住房與城建設(shè)部政策研究主任副主任秦虹解讀新政

秦虹：在今天我們談中國房地產(chǎn)的時候，大家非常關(guān)注調(diào)控新政。今年4月15號國務(wù)院頒發(fā)了國發(fā)十號文件，這個文件叫做堅決遏制部分城市房價過快上漲，雖然文件有十條內(nèi)容，但是我想這個文件總體的核心是三個方面。首先這個文件是堅決遏制、控制投資性需求，二是有效增加供給，三是加強市場監(jiān)管。無論這個文件里面有十條，還是各個省出臺的多少條文件，這個文件的核心就是這三個方面。怎么控制投資性需求呢？在國務(wù)院的文件里面明確提出，要大幅度地提高除了首次購買90平方米以下的住房，享受原有的信貸政策不變，除此之外所有的購房貸款利率大幅提高，如果是家庭名下的第二套住房，貸款提高到5成，第三套住房在一些城市要大幅度限制。所以在政策方面是兩個措施，一個是大幅度提高貸款購房的貸款成本，二是堅決遏制部分城市，什么城市呢？房價高，供求快的城市。比如政府的文件里面提出來，地方政府有權(quán)暫時限制對外地人或者是第三套住房貸款的購房數(shù)量。

怎么能增加有效供給呢？文件里面概括起來講有三個方面的措施，一個就是增新量，這次國土資源部在今年安排了18.5萬公頃的土地住宅建設(shè)用地指標，也就是說從源頭上增加住宅的供應(yīng)。二是調(diào)結(jié)構(gòu)，也就是說在今年的土地指標安排里面，安排了77% 的土地面積是用于保障性住房加上中小戶型的商品房，這兩個內(nèi)容加起來一共占土地住宅建設(shè)用地供應(yīng)總量的77%。調(diào)結(jié)構(gòu)為什么說也是增加供給的重要方面呢？一個很重要的原因是在一定量的土地上，如果建的小戶型多了，增加的套數(shù)也會增加。三是擠存量，國家稅務(wù)總局現(xiàn)在對土地增值稅嚴格提高了征稅的預(yù)繳比例，等等這些措施都是擠存量，把開發(fā)企業(yè)手中已有的土地加快開發(fā)速度，盡快增加市場供給。至少在政策措施方面儲備了住宅建設(shè)用地指標，加快住宅開發(fā)，也就是說調(diào)整增加土地供給的政策措施，將從根本意義上有力地改變供求失衡的狀況。

三是加強市場監(jiān)管，怎么加強市場監(jiān)管呢？一是把地方政府的責(zé)任更加明確，要求地方政府對兩件事情負總責(zé)，第一就是對房價上漲過快這件事情負總責(zé)，第二對落實住房保障這件事情負總責(zé)，實行省級政府副總責(zé)，市級政府抓落實的機制，切實穩(wěn)定房地產(chǎn)市場增長。二是對開發(fā)企業(yè)的屯地行為，或者捂盤惜售、哄抬房價方面進行嚴格規(guī)定，要求開發(fā)企業(yè)規(guī)范開發(fā)、建設(shè)、銷售的行為。

所以我們說在這樣一個政策核心下，今年我們也看到新政出臺已經(jīng)有三個月了，整個市場也出現(xiàn)了一個變化。總得概括起來，可以說目前市場變化的趨勢和宏觀調(diào)控的方向是一致的，我們看到今年上半年1—6月份，整個全國成交量面積上來看，首先我們發(fā)現(xiàn)一線城市北京、上海、廣州、深圳的成交量有明顯的回調(diào)。比如說北京市今年上半年總的成交量和去年同期相比下降了40%，上海下降了50%，深圳下降了70%。也就是說大家注意，今年上半年的成交量和去年同比下降是在今年 1季度，城市成交量有一個異常放大情況下的比較，也就是說新政出臺之后成交量下降的幅度非常明顯。我看了一下中國指數(shù)研究院最近做的100個城市房價指數(shù)和100個城市房屋成交面積的統(tǒng)計指數(shù)來看，我們發(fā)現(xiàn)今年這些重點城市成交量萎縮在40%—80%之間占到了將近30個城市。也就是說市場的變化已經(jīng)開始出現(xiàn)，當(dāng)然這個變化的幅度是有所差異的，概括起來講，一線城市的整體市場成交量的回調(diào)幅度比二線城市高了20%。也就是說成交量首先在政策影響下，在購房者觀望的態(tài)勢下出現(xiàn)了明顯的變化。

