時(shí)光冉冉，2010年即將走完�？蛇@一年的樓市，可謂跌宕起伏、波瀾不驚，更重要的是這種趨勢(shì)或?qū)⒗^續(xù)保持下去。道別2010年，有人會(huì)感嘆“這一年終于過去了”，有人也會(huì)感嘆“新的一年就要開始了”。不論哪種心情，“樓市越來越理性”已成為每一位地產(chǎn)人的共識(shí)，“敢問路在何方”也成為2011年樓市的第一個(gè)話題。

　　2010年：政策調(diào)控成為樓市殺手锏，樓市暫時(shí)穩(wěn)定

　　從1月份發(fā)布關(guān)于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的通知到3月份非主營(yíng)地產(chǎn)央企退出樓市，從4月份國(guó)十條到10月份新國(guó)五條的頒布，從首付提高到限購，從預(yù)售資金監(jiān)管、銀行加息到準(zhǔn)備金率上調(diào)等等，短短一年的時(shí)間，中央政府的調(diào)控政策一招接著一招，可謂“快、狠、準(zhǔn)”地打中樓市資金鏈的要害。而各地方政府對(duì)政策的反應(yīng)速度，是前所未見的�？梢姡�此次調(diào)控的決心和力度，是史無前例的。從政策面來說，樓市穩(wěn)定是必然的。

　　從微觀市場(chǎng)來看，受市場(chǎng)供求關(guān)系影響，2010年第一季度仍延續(xù)著2009年的火熱態(tài)勢(shì)。根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2010年1月份合肥樓市存量房約為3萬套左右，按照2009年月均成交量計(jì)算，3個(gè)月左右完全可以去化掉。再加上第一季度是樓市增量最少的季度，上半年供不應(yīng)求的局面根本無法改變。

　　4月份國(guó)十條出臺(tái)，市場(chǎng)剛性需求及改善型剛需仍很強(qiáng)勁。受政策影響及市場(chǎng)新增量進(jìn)入，5-8月份市場(chǎng)呈現(xiàn)濃厚觀望氛圍，成交量下降明顯。但市場(chǎng)整體供求關(guān)系仍不平衡，造成量降價(jià)升的局面。一方面市場(chǎng)供應(yīng)量不足，一方面價(jià)格仍呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)，再加上部分樓盤推出促銷優(yōu)惠，剛性需求及改善型需求，等不及繼續(xù)觀望紛紛入市。9月份，各地成交量迅速攀升，接近政策調(diào)控前水平。由于市場(chǎng)供應(yīng)不足，樓市有進(jìn)入房?jī)r(jià)快速上漲的通道。在此背景之下，國(guó)五條在國(guó)慶之前神速出臺(tái)，國(guó)慶后各地紛紛出臺(tái)細(xì)則，樓市高溫在政策的壓力之下降溫。

　　受通脹壓力、CPI上升等因素影響，仍有不少民間資金要流進(jìn)樓市，商業(yè)地產(chǎn)成為最佳的投資產(chǎn)品。2010年下半年，合肥商業(yè)地產(chǎn)銷售一片紅火，不論是商鋪還是寫字樓，都取得了不錯(cuò)的成績(jī)。對(duì)于住宅市場(chǎng)來說，改善型剛需仍會(huì)把資金放在樓市，作為抵抗通貨膨脹的資產(chǎn)。從目前來看，樓市暫時(shí)處于較為穩(wěn)定的狀態(tài)。

　　2011年：深度調(diào)控或?qū)⒊掷m(xù)出臺(tái)政策，商業(yè)地產(chǎn)成為香餑餑

　　一是信貸政策上半年仍將趨緊，下半年或?qū)⒎潘�。盡管中央政府一再強(qiáng)調(diào)實(shí)施寬松的貨幣政策，但目前信貸政策調(diào)控效果尚未表現(xiàn)出明顯效果。同時(shí)，2010年政策目的很明顯，不論是剛性需求、改善型需求，還是投資、投機(jī)行為，都受到信貸政策影響。這就說明政府對(duì)目前市場(chǎng)供應(yīng)量仍無充足的信心，加上第一季度新品增量自身就不大，所以2011年上半年信貸政策不會(huì)放松。但經(jīng)過半年的市場(chǎng)供應(yīng)量增加后，下半年信貸政策或?qū)⒂兴�放松。正因如此，�?duì)于樓市來說，上半年各樓盤或?qū)⒁源黉N優(yōu)惠刺激市場(chǎng)客戶，此時(shí)正是市民入市的最佳時(shí)機(jī)。

