評論：2014年房地產(chǎn)市場主要調(diào)控任務(wù)是防風(fēng)險
發(fā)布時間：2014-04-22 來源：0352房網(wǎng) 編輯：李建霞
摘要：房地產(chǎn)市場進入深度調(diào)整期，區(qū)域分化和市場分化日益明顯。2014年1－3月份，房地產(chǎn)市場整體指標(biāo)全面收縮。房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長16．8％，創(chuàng)下2013年以來最低值。商品房銷售面積和銷售額同比分別下降3．8％和5．2％，降幅在持續(xù)擴大。房屋新開工面積和竣工面積分別同比下降25．2％和4．9％，表現(xiàn)出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)期發(fā)生很大變化，在住房銷售情況不理想的情況下，未來房地產(chǎn)市場的運行風(fēng)險在增加，加上開發(fā)企業(yè)到位資金增速的大幅下降（1－3月份，到位資金同比增速為6．6％，比1－2月份繼續(xù)大幅下降5．8個百分點），放緩了新開工和竣工速度。
從區(qū)域看，東部地區(qū)房地產(chǎn)市場率先出現(xiàn)明顯回調(diào)跡象。1－3月份，東部地區(qū)的商品房銷售面積和銷售額同比分別下降10％和11．5％，中部地區(qū)的商品房銷售面積和銷售額分別同比增長6．8％和8．4％，西部地區(qū)銷售面積同比下降1％、銷售額同比增長4％。考慮到東部地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)投資和商品房銷售面積分別占
全國的60％和48％，未來幾個月如果仍延續(xù)一季度的回調(diào)趨勢，就會帶動全國房地產(chǎn)市場各項指標(biāo)持續(xù)走低。
房地產(chǎn)市場明顯回調(diào)，但
土地市場仍基本延續(xù)年初的火熱趨勢，“房冷地?zé)?rdquo;的兩重天現(xiàn)象沒有改變。1－3月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積同比下降2．3％，比1－2月份回落8．8個百分點，但土地
成交價款增長11．4％，提高2．5個百分點。“一降一升”的現(xiàn)象，說明土地購置
價格上升很快。國土資源部全國
城市地價動態(tài)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，1－3月份全國主要監(jiān)測城市
住宅地價同比增長9．52％，連續(xù)6個季度加速
上漲。重點監(jiān)測城市住宅地價同比增長12．17％，環(huán)比增長2．75％。
總的來說，2014年第一季度全國主要城市（尤其是
一線城市和部分二線城市）的
土地市場升溫現(xiàn)象，是一種周期性現(xiàn)象，不是突然出現(xiàn)的，長期看是房地產(chǎn)市場區(qū)域分化的表現(xiàn)，這是由住房供需狀況決定的。從2013年下半年開始，三四線城市住房供應(yīng)過剩的問題開始顯現(xiàn)，許多大型
房企開始把資金從三四線城市撤回到一二線城市，這是促使土地市場明顯升溫的重要因素。
從第一季度的房地產(chǎn)和土地市場形勢看，當(dāng)前房地產(chǎn)和土地市場處在高度敏感期，在房地產(chǎn)銷售量回落的情況下，地價水平持續(xù)走高，這里面蘊含很大的風(fēng)險。如果
房價回落，就意味著當(dāng)前高價拿地的開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負債率會大幅上升，降低各類土地抵押
貸款價值，金融機構(gòu)的貸款風(fēng)險和地方政府的債務(wù)風(fēng)險就會隨之上升。
總的判斷是，2014年房地產(chǎn)和土地市場的主要
調(diào)控任務(wù)是防范風(fēng)險。長期來看，最重要的是要建立土地供應(yīng)量調(diào)節(jié)機制，保持土地供應(yīng)合理規(guī)模。以房地產(chǎn)用地為例，住房供求矛盾突出的城市，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H需求增加各類住房用地供應(yīng)。住房供過于求的城市，應(yīng)減少相應(yīng)類型住房用地供應(yīng)。
評論員：國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所副研究員邵挺