第二，土地市場在新政出臺以后，5、6兩月的土地成交量也出現(xiàn)了調(diào)整，6月當(dāng)月成交的土地和政府推出的土地相比，只有40%這樣一個比例。也就是說，我們在經(jīng)歷了去年的四季度和今年一季度整個地產(chǎn)市場的繁榮，地王的頻現(xiàn)發(fā)展階段之后，在宏觀調(diào)控的政策影響下，5、6兩月的土地量成交已經(jīng)開始下降，土地價格也出現(xiàn)了一定幅度的變化，也就是我們現(xiàn)在很難看到地王的出現(xiàn)，土地市場也開始發(fā)生了變化。

這是目前我們發(fā)現(xiàn)市場的一個變化，也就是說目前市場變化的趨勢和整個調(diào)控政策方向是一致的，房價上漲的趨勢已經(jīng)不明顯。因為我們在北京工作，我們感受最深的是在北京新入市樓盤的房價已經(jīng)開始出現(xiàn)調(diào)整，區(qū)域性二手房價格也出現(xiàn)了一定程度的回調(diào)，從全國來看，整個全國的房價快速上漲的趨勢已經(jīng)不復(fù)存在，對于開發(fā)企業(yè)來講，一些明顯的打折銷售，像恒大地產(chǎn)、萬科地產(chǎn)等等，它們的銷售速度在降價的配合下成交量還是保持得比較好。這樣一些市場表現(xiàn)，總體上來說是和宏觀調(diào)控方向是一致的。

這次宏觀調(diào)控政策怎么來評價呢？我們最近也做了一項研究，就是對房地產(chǎn)市場政策進行評估，我也想利用這樣一個機會，和大家分享一下我們評估政策的研究成果。也就是說我們認為，這次調(diào)控政策將會促使房地產(chǎn)行業(yè)進入新一輪的增長周期，它將會促使整個房產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)四個方面的變化。一是將會促使整體的市場對未來房價、地價預(yù)期轉(zhuǎn)變，為什么這么說？為什么把這條轉(zhuǎn)變作為政策評估的第一條？我認為這是最積極的成果，也就是說我們控制房價過快上漲，控制房價大幅度攀升，一個很重要的方面就是要管理好預(yù)期。在宏觀調(diào)控政策出臺之前，可以說為什么會出現(xiàn)大幅度地王的出現(xiàn)？為什么房價大家都人為漲得過快？和全社會各個方面都有關(guān)，不僅僅是企業(yè)，還包括投資者、地方政府，他們對房價上漲的預(yù)期是高度一致的，市場主體各個方面都認為房價會上漲，這個預(yù)期高度一致加速了成交量的增長。現(xiàn)在這樣一個政策打破了高度一致的預(yù)期，我們對下一步房價和地價的走勢已經(jīng)出現(xiàn)了非常明顯的分化，一部分人當(dāng)然認為房價是必降的，一部分人認為價格還不會變化，還有一部分人認為價格還會漲。這樣一個正常的市場態(tài)勢我覺得是非常有意義的，也就是說它還原一個房地產(chǎn)本質(zhì)，市場各方對未來房地產(chǎn)價格變化已經(jīng)沒有一個完全一致的看法，這是市場本來的面目，我也覺得這是宏觀調(diào)控最成功的、最重要的一項成果。

最近，我也參加了一些會議，實際上目前在短期內(nèi)市場預(yù)期并不是特別好，搜房在昨天會議上參加中心的一個論壇，院長介紹說搜房每個月在北京要組織購房團，最近一期對購房團的問卷調(diào)查表明，現(xiàn)在在近期內(nèi)準備購房的人群只占到8.3%。同樣，我在北京也接觸高端投資客的團體，叫做北京銷售精英俱樂部，也就是說在北京這些銷售人員年傭金在100萬元以上，也就意味著這些銷售員銷售的房產(chǎn)價值在1億元以上，他們成立了一個銷售精英俱樂部，他們對于高端客戶的問卷調(diào)查結(jié)果是準備在3個月之內(nèi)投資房產(chǎn)的客戶只占7%，大家還處在一個觀望時期，我覺得這也是市場必然經(jīng)歷的時期，出現(xiàn)這樣一個變化很重要的原因就是政策的調(diào)控。

