摘要：2011年1月28日，上海和重慶兩市同時開始對于個人住房征收房產稅的試點。而今3年過去，房產稅在試點中究竟試出了什么？積累的經驗與教訓對于后來者將產生怎樣的影響？

房產稅沒能阻擋房價上漲的腳步

根據(jù)國家統(tǒng)計局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)，2013年12月重慶新建商品住宅價格同比上漲14.3%，上海新建商品住宅的價格同比漲幅更是高達24.3%。盡管最早實施了房產稅的試點，但上海重慶都沒能阻擋住房價上漲的腳步。

在上海，政策主要是針對本市居民家庭在當?shù)匦沦徢覍儆谠摼用窦彝サ诙�套及以上的住房，和非本市居民家庭在本市新購的住房，適用稅率暫定為0.6%。房產稅的征收不涉及存量住房，僅這一點就決定了上海的房產稅試點無法從根本上擠出多套房。

“從目前上海大多數(shù)已經繳納房產稅的家庭來看，其年稅費成本多在數(shù)千元左右。對于漲幅很大的房地產市場來說，這些稅費成本難以撼動投資人涌入樓市的熱情。”中國房地產信息集團分析師楊晨青說。

在重慶，房產稅的征收范圍比上海更狹窄，同樣沒有關注多套存量住房，也沒有涉及人們最關心的普通商品房市場。

總之，隨著對政策的消化，房產稅很快就成了一種只針對極少數(shù)人的特殊稅種。

房產稅沒讓地方政府擺脫土地財政

在人們的預想中，房產稅不僅能夠擠出房產市場的泡沫，更重要的是能為地方政府提供最為穩(wěn)定和廣泛的稅源，從而解決地方政府對土地財政的依賴，從根源上卡住房價上漲的空間。不過，從目前的試點效果來看，人們這一期待并沒有成為現(xiàn)實。

截至2011年年底，重慶市對居民住宅征收稅款1億元，而當年重慶市本級財政收入2908.8億元，房產稅占本級財政收入的比重僅為0.03%。2013年，據(jù)搜房網及重慶土交所現(xiàn)有數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，重慶主城土地市場出讓居住、商業(yè)、金融類用地金額達1164億元。出讓金額僅次于北京、上海，首次超過廣州居全國第三。

上海的房產稅征收雖然在絕對值上要多，但其占財政收入的比重同樣是微乎其微。而上海的土地市場更是火熱異常，土地出讓金屢創(chuàng)新高。

重慶大學法學院財稅金融方向副教授陳晴表示，房產稅肇始肩負四大功能，包括調節(jié)貧富差距，部分代替土地出讓金成為地方稅收來源，抑制房價過快上漲，改變市場心理預期。但從現(xiàn)有稅收情況來看，滬渝兩地的房產稅收總額較小，占同期市級財政收入比率過低，對更深層次的土地財政問題替代效果有限。

我們需要怎樣的房產稅

財政部財政科學研究所所長賈康曾指出，房地產稅其實是一個綜合概念，既包括房產稅，也包括土地增值稅、土地使用稅等相關稅種。未來完善房地產稅應立足于“公平土地稅負，強化保有環(huán)節(jié)”，在推進個人住房房產稅試點之外，還應下調過高的住房用地稅負，簡并流轉交易環(huán)節(jié)稅費，重點發(fā)展保有環(huán)節(jié)房地產稅，對投機性(短期持有)住房實行高度超額累進稅率。

從試點城市的房產稅征收效果不難看出，簡單地以戶型面積劃分，或是有意地回避存量住房，采取“老房老辦法，新房新辦法”的政策，無益于房產稅效果的最大化。

十八屆三中全會提出要“加快房地產稅立法并適時推進改革”。在業(yè)內人士看來，目前房產稅改革面臨的最迫切問題是如何在協(xié)調各方關系、有限的征管條件等諸多復雜的情況之上，起草稅法草案，進行合理的稅制設計。

中國房地產研究會副會長胡志剛認為，重慶、上海兩個城市的做法都很偏重地方的獨特性，而缺少共通性，缺乏頂層設計的統(tǒng)籌，很難總結出一條為全國各地復制的改革經驗。新的試點工作不能再簡單地讓試點城市各自為政各行其是，而是要兼顧普遍性和特殊性。“試點工作要便于政府從整體性、全面性、可復制性等方面及時調整政策，逐步完善政策，也便于從試點城市吸取有益的經驗和做法，作為房產稅立法的實踐依據(jù)，從而以立法先行，開辟一條可以全面推廣房產稅改革的路徑。”