政府機關、事業(yè)單位、國有企業(yè)正成為開發(fā)商熱衷的客戶

　　房地產團購暗藏權力尋租

　　在團購火爆的當下，房產團購并不是一件新鮮事兒。原本分散的購房者聯(lián)合起來，可以增加與開發(fā)商談判侃價的籌碼。對于動輒上百萬一套的房子，哪怕是1%的折扣，省下的錢也不是小數(shù)目。

　　但近期昆明曝出的兩起開發(fā)商打著“團購”的幌子違法違規(guī)收取“意向金”、“訂金”的事件，給購房者敲響了警鐘。在“華西·濱湖國際生態(tài)城”詐騙案中，開發(fā)商連地都沒有拿到，卻涉嫌詐騙近3億元;另一個樓盤“天驕北麓”，其開發(fā)商收取了5000余人的訂金后，房價由原本承諾的每平方米4000余元飛漲至8000元，開盤當天憤怒的團購者推倒了沙盤。

　　記者調查發(fā)現(xiàn)，在房地產市場上，本應是消費者自發(fā)的團購行為早已變了質。開發(fā)商在取得《商品房預售許可證》之前，常常主動向購房者提供低價“團購”。但對購房者來說，在樓盤還未獲批的時候便交納數(shù)萬元“訂金”是風險極高的行為。

　　有業(yè)內人士分析，“華西生態(tài)城”和“天驕北麓”事件，是房地產市場“團購”現(xiàn)象長期缺乏有效監(jiān)管引發(fā)不良后果的集中體現(xiàn)。解剖這兩只“麻雀”，或許可以對房產市場的種種失范行為窺見一斑。

　　借房產“團購”之名違規(guī)

　　昆明“華西·濱湖國際生態(tài)城”詐騙案被公安機關偵破時，已有2000多人、40余家單位參與團購，涉嫌騙取“團購訂金”近3億元。但警方偵查發(fā)現(xiàn)，項目開發(fā)商云南君信投資有限公司(以下簡稱“君信公司”)是虛報注冊資本成立的，這一樓盤項目是虛構出來的。他們從網(wǎng)上下載了戶型圖，租下一家五星級酒店大堂作為項目展示大廳，便開始恣意行騙。

　　據(jù)調查，君信公司號稱的“華西生態(tài)城”項目所在地根本沒有被納入征地拆遷范圍，但每當有心存疑慮的購房者前往該址查看時，他們聘請的測繪工人就開始假裝忙碌地工作，蒙敝了許多人。

　　在一位房地產專業(yè)營銷人士看來，君信公司騙術的“高明”之處在于，從一開始就聲稱只以“團購”方式銷售，并且將政府單位、企事業(yè)單位作為重點營銷對象，公司負責人親自上門組織“團購”。“團購價”每平方米比周邊樓盤低了2000元，君信還承諾如果購房者反悔，開盤后公司將以市場價回購，這種聽起來穩(wěn)賺不賠的買賣令許多人怦然心動。據(jù)統(tǒng)計，共有40余個單位簽訂了團購協(xié)議。

　　而一轉身，君信公司又將團購協(xié)議拿出去大肆宣傳，欺騙普通市民。當散戶們看到這么多機關單位都參與其中時，疑慮頓消，不惜多付幾千元到幾萬元不等的“轉讓費”通過中介公司“搶購”團購單位轉讓出來的名額。據(jù)了解，有1400多名散戶通過“掛靠”到各單位名下參與了“團購”。

　　而“天驕北麓”樓盤則令數(shù)千個家庭深刻體會到了房市的詭譎多變。短短一年間，原本每平方米4300元的團購價飚升到了8000元。如果不接受這個價格，他們一年前交的數(shù)萬元“意向金”只能無息退款。#p#副標題#e#

　　昆明市某中學教師王法(化名)在學校工會組織下，于2009年12月參加了“天驕北麓”的團購活動。

　　“當時周邊的二手房在每平方米5000元以上，而開發(fā)商告訴我們的團購價格是4300元。”王法說。記者在一些購房者拍攝的圖片上看到，開發(fā)商云南倫華房地產開發(fā)經營有限公司(以下簡稱“倫華地產”)在宣傳廣告上寫著“3666元起，讓所有昆明人買得起自己的房子”。