第二，今年的政策將會在今年內(nèi)供求關(guān)系失衡的狀況發(fā)生轉(zhuǎn)變。供求狀況發(fā)生轉(zhuǎn)變也將會導(dǎo)致房價繼續(xù)上漲的動力不復(fù)存在，為什么會說今年供求關(guān)系一定會發(fā)生轉(zhuǎn)變呢？一個很重要的原因是我們對購房需求差異化的提高，盡管18萬公頃土地還沒有投入到賣房階段，但是由于這種需求，也將會供求關(guān)系發(fā)生改變。我們也從市場表現(xiàn)看到，實際上今年下半年將會不可避免地出現(xiàn)一個供應(yīng)的集中釋放期，也說今年的1—6月份，投資速度是38.1%，將近兩萬億。這是什么概念呢？也就是說房地產(chǎn)開發(fā)投資增長速度38.1%幾乎是整個房地產(chǎn)這些年來投資的歷史高位。第二，我們看到新開工面積增長速度今年1—6月份是67.9%，也仍然處在歷史高位，我們發(fā)現(xiàn)今天面臨中國的房地產(chǎn)市場可能和去年的房地產(chǎn)市場是完全不同的兩個格局，為什么這么講？去年這個時候，實際上整個房地產(chǎn)市場在強有力地保增長刺激政策的鼓勵下，房地產(chǎn)市場的成交量從春節(jié)之后已經(jīng)開始攀升，到了現(xiàn)在成交量的回升趨勢已經(jīng)非常明顯。價格在成交量的帶動下也已經(jīng)出現(xiàn)了攀升，但是去年這個時候所有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)指標基本上都是處于歷史的低位，去年這個時候開發(fā)企業(yè)的新開工面積也是負增長，去年這個時候的房地產(chǎn)開發(fā)增速也是保持 10%左右，不到20%的低位。也就是說，去年終端市場是上升的勢頭，但是前端市場是低迷的，特別是在東部的大城市表現(xiàn)得比較明顯，但是所有的房地產(chǎn)開發(fā)前期指標都是處于歷史增長高位。再加上今年新政出臺之前，在一些特大城市、一線城市預(yù)計在今年上半年開盤的樓盤，還有相當(dāng)大一部分也就是政策出臺之后開始延遲推盤，把這些盤推遲到下半年。也就是說所有市場表現(xiàn)和統(tǒng)計數(shù)據(jù)表現(xiàn)，說明今年下半年房地產(chǎn)不可避免地將會面臨著一個集中供應(yīng)釋放期。

在我們對購房需求實行差別化的信貸政策管理下，今年下半年的供求關(guān)系我覺得是會發(fā)生變化的，這就表明今年下半年房價繼續(xù)上漲的動力是不復(fù)存在的，特別是在東部一些城市表現(xiàn)更為明顯。

第三，調(diào)控新政將會使今后房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)增長和業(yè)態(tài)增長的趨勢發(fā)生轉(zhuǎn)變，也就是說過去在關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)市場的時候，更多的是關(guān)注住宅物業(yè)，更多關(guān)注東部一線城市的變化。我們現(xiàn)在可以看到，現(xiàn)在實際上房地產(chǎn)市場的增長中心已經(jīng)在向中西部地區(qū)轉(zhuǎn)移，這是一個非常明顯的事實，因為我們的二、三、四線城市或者中西部地區(qū)，目前正是處于兩個關(guān)鍵期，一個關(guān)鍵期是城鎮(zhèn)化的規(guī)模正在處于一個擴張期，二是城市化質(zhì)量，也就是說城市功能質(zhì)量產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級正處于一個關(guān)鍵時期。這樣一個結(jié)果加上政策的影響，將會導(dǎo)致很多企業(yè)今后擴張的、發(fā)展的增長模式會發(fā)生變化，過去很多企業(yè)在市場發(fā)展中給了它很多漲價的空間，在嚴格控制房價過快上漲的政策態(tài)勢下，很多企業(yè)靠漲價獲利的機會將會大大縮小，實際上對于企業(yè)來講獲利有兩種方式，一種是建設(shè)量在一定情況下價格漲得越快獲利越多，第二種是在價格沒有漲價的情況下，開發(fā)的量越大，獲利的總量就會越多。也就是說，擴大建設(shè)開發(fā)的規(guī)模，也成為很多大企業(yè)擴張的有效手段，廣大的中西部地區(qū)、二、三、四線城市是這些企業(yè)布局的一個重點，一方面是適應(yīng)了這些地區(qū)發(fā)展階段的需要，另一方面開發(fā)企業(yè)今后在政策調(diào)整下實現(xiàn)轉(zhuǎn)型的一個重要方面。

