爭鋒

    在取消預售制的激烈爭論中，有業(yè)內(nèi)人士認為此舉有可能使市場可供房源大幅度減少，從而推高房價。更有人認為，取消預售制，有可能形成新的房地產(chǎn)壟斷。真實的影響，將是什么？

    河南亞太人律師事務所主任律師姚艷秋：
    東方既明，房論常青；法律之上，舊土新命。

    河南省商業(yè)經(jīng)濟學會常務副會長宋向清：
    為河南百姓安居樂業(yè)搖旗吶喊，為中原房產(chǎn)做大做強振臂高呼。

    河南財經(jīng)政法大學教授劉社：
    深度，高度，知名度，期期有尺度；買樓，賣樓，架橋梁，周周有看頭。

    河南尚正行房地產(chǎn)咨詢有限公司總經(jīng)理鞠濤：
    取消預售制或造成壟斷
    就目前的房地產(chǎn)形勢而言，商品房預售制還不能取消。
    房地產(chǎn)對開發(fā)商的資金要求非常高。如果現(xiàn)在就取消商品房預售制，會讓相當一部分開發(fā)商的資金斷鏈。而在逐步取消商品房預售制以后，可能會造成房地產(chǎn)業(yè)某種程度的壟斷，從而形成房價上升的壓力。
    另一方面，預售制一定程度上可以彌補市場房源供給量的不足。
    現(xiàn)在河南的房地產(chǎn)商不是多了，而是少了，取消預售，在一定程度上會造成市場房源處于供不應求的狀態(tài)。如果供應過緊，勢必會造成房價只升不降，這也不是老百姓的初衷。而就目前而言，商品房預售制對購房者沒有實質(zhì)性損害。

    河南省商業(yè)經(jīng)濟學會常務副會長宋向清：
    聯(lián)合或兼并有利于市場
    商 品房預售制的取消一定會對目前的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生沖擊，聯(lián)合、合并、退出等一系列動作定會不斷出現(xiàn)，大的房地產(chǎn)企業(yè)也會由此催生。但是這個沖擊是積極的，因 為真正受到?jīng)_擊的是那些實力不夠，需要依靠預售維持的小開發(fā)商，而真正實力較強的房產(chǎn)商不但不會受到影響，還會因為小房產(chǎn)商的退出而獲得更大的空間。
    至于寡頭壟斷，我認為不會出現(xiàn)，因為房產(chǎn)項目進入門檻在資質(zhì)、技術、設備、管理等方面并沒有太高的要求，只是在資金方面有一些要求。如果國家放開資質(zhì)，讓開發(fā)商按照一定程序進入市場，那么就不會形成壟斷。

    思想火花

    取消，如何取消？

    河南財經(jīng)政法大學教授劉社：
    大建保障房，逐步取消預售制
    從 現(xiàn)在鄭州的住房情況來看，政府應該把社會保障性住房蓋足建好�，F(xiàn)在鄭州有100多萬個家庭，只有10%的家庭能夠申請廉租房和經(jīng)濟適用房這樣的社會保障性 住房，而90%的家庭都被排斥在外。而政府認為開發(fā)商應該去為百姓建造社會保障性住房，讓開發(fā)商承擔了太多自己本不該承擔的責任。
    我們在討論是否取消商品房預售制的時候，應該將房地產(chǎn)行業(yè)與國民經(jīng)濟的關系理順。房地產(chǎn)作為現(xiàn)在中國的龍頭行業(yè)，拉動了整個中國的發(fā)展經(jīng)濟。而商品房預售制在中國房地產(chǎn)行業(yè)的起步階段功不可沒，但是現(xiàn)在的商品房預售制亂象叢生。
    商品房預售制降低了踏進開發(fā)商行業(yè)的資金門檻，導致現(xiàn)在的開發(fā)商良莠不齊�，F(xiàn)在進入房地產(chǎn)界，只要擁有一個樓盤25%的資金就可以了。一些開發(fā)商利用預售得來的資金繼續(xù)“囤地”，致使建筑品質(zhì)無法得到保障。
    如 果將商品房預售制取消，就提高了開發(fā)商的門檻，使得開發(fā)商之間有了優(yōu)勝劣汰，而現(xiàn)房交易會讓開發(fā)商更注重房子本身的品質(zhì)問題，還降低了銀行的金融風險。但 是現(xiàn)行的商品房預售制，有利于開發(fā)商之間的競爭，不會造成大開發(fā)商的壟斷，使得消費者有選擇的余地，這樣對消費者也是一種權(quán)益保障。
    我認為，商品房預售制應該在一定的條件下逐步取消，就目前的市場而言應該改良預售制，抬高開發(fā)商的資金比例，允許消費者留全部房款10%的質(zhì)量擔保金，而且開發(fā)商要�？顚Ｓ�。

    保留，如何保留？
    陽民咨詢機構(gòu)董事長周陽敏：
    取消預售制，讓市場回歸“原點”
    房地產(chǎn)行業(yè)也是一個金融市場，就現(xiàn)在的房地產(chǎn)開發(fā)情況來看，工程進度在80%的時候最缺錢，所以開發(fā)商需要預售。但是不可否認，商品房預售制是一種特權(quán)行為。
    目前，房地產(chǎn)行業(yè)的融資手段很單一。在金融結(jié)構(gòu)相對單一時，取消商品房預售制是必然的，但是我認為要回到房地產(chǎn)市場最原始的自發(fā)調(diào)節(jié)的狀態(tài)。
    房地產(chǎn)交易，這是一種市場行為，而政府不應該控制開發(fā)商什么時候賣房子、消費者什么時候買房子。現(xiàn)在的開發(fā)商是少了，房屋的供應量也少了，由此造成了供不應求，致使房價上漲。但是政府不能打擊人們的消費欲望。

    律師聲音

    預售制命運將如何？

     應該說，無論是堅挺派，還是倒戈派，都有自己充分的理由來支撐自己的論斷。但如果將預售制放在房地產(chǎn)發(fā)展進程以及國家經(jīng)濟氛圍的大環(huán)境中考慮，預售制，將走向何方？

    河南亞太人律師事務所主任律師姚艷秋：
    相比“取消”，完善監(jiān)管更現(xiàn)實
    作為一個律師，我接到過不少購房者與開發(fā)商之間的糾紛案件，其中大部分是因為商品房預售制而引起的。這些糾紛案件正在呈現(xiàn)上升的趨勢。
    但是我還是不建議取消商品房預售制，如果取消商品房預售制，還不如將各個機構(gòu)的監(jiān)管制度完善起來。
    商 品房預售制的關鍵問題是怎樣限制問題樓盤。像國外也存在著商品房預售制，他們的房屋預售只是預付全款的一部分。中國的商品房預售制也可以借鑒國外的商品房 預售制度。比如說在預售的時候只付部分的預付款，或者按照工期付款，房子工程進度到25%的時候購房者付25%的款項，進度到50%的時候購房者再付 25%。
    另外，只要地方政府一系列的監(jiān)督措施完善，問題樓盤的出現(xiàn)就會少很多。讓開發(fā)商獲得的預售資金全部用在房屋的建設上；購房者可以 在網(wǎng)上與開發(fā)商簽訂合同，讓房管局、銀行等部門進行聯(lián)機備案，以此來杜絕一房多賣的情況；各個相關部門要對房屋建筑的質(zhì)量嚴格把關，從此杜絕問題樓盤。