礎(chǔ)。