我們看到，在城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級關(guān)鍵時期，我們的二、三、四線城市目前表現(xiàn)得也十分突出。也就是說如果說北京借助召開了奧運會，上海召開了世博會，廣州召開亞運會這樣一些大的國際賽事，很多一線城市靠大的國際賽事加快了城市的基礎(chǔ)建設(shè)步伐和舊城改造步伐的話，改造量已經(jīng)完成的話，很多二、三線城市正面臨著城市本身的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級和大規(guī)模改造，目前也是城市的一個重要任務(wù)，這些地方城市目前正面臨著過去以企業(yè)為中心、以工廠為中心，正在提升整體功能向綜合性城市、綜合性中心，向發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)、服務(wù)業(yè)等功能來改善和提高，所以這些城市的商業(yè)地產(chǎn)今后最重要的是得益于政策和政府兩個方面的支持。

第四，調(diào)控政策也將會使開發(fā)企業(yè)盈利模式發(fā)生變化。客觀上來講，我們回顧一下過去幾年開發(fā)企業(yè)賺錢盈利最重要的是什么呢？主要是土地盈利模式，這個非常明顯。開發(fā)企業(yè)靠大規(guī)模地拿地慢速度開發(fā)，靠土地不斷增值來獲得回報�；蛘呤呛芏啻蟮纳鲜泄�司、大企業(yè)靠拿地王，在資本市場上獲利，然后在全國各個地方擴大開發(fā)量和投資量。土地盈利模式是很多開發(fā)企業(yè)一個很重要的手段，但是現(xiàn)在我們看到在政策的影響下，這種盈利模式生存的空間已經(jīng)大大萎縮，首先這次在政策里面，一個是公開招標，再一個是雙向競價新的招拍掛方式，這些新的招拍掛方式將會使地王現(xiàn)象不復(fù)存在。第二，現(xiàn)在出讓土地的規(guī)模已經(jīng)開始嚴格控制，大規(guī)模拿地、慢速度開發(fā)這種開發(fā)模式將不復(fù)存在。第三，關(guān)于土地的開發(fā)和竣工時限要求進行了嚴格的管理，什么時候開工，什么時候竣工實行嚴格管理。第三，對于土地增值稅增收也將會使企業(yè)今后囤地獲利將會受到影響。另外，現(xiàn)在對企業(yè)的融資管理也應(yīng)該是非常嚴格。在這樣一個情況下，企業(yè)靠土地盈利的模式在今后也會發(fā)生轉(zhuǎn)變。我想在下一步我們面臨目前的市場態(tài)勢，面臨目前政府環(huán)境的情況下，作為開發(fā)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展，將會轉(zhuǎn)入一些新的方面的競爭，什么競爭呢？產(chǎn)品的競爭，差異化的競爭，管理成本的競爭，品牌的競爭，這些將會重新擺到企業(yè)的面前，市場的格局將會有利于和一些好的產(chǎn)品、好的企業(yè)在市場上的發(fā)展也是更為有利，這也是一個非常積極的政策調(diào)整成果，使我們的企業(yè)在目前的市場環(huán)境下，更關(guān)注怎么做出好的產(chǎn)品。

我那天參加一個座談會，一些開發(fā)企業(yè)講，如果說在調(diào)控政策出臺之初我們還抱有幻想的話，今天我們已經(jīng)清醒地認識到，我們必須要實現(xiàn)好企業(yè)的轉(zhuǎn)型，要做好企業(yè)的發(fā)展，當(dāng)別的企業(yè)在搶面粉的時候，我們力爭做一個優(yōu)秀的面包師，做好產(chǎn)品，真正通過靠產(chǎn)品的優(yōu)勢、靠品牌的優(yōu)勢來擴大企業(yè)在產(chǎn)業(yè)中的地位，這個轉(zhuǎn)變是積極的，也是適應(yīng)當(dāng)前形勢和政策要求的。

