社科院：房價不會整體崩盤 將進入2-3年調(diào)整期
發(fā)布時間：2014-07-30 來源：0352房網(wǎng) 編輯：木子
摘要：29日，中國社會科學院發(fā)布了《中國住房發(fā)展2014年中期報告》。報告中稱，大中城市房價普遍微跌，全國樓市進入結(jié)構(gòu)性過剩階段，但人們改善住房條件的動力仍未衰竭，房價不會出現(xiàn)整體崩盤，將進入2-3年的調(diào)整期，住房需求拐點最早6年后出現(xiàn)。
針對房
地產(chǎn)市場低迷現(xiàn)狀，中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛建議，一、二線城市目前不適合放松
限購，應該讓
房地產(chǎn)市場充分發(fā)揮自我調(diào)節(jié)作用，政府不應急于救市，盲目采取行政干預措施。
大中城市房價普遍微跌
《中國住房發(fā)展2014年中期報告》中稱，2014年上半年，大中城市房價呈現(xiàn)主動調(diào)整態(tài)勢，
全國樓市進入結(jié)構(gòu)性過剩階段。
報告分析，2012年下半年及2013年大中城市房價暴漲，剌激了住房開發(fā)
投資的迅猛增長。這些新增供給今年開始集中入市，從而形成大中城市階段性供給過剩的格局。經(jīng)歷了2013年大中城市房價全線上漲，2014年大中城市樓市出現(xiàn)主動調(diào)整，房價下跌面快速擴大，但跌幅還很有限。截至2014年6月，70個大中城市中，房價環(huán)比上漲的由2014年1月的62個降至8個，持平的由2個增至7個，環(huán)比下降的由6個增至55個。
與此同時，2011年以來，中國樓市已經(jīng)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過剩的總體態(tài)勢，具體表現(xiàn)為中小城市住房持續(xù)滯銷。2014年1-6月，中國商品住房銷售面積與銷售額均出現(xiàn)較大負增長。
此外，中國住
房產(chǎn)業(yè)由高速增長期進入低速增長期。隨著全國銷售不暢和大中城市房價微跌，房地產(chǎn)企業(yè)資金回籠速度變慢，開發(fā)投資增速不斷下滑。
房價不會出現(xiàn)整體崩盤
報告對中國住房發(fā)展的短期走勢作了預測，認為中國住房市場長期拐點尚未出現(xiàn)，但短期下跌不可避免。居民需求熱點由“有房住”向“住好房”轉(zhuǎn)型，人們改善住房條件的動力仍未衰竭，房價不會出現(xiàn)整體崩盤。但供求形勢由供不應求向結(jié)構(gòu)性過剩轉(zhuǎn)變，為消化結(jié)構(gòu)過剩與階段性高供給，房價將進入2-3年的調(diào)整期。
報告還根據(jù)城市人口長期變動和生育
政策變化展望了中國城市住房長期需求，發(fā)現(xiàn)：2015-2030年中國城市住房需求的總體走勢呈現(xiàn)出“上升—平穩(wěn)—下降”的“倒U型”特征，拐點大致出現(xiàn)在2020-2025年間，屆時中國城市的住房需求將不再具備快速增加的條件。生育政策的調(diào)整有利于
房地產(chǎn)市場的穩(wěn)健均衡發(fā)展。但就目前而言，單獨兩孩政策的力度和強度還無法達到立竿見影的效果。
報告指出，下半年在中央“微刺激”保障宏觀經(jīng)濟緩中趨穩(wěn)的大背景下，一線城市和熱點二線城市松綁限購的可能性不大，信貸支持增加會促進主要指標回升但幅度不大。下半年一線城市和熱點二線城市住房需求在信貸逐漸寬松的背景下會有一定程度回升，但是受自住房等保障性住房對商品住房市場沖擊影響，購房者觀望態(tài)度不會有太大轉(zhuǎn)變，加之受2013年下半年的高基數(shù)影響住房需求恐難大幅度增加。
其它二線城市和熱點三線城市松綁限購的范圍會逐步擴大，住房市場調(diào)整趨勢將延續(xù)至下半年。作為區(qū)域中心市場的二線城市和熱點三線城市住房市場在限購松綁的帶動下會有所回升。但是多年來隨著供給的不斷增加，住房需求逐漸得以滿足，供求均衡逐漸成為這些城市住房市場的主要特征。下半年在限購松綁的作用下，剛性需求和投資投機性需求會有所回升，但是在住房市場供求趨于均衡，投資投機回報下行背景下，住房需求增加也有限。因此，下半年二線城市和熱點三線城市住房市場調(diào)整趨勢仍將繼續(xù)，但是主要指標下行或增速回落幅度會有所收窄。
市場機制為主分類指導
報告建議，下半年主要城市住房市場
調(diào)控要繼續(xù)充分發(fā)揮市場機制的作用，促進住房市場深化調(diào)整，逐漸解決長期以來住房市場存在的供求量及供求結(jié)構(gòu)的不合理問題。但是也要尊重區(qū)域性特征，正確研判各類城市住房市場波動的根本原因，嚴格按照“分類指導”和“雙向調(diào)控”要求確保住房市場穩(wěn)定健康發(fā)展。
一線城市和熱點二線城市應通過長效機制
建設正確引導市場預期。在正確研究保障房供給量及供給方式基礎上通過保障房政策的逐步完善，促進保障房和
商品房的互動協(xié)調(diào)發(fā)展，防止保障房供給對商品住房市場的誤傷。
在限購政策的作用下，目前，二線城市和熱點三線城市投資投機性需求基本被擠出住房市場，市場供求結(jié)構(gòu)趨于平衡，進入自我調(diào)整階段。建議逐步放松這些城市限購，通過市場機制的主導作用促進住房市場的深化調(diào)整。
對于供給過多、住房需求嚴重不足的大量三、四線城市，應主要通過市場作用消化
庫存，促進住房供求再平衡。地方政府也應通過控制
土地供應及商品住房審批等手段，促進市場消化現(xiàn)有庫存，并根據(jù)部分城市市場發(fā)展特征及變化狀況，做好相應的風險預警與防范措施。
