新京報(bào)報(bào)道：11月7日，民政部部長(zhǎng)李立國(guó)說(shuō)，城鄉(xiāng)老人家庭中，空巢家庭超過(guò)50%，部分大中城市達(dá)70%。在全國(guó)社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)推進(jìn)會(huì)上，李立國(guó)說(shuō)，1999年我國(guó)步入人口老齡化社會(huì)以來(lái)，日益呈現(xiàn)老年人口基數(shù)大、增長(zhǎng)快、高齡化、空巢化趨勢(shì)明顯，需要照料的失能、半失能老人比例高等態(tài)勢(shì)。

　　李立國(guó)說(shuō)，目前，城鄉(xiāng)空巢家庭超過(guò)老人家庭的50%，部分大中城市達(dá)到70%;農(nóng)村留守老人約4000萬(wàn)，占農(nóng)村老年人口的37%，城鄉(xiāng)家庭養(yǎng)老條件明顯缺失。

　　根據(jù)民政部副部長(zhǎng)竇玉沛提供的數(shù)字，目前，中國(guó)共有各類(lèi)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)38060個(gè)，床位266.2萬(wàn)張，收養(yǎng)各類(lèi)人員210.9萬(wàn)人。

　　但是竇玉沛分析說(shuō)，養(yǎng)老床位總數(shù)僅占全國(guó)老年人口的1.59%，不僅低于發(fā)達(dá)國(guó)家5%-7%的比例，也低于一些發(fā)展中國(guó)家2%-3%的水平。由于區(qū)域之間、城鄉(xiāng)之間發(fā)展不平衡，既存在“一床難求”，也存在“床位閑置”現(xiàn)象。

　　對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)的前景，無(wú)疑是相當(dāng)看好的。這從房企以及保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)大力追捧養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)項(xiàng)目的現(xiàn)狀已經(jīng)十分清楚。全經(jīng)聯(lián)養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)委員會(huì)成立以來(lái)，很多業(yè)內(nèi)人士對(duì)于委員會(huì)給予了很高的期望。期望對(duì)養(yǎng)老養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的研究上水平，改變養(yǎng)老地產(chǎn)投資人與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)很脫節(jié)的現(xiàn)狀。

　　我們目前的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，無(wú)疑是水平很低的產(chǎn)業(yè)，不論是養(yǎng)老床位數(shù)量還是養(yǎng)老人群的收入水平以及養(yǎng)老項(xiàng)目的低水平軟硬件配置問(wèn)題一直很突出。高端養(yǎng)老的產(chǎn)生受到養(yǎng)老觀念的束縛，培養(yǎng)起來(lái)尚需要時(shí)日，畢竟高端人群還習(xí)慣于居家養(yǎng)老。

　　缺乏政策支持也是一方面。對(duì)于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的支持政策，目前仍然僅僅停留在研究階段。這對(duì)于急速發(fā)展的行業(yè)來(lái)說(shuō)，政策支持的缺乏從拿地、建設(shè)與經(jīng)營(yíng)階段開(kāi)發(fā)建設(shè)企業(yè)都是一頭霧水。但是，最艱難的還是在經(jīng)營(yíng)階段。

　　民政部副部長(zhǎng)竇玉沛透露，我國(guó)將建立養(yǎng)老服務(wù)補(bǔ)貼制度。對(duì)于低收入的高齡、獨(dú)居、失能等養(yǎng)老困難老年人，經(jīng)過(guò)評(píng)估，采取政府補(bǔ)貼的形式，為他們?nèi)胱○B(yǎng)老機(jī)構(gòu)或者接受社區(qū)、居家養(yǎng)老服務(wù)，提供支持。

　　我國(guó)還將完善政府供養(yǎng)制度，對(duì)于城市“三無(wú)”、農(nóng)村“五保”老人，采取集中供養(yǎng)或分散供養(yǎng)的方式，保障其基本生活不低于當(dāng)?shù)鼐用衿骄�生活水平，并建立自然增長(zhǎng)機(jī)制。建立高齡補(bǔ)貼制度，逐步將本地區(qū)80周歲以上老年人納入補(bǔ)貼范圍。