這次如果說對政策進行評估的話，我們認為這次的政策至少將會使市場出現(xiàn)四個方面的轉(zhuǎn)變。當(dāng)時作為今后的發(fā)展，我們認為政策也有進一步優(yōu)化和調(diào)整的重要方面，主要是既要做好階段性的、短期性的調(diào)控政策，比如說真正、確實有效地落實土地的有效供給，這個非常關(guān)鍵，為什么這樣說呢？是因為我們關(guān)注房價的一個平穩(wěn)，或者說抑制房價過快上漲，我們要滿足房地產(chǎn)業(yè)長期健康發(fā)展的要求，把不健康的因素踢出去，還原房地產(chǎn)市場長遠發(fā)展的一個前景，很重要的一個因素就是我們在有效供給方面也切實有效地做到。但是現(xiàn)在我們看到，一些大城市，特別是一線城市在完成今年上半年土地指標、計劃方面差距還比較大。如果我們不能夠真正地、切實地落實好有效供給這項工作，將會對長遠房地產(chǎn)價格的穩(wěn)定造成壓力。當(dāng)然短期性的一些政策還包括有效地控制好投機性需求，保護好真正的需求，這是政策能夠是否出現(xiàn)效果的重要原因，還有加強長期性建設(shè)，我們發(fā)現(xiàn)中國房地產(chǎn)市場從住房制度改革到現(xiàn)在，短短十幾年時間，市場擴張速度非�？�，但是和房地產(chǎn)市場發(fā)展相適應(yīng)的制度建設(shè)還是有非常大的欠缺。我們的房地產(chǎn)稅收制度、金融制度、低收入家庭保障性制度建設(shè)，和真正適應(yīng)市場發(fā)展的土地制度都有待于進一步完善，長期的制度建設(shè)也非常有意義，特別是總結(jié)這十年來發(fā)展的經(jīng)驗，和借鑒國外發(fā)達國家管理的有效經(jīng)驗，推動房地產(chǎn)市場制度性建設(shè)，才是保持房地產(chǎn)市場持續(xù)有效健康發(fā)展的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

所以我們在報告里面也提出來，大家關(guān)心的房地產(chǎn)稅應(yīng)該明確房地產(chǎn)稅征收時間表，穩(wěn)定市場預(yù)期，減少真正房地產(chǎn)稅開征時候的市場動蕩。因為大家現(xiàn)在都在猜測，對這個方面也不了解，我覺得有必要把房地產(chǎn)稅今后如何設(shè)計，它的一些長期制度安排，包括開征時間表明確提出來，才有利于整個市場預(yù)期的穩(wěn)定和市場本身的穩(wěn)定，都是非常有意義的。我們的房地產(chǎn)評估報告在今年7月12號就已經(jīng)發(fā)布了，有興趣的同志們可以到網(wǎng)上搜索一下，或者直接跟我們聯(lián)系，我們準備長期堅持把房地產(chǎn)政策評估報告做下去。因為我們認為，對房地產(chǎn)市場的影響因素非常復(fù)雜、非常多，既有當(dāng)?shù)氐娜丝跔顩r、土地資源狀況、經(jīng)濟發(fā)展等一些實際指標，也有傳統(tǒng)消費習(xí)慣、人們心理預(yù)期，還有金融體系、調(diào)控制度等等，而政策的影響對房地產(chǎn)市場影響是非常明顯的。通過對政策的評估是我們現(xiàn)在整個在政策研究中缺少的一環(huán)，我們將通過中立的、客觀的標準對房地產(chǎn)市場做一個客觀的評估，以求尋找政策的邊界，為下一步宏觀政策合理地搭建作出我們研究者的貢獻。所以我們這樣一個評估報告，我一說大家都知道，我們從評估者的角度來講，肯定不是政府的決策者，所以以上的發(fā)言是代表研究機構(gòu)研究人員對目前房地產(chǎn)市場以及政策的個人看法，僅供大家參考！