摘要：在一年一度的“兩會(huì)”上，有關(guān)房地產(chǎn)的政策，歷來(lái)是最受關(guān)注的焦點(diǎn)之一。而今年更是格外引人關(guān)注。因?yàn)槔羁藦?qiáng)總理在《政府工作報(bào)告》中，首次提出了針對(duì)不同城市情況進(jìn)行“分類調(diào)控”的新政策，這是近八年來(lái)政府一直堅(jiān)持調(diào)控房?jī)r(jià)、三年來(lái)房地產(chǎn)實(shí)行“雙限”政策之后，房地產(chǎn)政策第一次發(fā)生變化。

 

    什么是“分類調(diào)控”?住建部副部長(zhǎng)齊驥隨后做了權(quán)威解釋：所謂雙向調(diào)控亦可稱分類調(diào)控，即對(duì)一線城市繼續(xù)增加供應(yīng)，抑制、遏制投資投機(jī)性需求，限購(gòu)政策不退出。而對(duì)于庫(kù)存量比較大的城市，要控制供地結(jié)構(gòu)、供應(yīng)結(jié)構(gòu)。他還特別對(duì)所謂“高庫(kù)存”進(jìn)行了界定：庫(kù)存量高于月銷量的12-15倍，高過(guò)1年到1年半的銷售量。

 

    雖然我們不能據(jù)此認(rèn)為“雙限”政策很快會(huì)在一些城市退出，但至少我們看到了政府已認(rèn)識(shí)到了房地產(chǎn)市場(chǎng)已嚴(yán)重分化，看到了政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的尊重。這次“分類調(diào)控”政策的指出，跟十八屆三中全會(huì)提出的“讓市場(chǎng)機(jī)制對(duì)資源的分配發(fā)揮決定性作用”精神，也是一脈相承的。

 

    簡(jiǎn)而言之，尊重市場(chǎng)，是這次新的調(diào)控政策的核心。

 

    那么，為什么說(shuō)尊重市場(chǎng)如此重要?

 

    不可否認(rèn)，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，在一些特定時(shí)期，政府必要的行政干預(yù)還是需要的，就如前幾年，房?jī)r(jià)上漲失控，政府采取必要的手段加以抑制，事實(shí)證明效果也是非常明顯的。但是人為的行政干預(yù)時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，尤其是當(dāng)行政干預(yù)的目的基本達(dá)到之后，如果還不盡早退出，勢(shì)務(wù)會(huì)對(duì)一個(gè)正常運(yùn)作的市場(chǎng)造成不必要的損害。

 

    以杭州樓市為例，2月底德信房產(chǎn)引發(fā)的價(jià)格戰(zhàn)，為什么會(huì)造成如此大的震動(dòng)，其實(shí)正是“雙限”政策多年疊加效應(yīng)的總爆發(fā)。

 

    從表面來(lái)看，德信價(jià)格戰(zhàn)的導(dǎo)火線是杭州房源高庫(kù)存量，但仔細(xì)分析，原因并非如此簡(jiǎn)單。

 

    杭州房源庫(kù)存量高，的確是個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)，但比高庫(kù)存量更可怕的是，我們眼下的樓市是個(gè)失去平衡的市場(chǎng)，在供應(yīng)量可以源源不斷推出的同時(shí)，我們的需求卻是受到限制。面對(duì)這樣一個(gè)完全被人為扭曲的市場(chǎng)，想買房的人是忐忑不安的，恐懼心理會(huì)替代理性思維，正如股市里人們懼怕IPO一樣。在這樣的情況下，真實(shí)的購(gòu)買力是不可能被激發(fā)出來(lái)的。相反，供應(yīng)這一塊只要有所增多，那怕微不足道，也會(huì)被無(wú)限擴(kuò)大。德信價(jià)格戰(zhàn)之所以必然會(huì)爆發(fā)，心理因素是主因，是因?yàn)閷?duì)后市的恐懼導(dǎo)致“恐慌性拋盤”。

 

    當(dāng)然，在失衡的市場(chǎng)里，房?jī)r(jià)有可能會(huì)下降，但我們也應(yīng)清醒地認(rèn)識(shí)到，下降的房?jī)r(jià)不可能給我們帶來(lái)安會(huì)感，因?yàn)樵谝粋�(gè)不理性的市場(chǎng)里，我們每一個(gè)今天的買房人，都有可能成為明天房?jī)r(jià)下降的受害者。更為關(guān)鍵的是，面對(duì)這樣一個(gè)失衡的市場(chǎng)，我們無(wú)法做出正確的判斷，這是更大的風(fēng)險(xiǎn)。

