觀點(diǎn)：保障房投資穩(wěn)定難增長 未來看棚改房突破
發(fā)布時(shí)間：2014-05-28 來源：0352房網(wǎng) 編輯：木子
摘要：億翰觀點(diǎn)：保障房投資穩(wěn)定難增長，未來看棚改房突破。未來一段時(shí)間內(nèi)“保障性住房是否有表現(xiàn)”，將具體視“棚改房的政策能否落實(shí)，能否實(shí)現(xiàn)商業(yè)化開發(fā)的介入”是關(guān)鍵。
1、保障房
建設(shè)在2011年達(dá)到投入最高峰。2011年人大會(huì)上審議通過的《國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》提出，未來五年，我國將建設(shè)3600萬套保障房，使
全國保障性住房覆蓋面達(dá)到20%左右。也就是說，在2011年至2015年期間將建設(shè)總量為3600萬套的保障性住房，平均每年建設(shè)量為720萬套。的確，在《規(guī)劃綱要》提出的當(dāng)年各地政府投入大量的
土地和資源來完成保障性住房指標(biāo)，即2011 年新開工的保障房安居
工程達(dá)到歷史最高峰值1043 萬套。當(dāng)然由于此前的開工量仍處于較低水平，2011 年的保障性住房竣工量也僅為432萬套。由于2011年巨大的保障房新開工量，2012年的保障房竣工量也達(dá)到歷史高位，竣工量達(dá)到601萬套。但
數(shù)據(jù)很清楚的顯示，2013年保障房新開工量和竣工量均出現(xiàn)下行，并且2013年保障房新開工量和竣工量均低于720萬套的計(jì)劃年均值。
2、從目前情況看，保障性住房的比例已經(jīng)不低，其套數(shù)已經(jīng)接近商品
住宅的六成。雖然從面積上看這一比例不高，但從絕對(duì)數(shù)量的上看，保障性住房已經(jīng)開始逐步成為
市場不容忽視的一部分。2011年之前年建成套數(shù)水平基本為目前的一半左右。也就是說按套數(shù)測算，大約
新房市場的三分之一需求是由保障性住房來滿足。這一比例對(duì)于
地產(chǎn)行業(yè)來說已經(jīng)不低，足可見出政府在保障性住房方面的努力。
但就未來看，保障性住房新開工量和建成量的增長可能性已經(jīng)不大，能夠維持目前的絕對(duì)量水平已經(jīng)是不錯(cuò)的表現(xiàn)。而覆蓋20%人群的3600萬套保障性住房量的完成可能要超出原計(jì)劃3年左右的時(shí)間，但這個(gè)開工建設(shè)量已經(jīng)非常巨大，遠(yuǎn)非其他國家政府建設(shè)力度所能相比。同時(shí)，從我們對(duì)于土地的觀察也已經(jīng)注意到，2011年的保障性住房供地量為歷史高點(diǎn)，達(dá)到217974公頃，而2012年和2013年的保障性住房的供地量是逐步減少，因此未來再期待有大量的新開工和竣工也不太可能實(shí)現(xiàn)。
3、從比例上看，棚改房一直是市場上最主要的保障性住房品種。從供地量上看，棚改房大約占到總量的一半左右。在2011年國家加大保障性住房力度之前，棚改房所占的比例更高，2010年的棚改房用地在所有保障性住房用地中的占比達(dá)到6成。而經(jīng)濟(jì)適用房的比例比較穩(wěn)定，保持在22%左右。雖然經(jīng)適房一直被廣泛的質(zhì)疑，但對(duì)于地方政府來說，其是能夠快速落地的保障性住房。但從各類保障性住房的總數(shù)量上看，每一類的供地面積均逐年下降，說明保障性住房未來將出現(xiàn)供應(yīng)量不足局面。
不得不指出的是，未來一段時(shí)間內(nèi)“保障性住房是否有表現(xiàn)”，將具體視“棚改房的政策能否落實(shí)，能否實(shí)現(xiàn)商業(yè)化開發(fā)的介入”是關(guān)鍵。對(duì)于“為什么保障性住房供應(yīng)計(jì)劃量在2011年出現(xiàn)脈沖式的增長，而此后年衰減”，主要是由于政府主導(dǎo)的保障房體系很難落地，而最終的開發(fā)環(huán)節(jié)又必須要有
開發(fā)商的參與，這也是矛盾之所在。因此，我們認(rèn)為未來制度上的頂層設(shè)計(jì)也將傾向于棚改房的商業(yè)化開發(fā)。