　　二是面對(duì)通脹壓力，央行或?qū)⒗^續(xù)加息。2008年連續(xù)降息政策及擴(kuò)大內(nèi)需政策，使得國(guó)內(nèi)面臨通脹上行的快速通道，面對(duì)人民幣不斷貶值、物價(jià)不斷上漲，更多民間資金需要尋求投資渠道和方向。不能說都流進(jìn)樓市，至少會(huì)給樓市小加一把火。唯有持續(xù)調(diào)控住宅市場(chǎng)，再通過加息來緩沖民間資金的快速流動(dòng)，以穩(wěn)定資本市場(chǎng)。

　　三是房產(chǎn)稅或?qū)⒊雠_(tái)。討論很久的房產(chǎn)稅，雖然各方爭(zhēng)議很大，但針對(duì)一些泡沫較為嚴(yán)重的城市，或?qū)⑹紫瘸雠_(tái)細(xì)則進(jìn)行試點(diǎn)，比如上海等地。

　　而對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)來說，由于不受政策調(diào)控，將成為民間資金首選投資渠道。明年合肥眾多城市綜合體、寫字樓等項(xiàng)目紛紛入市，而2010年商業(yè)地產(chǎn)的暢銷及升值空間，成為民間資金參考的投資方向。若CPI持續(xù)高漲，商業(yè)地產(chǎn)將成為樓市香餑餑。對(duì)于地方政府來說，商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展，將有效帶動(dòng)城市整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也會(huì)帶動(dòng)周邊地塊的價(jià)值。#p#副標(biāo)題#e#

　　房?jī)r(jià)：將保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)，上半年出現(xiàn)小幅震蕩，下半年進(jìn)入平穩(wěn)上升態(tài)勢(shì)

　　第一，2010年在如此密集的調(diào)控之下，合肥樓市價(jià)格仍然表現(xiàn)出上漲趨勢(shì)，可見合肥房?jī)r(jià)泡沫較小，下降空間也相應(yīng)較小。

　　第二，下半年樓市整體成交量較好，開發(fā)商資金相對(duì)充裕，短期內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)降價(jià)的局面，最多以促銷優(yōu)惠為主，幅度不會(huì)太大。

　　第三，從土地市場(chǎng)來看，樓面地價(jià)仍然居高不下，相對(duì)應(yīng)的，商品房價(jià)格下行的空間也有限。商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展，更將帶動(dòng)土地價(jià)格。

　　第四，受通貨膨脹壓力影響，房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)行業(yè)原材料價(jià)格及勞力成本上漲趨勢(shì)明顯，在此影響之下，房?jī)r(jià)難以大幅度下降。

　　筆者之所以判斷上半年合肥房?jī)r(jià)出現(xiàn)小幅震蕩，主要受之前政策調(diào)控影響，加上后期或?qū)⒂汹吘o政策持續(xù)出臺(tái)的預(yù)期，2011年上半年樓盤促銷的可能性較大。同時(shí)，筆者認(rèn)為此次政策調(diào)整周期初步估計(jì)在1年左右，即2010年4月至2011年上半年，方可體現(xiàn)真正的效果，2011年下半年政策才有放松的機(jī)會(huì)。

　　以上均為個(gè)人淺見，不知是受當(dāng)前冷空氣下降影響，還是受樓市深度調(diào)控影響，2011年樓市前景仍不明朗：政策或?qū)⑸疃日{(diào)控，住宅市場(chǎng)仍將不溫不火，量降價(jià)穩(wěn)成為趨勢(shì);對(duì)于合肥商業(yè)地產(chǎn)來說，真正意義上的商業(yè)地產(chǎn)年應(yīng)該從2011年開始，各區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)遍地開花局面或?qū)⒊尸F(xiàn)。