市場流動性趨緊 短期以“現(xiàn)金為王 跑量制勝”
發(fā)布時間：2014-02-20 來源：0352房網(wǎng) 編輯：張曉波
摘要：自2013年年底以來，受到銀行信貸緊縮、“錢荒”的影響，銀行利率上浮，銀行放款放慢。按照以往慣例，春節(jié)過后銀行放款慢的情況就會有所緩解，然而2014年年初銀行放款的情況卻不容樂觀，超過半數(shù)以上的銀行首套房仍維持在基準(zhǔn)利率的水平，放款情況依舊比較緊張。
據(jù)央行公布
數(shù)據(jù)，2014年1月末，M2余額112.35萬億元，同比增長13.2%，分別比去年末和去年同期低0.2個和2.7個百分點，受2013年初貨幣總量擴張較快的影響，2014年初M2同比增速出現(xiàn)一定回落。由此可見，
市場流動性趨緊成為銀行信貸緊縮背后的主要原因之一。由此我們可以判斷，在流動性趨緊的市場背景下，“用好增量，盤活存量”的市場特征愈加明顯。
從
樓市的角度來講，由于銀行信貸緊縮、錢荒導(dǎo)致銀行“流動性”趨緊張，收窄首套
房貸優(yōu)惠、上浮房貸利率、房貸審批周期拉長等已成為部分銀行“用好增量，盤活存量”的既定措施。
那么，在“流動性”趨緊的市場背景下，收窄首套房貸優(yōu)惠、上浮房貸利率對于樓市來講有何影響？
從理論上講，銀行利率下跌，促使樓市銷售量增加，量增加導(dǎo)致
房價上漲，反之，收窄首套房貸優(yōu)惠、利率上浮上漲導(dǎo)致
購房需求下降，房價會下跌，以此刺激銷售量。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，當(dāng)前銀行出現(xiàn)“錢荒”，也就是
開發(fā)商的開發(fā)
貸款或購房者的按揭貸款有可能難貸出來，這個時候銀行的利率會上升，購房者為了爭奪貸款額度1-2個月短期內(nèi)房價會因此上漲。購房者在這個階段不但享受不到
政策層面對于首套自住購房的貸款優(yōu)惠，有可能還會因此增加購房成本和生活負(fù)擔(dān)。
如果“錢荒”持續(xù)超過6個月以上，由于銀行的利率偏高，導(dǎo)致購房成本增加以及需求下降，開發(fā)商在銷售回款上會面臨比較大的壓力，再加上開發(fā)貸款比較難獲得，理論上開發(fā)商這個時候會面臨比較大的去化壓力，此時，只有適度讓利才可以激活銷售。
從時間的角度來看，自去年年底至今錢荒已持續(xù)3個月左右時間，由于信貸額度緊張、銀行的利率偏高，開發(fā)商在銷售回款上已經(jīng)開始面臨比較大的壓力。從2014年1-2月份
全國的大中城市市場成交表現(xiàn)來看，市場成交量已經(jīng)出現(xiàn)了適當(dāng)?shù)幕芈�。受此影響，大多�?shù)
房企的銷售業(yè)績也出現(xiàn)了回落現(xiàn)象。盡管有一二線城市
調(diào)控政策及春節(jié)傳統(tǒng)市場淡季的因素影響，但是，我們不能否認(rèn)市場流動性趨緊等因素將會對于上半年的市場走勢及房企未來的現(xiàn)金流產(chǎn)生非常重要的影響。
從開發(fā)商定價角度來講，短期內(nèi)
價格上漲幅度不可能像去年下半年那樣火熱，受到市場流動性趨緊、年初市場成交量“普跌”及企業(yè)銷售業(yè)績指標(biāo)的影響，大中城市
樓盤變相促銷或小幅優(yōu)惠小幅促銷的“平價”策略將成為“小陽春”市場主流和趨勢，今年第一季度總體上來講會保持這樣的趨勢，但是到了第二季度甚至下半年，如果政策面沒有發(fā)生變化，在政策時效性趨弱、市場基本面再度回暖、市場流動性重新釋放、通脹預(yù)期不斷加大的市場背景下，那么有可能就很難再出現(xiàn)“平價”的現(xiàn)象了，房價會走上持續(xù)上漲這樣的通道。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，總的來看，在一二線城市
樓市調(diào)控政策“階段性”收緊及市場“流動性”趨緊的市場背景下，房價在3月“小陽春”市場難以出現(xiàn)大幅反彈的機會，開發(fā)商也不可能從價格上獲得相對不錯的利潤空間。在2014年“小陽春”市場開發(fā)企業(yè)仍然要堅持“跑量”的基本原則，根據(jù)政策層面“階段性”的變化特征，一方面通過“跑量”回籠資金，另一方面，將資金投入到
土地市場拿地，及時“換倉”謀求下一輪市場的發(fā)展機會。那么，也就是說，在2014年2-3月這個年初開始階段，樓市“小陽春”仍需在“量”上做文章，堅持“跑量”回籠資金，而不應(yīng)在價格上做太多考慮。
因此，在上半年“流動性”趨緊的市場背景下，以“現(xiàn)金為王，跑量制勝”的策略應(yīng)該為廣大開發(fā)商采納，上半年部分資產(chǎn)負(fù)債率較高的企業(yè)或2013年拿地過多、用力過猛的開發(fā)企業(yè)再在
土地市場上瘋狂拿地有可能會面臨一定的市場風(fēng)險。
但是，對于資金面相對寬裕的央企
地產(chǎn)企業(yè)、高周轉(zhuǎn)企業(yè)、有境外上市融資渠道的企業(yè)來講，可能就受制于國內(nèi)錢荒因素就較少，這些企業(yè)可能會面臨市場發(fā)展機會，也有可能會因此加劇土地市場優(yōu)勢資源的集中，從而從長遠(yuǎn)角度來講加速市場集中度的提高與不同房企之間的分化，最終形成“大魚吃小魚，小魚吃蝦米”的市場局面。