 

    在雙限政策作用下，杭州的房?jī)r(jià)基本回歸到了一個(gè)正常水平，其實(shí)在不少區(qū)域，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)還不如2019年高。但是，在房?jī)r(jià)回歸的同時(shí)，杭州樓市卻面臨一系列的不公平：首先是土價(jià)價(jià)格沒(méi)有下來(lái)，甚至一些地塊不斷創(chuàng)出新高。其次，杭州樓市過(guò)去的一個(gè)優(yōu)勢(shì)，現(xiàn)在變成了軟肋。曾有一種說(shuō)法，將杭州歸類于樓市一線城市。但跟北京、上海、廣州、深圳等一線城市相比，它們的客源來(lái)自全國(guó)各地，它們是面向全國(guó)的市場(chǎng)。而杭州卻是個(gè)區(qū)域性很強(qiáng)的市場(chǎng)，客源除了新、老杭州人外，主要來(lái)自于我省民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，其中又以溫州、臺(tái)州、紹興、金華等地區(qū)為主，這些地區(qū)很多有錢的私營(yíng)老板，是杭州樓市的支撐力量，這也是杭州樓市過(guò)去被津津樂(lè)道的一個(gè)優(yōu)勢(shì)。但是，在限購(gòu)條件下，他們被擋在了門外。雪上加霜的是，近幾年我省民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展受挫，有錢人少了，那些不受限的購(gòu)買力也下降了不少。杭州樓市的這個(gè)區(qū)域性特點(diǎn)，決定了它的抗風(fēng)險(xiǎn)能力不足。從這一點(diǎn)來(lái)看，將杭州列入一線城市，其實(shí)是對(duì)杭州樓市的誤讀。所以，“雙限”等一線城市相比，它們的客源來(lái)自全國(guó)各地，它們是面向全國(guó)的市場(chǎng)。而杭州卻是個(gè)區(qū)域性很強(qiáng)的市場(chǎng)，客源除了新、老杭州人外，主要來(lái)自于我省民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，其中又以溫州、臺(tái)州、紹興、金華等地區(qū)為主，這些地區(qū)很多有錢的私營(yíng)老板，是杭州樓市的支撐力量，這也是杭州樓市過(guò)去被津津樂(lè)道的一個(gè)優(yōu)勢(shì)。但是，在限購(gòu)條件下，他們被擋在了門外。雪上加霜的是，近幾年我省民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展受挫，有錢人少了，那些不受限的購(gòu)買力也下降了不少。杭州樓市的這個(gè)區(qū)域性特點(diǎn)，決定了它的抗風(fēng)險(xiǎn)能力不足。從這一點(diǎn)來(lái)看，將杭州列入一線城市，其實(shí)是對(duì)杭州樓市的誤讀。所以，“雙限”時(shí)間越長(zhǎng)，杭州樓市受傷害的程度越深。

 

    一個(gè)不真實(shí)的市場(chǎng)，對(duì)樓市的傷害遠(yuǎn)不止這些。比如，由于目前樓市只剩下剛性需求， 近幾年開發(fā)商便推出大量小戶型房源，市場(chǎng)上小戶型房源出現(xiàn)大量過(guò)剩。同時(shí)，由于產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象特別嚴(yán)重，又加劇了區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)，給樓市帶來(lái)不穩(wěn)定。在土地市場(chǎng)上，由于住宅地塊遇冷，杭州又推出了許多商業(yè)地塊，尤其是商業(yè)綜合性地塊，一下子又使得商業(yè)綜合性項(xiàng)目出現(xiàn)飽和甚至過(guò)剩現(xiàn)象。樓市日后很有可能將為此付出一些本來(lái)可以避免的不必要的學(xué)費(fèi)。

 

    所幸的是，樓市終于迎來(lái)了以尊重市場(chǎng)為核心的“分類調(diào)控”政策。雖然杭州能不能取消雙限，或者何時(shí)取消雙限，目前不得而知，但一個(gè)正視市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)的政策，顯然是樓市十分迫切需要的。因?yàn)橹挥性谶@樣的一個(gè)市場(chǎng)環(huán)境下，我們才能夠看清市場(chǎng)的真實(shí)需求，才能夠理性地參與市場(chǎng)交易。