　　但是，我們要解決的是持有型經(jīng)營(yíng)的問(wèn)題。與朋友在爭(zhēng)論養(yǎng)老地產(chǎn)的前景時(shí)，有一個(gè)分歧在于如何實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老項(xiàng)目的盈利。房地產(chǎn)企業(yè)在國(guó)內(nèi)的發(fā)展高峰期僅僅不足五年，實(shí)力房企本身還是鳳毛麟角。對(duì)于囤地的看法我一直持異議也是因?yàn)閲?guó)內(nèi)房企的資金實(shí)力還不足以選擇主動(dòng)囤地，開(kāi)發(fā)過(guò)程的現(xiàn)金流增速才是國(guó)內(nèi)房企的最大訴求。這就影響了房企對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)選擇散手為主，而很難考慮長(zhǎng)期持有經(jīng)營(yíng)。#p#副標(biāo)題#e#

　　考察眾多項(xiàng)目時(shí)我們發(fā)現(xiàn)：很多著名的養(yǎng)老項(xiàng)目，養(yǎng)老公寓并不是項(xiàng)目的主體。原因當(dāng)然是只有養(yǎng)老公寓，對(duì)于投資的收回目前來(lái)說(shuō)還沒(méi)有很好的模式。而居家養(yǎng)老的概念目前還沒(méi)有根本改變，高端的機(jī)構(gòu)養(yǎng)老還屬于培育階段，所以持有型養(yǎng)老公寓的發(fā)展還不能成為主流。

　　在談到險(xiǎn)資投資養(yǎng)老地產(chǎn)的訴求時(shí)，我和同行有爭(zhēng)議。他認(rèn)為養(yǎng)老地產(chǎn)持有經(jīng)營(yíng)要考慮資金風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)營(yíng)收益不足10%，貸款利息都不足以?xún)斶�，所以養(yǎng)老項(xiàng)目的持有經(jīng)營(yíng)是沒(méi)有利潤(rùn)的。這一點(diǎn)我也贊成。對(duì)于房企開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，確實(shí)是不可持續(xù)的。那么，開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的截然分開(kāi)勢(shì)在必行。

　　作為財(cái)務(wù)出身的我來(lái)說(shuō)，對(duì)于項(xiàng)目資金鏈與項(xiàng)目的盈利是過(guò)于看重的。所以在我們操作的生態(tài)城項(xiàng)目前期規(guī)劃負(fù)責(zé)人任上，對(duì)于項(xiàng)目成本的關(guān)注與開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)的關(guān)注是長(zhǎng)期的�？紤]開(kāi)發(fā)階段的投資收益問(wèn)題，我們主要關(guān)注的土地成本問(wèn)題、建設(shè)成本問(wèn)題，引入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)以及養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)布局的盈利問(wèn)題。如果僅僅依靠開(kāi)發(fā)企業(yè)本身的投資，我們必然是放棄現(xiàn)有項(xiàng)目。但是由于我們的接手方鎖定的是國(guó)內(nèi)首屈一指的險(xiǎn)資，與國(guó)外基金的合作，有實(shí)力進(jìn)行持有經(jīng)營(yíng)，這才是項(xiàng)目得以進(jìn)展的關(guān)鍵。

　　無(wú)疑，養(yǎng)老地產(chǎn)是相當(dāng)有前景的，市場(chǎng)需求也是不可抑制的。但是，對(duì)于開(kāi)發(fā)單位來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目散售模式是很難持續(xù)的。散售的結(jié)果必然是另一種房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，項(xiàng)目也就有掛羊頭賣(mài)狗肉之嫌。那么，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)完成之后的接收方選擇才是我們應(yīng)該關(guān)注的重點(diǎn)。

　　養(yǎng)老地產(chǎn)是由前景的，但是要有深入的對(duì)于開(kāi)發(fā)建設(shè)經(jīng)營(yíng)模式的探索。