摘要：房地產(chǎn)市場(chǎng)既然是市場(chǎng)，漲跌起伏變化都是不可避免的，這是市場(chǎng)正常的規(guī)律。現(xiàn)在有些觀點(diǎn)認(rèn)為，上漲就是錯(cuò)誤，下跌就是崩盤，這樣的看法值得商榷。當(dāng)前，一些城市出現(xiàn)交易量下降，價(jià)格止增或者下降趨勢(shì)。此前國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)也顯示，2014年前4個(gè)月，商品房銷售面積同比下降6.9%，商品房銷售額同比下降7.8%。

    如何看待當(dāng)前房地產(chǎn)量?jī)r(jià)趨冷態(tài)勢(shì)？住房城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹認(rèn)為，商品房銷售面積和銷售額兩個(gè)指標(biāo)的確都出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)，但從絕對(duì)值來看，2014年前4個(gè)月全國商品房銷售面積的總量?jī)H僅低于2013年同期，而高于2013年之前任何一年的同期。

    “房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)到了高基數(shù)低增長(zhǎng)的階段。”秦虹認(rèn)為，2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格“只會(huì)窄幅波動(dòng)，而不是斷崖式暴跌”。

    樓市整體趨冷但剛需仍旺

    據(jù)媒體報(bào)道，北京樓市出現(xiàn)了“零首付”樓盤。據(jù)了解，推出這一促銷活動(dòng)的珠江四季悅城位于北京東五環(huán)外，開發(fā)商對(duì)10套房源給予“零首付”優(yōu)惠，需先交15%定金，首付款由開發(fā)商墊支，而購房者需在半年內(nèi)將墊支的首付款還清。

    盡管“零首付”噱頭大于實(shí)質(zhì)，還是在一定程度上反映出樓市的變化。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉評(píng)論稱，在市場(chǎng)不景氣的當(dāng)下，開發(fā)商為了吸引更多的購房者，采用了吸引眼球的促銷模式，根源是市場(chǎng)趨冷。張大偉說，去年一線城市土地成交額創(chuàng)歷史新高，這種情況下企業(yè)負(fù)債明顯提高，利潤(rùn)率出現(xiàn)下滑，在市場(chǎng)不景氣的背景下，房企擴(kuò)大成交的需求提升。從一些企業(yè)日前公布的前4個(gè)月銷售業(yè)績(jī)看，有眾多房企銷售額環(huán)比下降。

    盡管包括一線城市在內(nèi)的整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)都顯現(xiàn)趨冷態(tài)勢(shì)，實(shí)際上，購房者對(duì)自住型住房的需求仍很旺盛。

    “2014年樓市不變的一點(diǎn)是自住性需求仍然很強(qiáng)。”秦虹表示。

    價(jià)格適當(dāng)回調(diào)利于市場(chǎng)發(fā)展

    一、二線城市與三、四線城市的分化，已經(jīng)是當(dāng)前樓市最顯著的特征之一。一、二線城市的房?jī)r(jià)相對(duì)穩(wěn)定，三、四線城市已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的供大于求。

    “經(jīng)過十幾年的快速發(fā)展，當(dāng)前住房市場(chǎng)的主要矛盾已經(jīng)從數(shù)量上的絕對(duì)短缺，轉(zhuǎn)變?yōu)榻Y(jié)構(gòu)不平衡。”秦虹說，“在新形勢(shì)下，再采取"一刀切"的調(diào)控政策已不現(xiàn)實(shí)，及時(shí)進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整是十分必要的。”秦虹表示，地方政府在進(jìn)行調(diào)控時(shí)應(yīng)依據(jù)不同城市的供求關(guān)系把握住房用地的供應(yīng)節(jié)奏。在人口增長(zhǎng)快的特大城市，增加住房建設(shè)用地的供給；在人口增長(zhǎng)緩慢的地方，調(diào)整開發(fā)節(jié)奏，減少供給。住房市場(chǎng)應(yīng)該以“人的需求”為核心而不是以“城市的建筑”為核心。

    對(duì)于當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的趨冷趨勢(shì)，秦虹認(rèn)為，“房地產(chǎn)市場(chǎng)既然是市場(chǎng)，漲跌起伏變化都是不可避免的，這是市場(chǎng)正常的規(guī)律�，F(xiàn)在有些觀點(diǎn)認(rèn)為，上漲就是錯(cuò)誤，下跌就是"崩盤"或"危機(jī)"，這樣的分析值得商榷。”

    秦虹同時(shí)認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)適當(dāng)價(jià)格的回調(diào)，有利于行業(yè)的持續(xù)發(fā)展。政府調(diào)控多年的目的，是希望房?jī)r(jià)止住快速上漲的步伐，讓更多的消費(fèi)者、購房者實(shí)現(xiàn)購房的愿望。現(xiàn)在房?jī)r(jià)漲幅明顯回落，價(jià)格相對(duì)平穩(wěn)，有利于實(shí)現(xiàn)住房市場(chǎng)發(fā)展的目標(biāo)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展是有積極意義的。