　　王法與近百名同事交了3萬元到9萬元不等，拿回一張寫有“‘天驕北麓’意向金”的收據(jù)。他們被告知，待正式開盤時可以沖抵房款，并且如果屆時房價提高，團購房源的價格不變。

　　個體商戶霍泰安通過中介公司加入了團購，交納了9萬元“意向金”，同樣也只換回一張收據(jù)。

　　去年12月初，等了一年的“準業(yè)主們”終于被告知可以提前選房了，但幾乎翻了一倍的房價讓他們不能接受。

　　開發(fā)商態(tài)度也很強硬：要么退錢，一分錢利息也沒有，要么按現(xiàn)在的價格買房。購房者這時才發(fā)現(xiàn)，各自單位與開發(fā)商簽訂的團購協(xié)議上，沒有任何一個條款注明了價格，而只規(guī)定，團購成員享有購房優(yōu)先權以及4%-5%的房價優(yōu)惠。

　　根據(jù)昆明市城市管理綜合行政執(zhí)法局后來的調查，“天驕北麓”項目2010年2月8日取得《國有土地使用權證》，11月10日取得《建設工程規(guī)劃許可證》，11月26日取得《商品房預售許可證》。但在這些證照辦理齊全之前，倫華地產就已與67個單位、5090人簽訂了房屋團購協(xié)議，收取了3.56億元的購房意向金。

　　經有關部門協(xié)調，倫華地產同意對申請退款的購房者按兩年定期存款利率給予“補償”。目前，一些人選擇了退還“意向金”，一些人以新價格買下房子。

　　但部分人堅持不退款、不買房，并搜集證據(jù)準備起訴倫華地產。

　　“退錢，代表我們和倫華地產劃清界限了，這事兒就了了;買房，就意味著我們認賬了、認栽了。”維權代表霍泰安說。目前已有500余人簽署了委托書加入維權隊伍。

　　開發(fā)商和購房者為何熱衷“團購”

　　一個虛構房源實施詐騙;一個在取得預售許可前借“預訂”、“提前認購”之名行銷售之實，兩起事件看似孤立，實則都指向了同一個關鍵詞：“團購”。

　　據(jù)記者了解，房地產項目在取得預售許可之前大搞“團購”并不鮮見，玄機在于，一旦正式獲準銷售，開發(fā)商則變得態(tài)度強硬，價格堅挺。

　　盡管倫華地產常務副總經理李家有否認倫華地產面臨資金壓力：“‘天驕北麓’開盤前總投資25億元，收這3.5億元能做什么呢?”但購房者們并不這么認為�；籼┌舱f：“3.5億元在整個項目投資中比例雖不大，卻也許是開發(fā)商資金鏈中關系生死存亡的一環(huán)。”#p#副標題#e#

　　某房地產銷售公司經理吳暢(化名)告訴記者，在房地產業(yè)內，當房地產商的自有資金不足以支撐整個項目的開發(fā)時，提前進行銷售回款往往是他們所想到的第一條解決資金之道。

　　“一般來說，在一個項目里，開發(fā)商自有資金多的占40%-50%，少的占20-30%，其余資金要靠別的途徑來獲得。”吳暢說，資金來源無非三種，銀行貸款、社會渠道籌集融資和銷售回款。銀行貸款要求四證齊全，但如果真的拿到這四個證的話，都可以賣房子了，不需要貸款了。所以，要么就是得不到貸款，要么就是沒必要貸款，這一悖論令貸款渠道越來越窄，而社會融資又涉及到復雜的股權分配問題，所以以提前認購的方式進行前期回款成為常規(guī)做法。

　　“這樣做，開發(fā)商的資金有個底，對市場心理也有個底，什么人、多少人需要買這個房子，需要什么戶型，后期的定價也有了參考。”吳暢說。

　　隨著監(jiān)管部門對商品房預售管理越來越嚴格，“團購”成為開發(fā)商打政策“擦邊球”的新方式。正如李家有所認為的，團購意向金只是約定買賣方式，不是一種買賣行為。

　　李家有對中國青年報記者抱怨，“這些團購協(xié)議，全是周邊單位主動找上門來要求簽的。”他稱，倫華地產對“團購”并不熱衷，因為“簽了團購協(xié)議后，要保留那么多房源給團購者，制約了銷售主動權，掌控利潤空間的主動權也不在了。”

　　吳暢認為，如果真的按前期團購價來賣，開發(fā)商犧牲的利益的確比較大。“團購價5000元不到，但一年后周邊房價都漲到了7500元，等于漲了50%，折成利息算，比銀行貸款利率高多了。”

　　這也許正是倫華地產在眾多購房者的圍攻下仍堅持收回“定價自主權”的原因。

　　一個現(xiàn)象是，每當有關于房產團購的消息放出時，購房者總是趨之若鶩，爭相報名。“天驕北麓”的購房者與開發(fā)商談判時，對方說，團購者明知項目證照不齊卻貪圖便宜，這事兒是“一個愿打一個愿挨”。

　　吳暢指出，團購者買房有一個很大的特點就是，不屬于剛性需求，不是一次購房，不急著住，可以等。哪怕是過了兩三年以后才交房。

　　“這兩起事件只是少數(shù)曝光的，還有大量沒有暴露的，或沒有產生不良后果的，大家都默認了，還把團購當成一種正常的事情來看，當成一種新的投資理財?shù)姆绞健?rdquo;吳暢說。

　　中國青年報記者曾就預售房監(jiān)管問題向昆明市住房和城鄉(xiāng)建設局發(fā)去書面采訪函，但截至發(fā)稿時未能得到回復。根據(jù)有關法律法規(guī)，未取得商品房預售許可擅自預售商品房的應處以沒收違法所得，可以并處已收取的預付款百分之一以下的罰款。

　　但業(yè)內人士透露，并未聽到任何處理結果。記者在“天驕北麓”售樓部看到，該樓盤銷售已飄紅大半。

　　目前，部分購房者已委托北京盈科(昆明)律師事務所幫助維權，該所律師卜傳武說，民事方面只能就倫華地產收取意向金過程中存在民事欺詐的情況進行起訴。#p#副標題#e#

　　“團購”背后權力尋租的隱憂

　　吳暢認為，如果不對房地產“團購”亂象進行整治，也許會有更多的“濱湖生態(tài)城”和“天驕北麓”出現(xiàn)。

　　“房價漲得這么高這么快，與團購是有關系的。開發(fā)商為什么敢捂盤、敢惜售，敢把房價沖那么高，就是因為到正式銷售的時候資金已經不困難了，不急著回籠資金了。”

　　“對投資者來說，你第一次占了便宜，但下一次投資的時候，房價還是高了，對市場的長遠影響比較大。更嚴重的是，在購房階層中造成了兩級分化。”吳暢說。

　　業(yè)內人士李文奎(化名)告訴記者，開發(fā)商十分熱衷于開發(fā)政府機關、事業(yè)單位和國有企業(yè)的團購客戶，而這些單位也對組織團購最感興趣。

　　這是一種福利分房政策帶來的慣性。1998年我國實行住房貨幣化改革后取消了福利分房，但這項改革進行得并不徹底，定向開發(fā)和“團購”便成為其遺留下的尾巴。

　　有關人士指出，從這兩起團購事件最終的結果來看，一旦發(fā)生糾紛，責任很難界定。“表面上看，這些機關單位從為職工謀福利的角度出發(fā)，由工會或是辦公室出面，只是牽個頭，號召一下，大家自愿參加。團購協(xié)議也是工會、辦公室簽的，好像與單位領導無關，其實‘一把手’沒拍板，誰敢做?但一出事兒，沒人擔責。”

　　這一現(xiàn)象還帶來權力尋租的隱憂。李文奎說，在一些城市，有時開發(fā)商拿地的附加條件就是必須以“團購”價賣給某些單位。

　　他說：“有的單位，一個普通工作人員都有三四套房了，還要繼續(xù)團購。城市發(fā)展帶來的土地增值變相地、隱蔽地流入一些人的腰包。”

　　中國青年報記者調查核實，在大部分團購者都不得不付出8000元以上均價的時候，有兩個單位仍以5300元每平方米的均價拿到了“天驕北麓”的房子。李家有回應說：“這是因為他們是真正的‘團購’，一開始就選定了房源、整個單元整個單元簽的約。”