摘要：近十年來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題一直是市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)，最近更是把這個(gè)熱點(diǎn)問(wèn)題火上澆油。因?yàn)椋�今年住�?a href="http://www.fuzhouhuadun.com/#" class="p_wordlink" target="_blank">投資增長(zhǎng)、住房銷(xiāo)售的增加及房?jī)r(jià)上漲，都成了帶中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)上行的主要力量。

　　所以，新一屆政府上任之后，最為重要的策略在許多經(jīng)濟(jì)政策上以靜制動(dòng)。尤其是前十年市場(chǎng)爭(zhēng)論十分激烈的房地產(chǎn)政策，更是蕭規(guī)曹隨，甚至于不對(duì)房地產(chǎn)政策發(fā)表任何意見(jiàn)，也不出臺(tái)任何政策。

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員——易憲容

　　但是，即使同樣是這樣的房地產(chǎn)宏觀(guān)政策，前幾年政府每年都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)政策發(fā)表不同的意見(jiàn)，比如讓房?jī)r(jià)回歸到合理水平或理性水平，并同時(shí)出臺(tái)越是宏觀(guān)調(diào)控越是讓房?jī)r(jià)上漲的政策，其目的當(dāng)然是在不影響房地產(chǎn)帶動(dòng)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)增長(zhǎng)的情況下，來(lái)平息絕大多數(shù)人對(duì)住房市場(chǎng)價(jià)格快速上漲的不滿(mǎn)。即使這些政策執(zhí)行會(huì)離所要求的目標(biāo)越來(lái)越遠(yuǎn)也是這樣。

　　新政府上任已經(jīng)有八個(gè)多月，但到現(xiàn)在為止就是對(duì)住房市場(chǎng)既不表態(tài)也不出臺(tái)政策。實(shí)際上，如果對(duì)既有的房地產(chǎn)政策不發(fā)表意見(jiàn)也不做出任何改善的房地產(chǎn)政策，也就意味著新政府對(duì)既有房地產(chǎn)政策的默許，而這種默許也就決定以預(yù)期為主導(dǎo)的住房市場(chǎng)價(jià)格。

　　當(dāng)前，也有媒體說(shuō)，中國(guó)政府在研究房地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，而且也在聽(tīng)一些人意見(jiàn)。不過(guò)，一是這種房地產(chǎn)發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制是什么內(nèi)容，民眾一點(diǎn)都不知道，政策文件更是不見(jiàn)蹤影;二是如果這種房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制不是通過(guò)公共決策方式來(lái)制定，而只是聽(tīng)取所謂“精英”意見(jiàn)，或由職能部門(mén)少數(shù)人來(lái)制定，那么這種房地產(chǎn)政策的長(zhǎng)效機(jī)制要平衡和調(diào)整當(dāng)前住房市場(chǎng)的重大利益關(guān)系是根本不可能的。如果是這樣，估計(jì)這種房地產(chǎn)發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制所起到的作用同樣是十分有限的。

　　可以說(shuō)，在當(dāng)前，中國(guó)住房市場(chǎng)是一個(gè)以投資為主導(dǎo)的市場(chǎng)，住房?jī)r(jià)格與需求完全是由預(yù)期來(lái)決定的。在政府對(duì)既有住房市場(chǎng)政策默許的條件下，其實(shí)就給出國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)一個(gè)明確預(yù)期，即前十年拉動(dòng)增長(zhǎng)的“房地產(chǎn)化”經(jīng)濟(jì)不會(huì)改變，甚至于會(huì)有過(guò)之而無(wú)不及，未來(lái)中國(guó)住房市場(chǎng)價(jià)格仍然會(huì)如前十年那樣上漲。在這樣的市場(chǎng)預(yù)期下，中國(guó)住房市場(chǎng)價(jià)格一定會(huì)不斷地上漲。

　　事實(shí)上，在這種市場(chǎng)預(yù)期下，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格出現(xiàn)持續(xù)17個(gè)月以上時(shí)間的上漲(這種價(jià)格上漲是房?jī)r(jià)持續(xù)上漲十年基礎(chǔ)上再上漲)，而且不少城市房?jī)r(jià)上漲得十分驚人。從已公布的數(shù)據(jù)可以看到，今年首九個(gè)月的商品房銷(xiāo)售面積按年增長(zhǎng)23.3%，住宅銷(xiāo)售額按年增長(zhǎng)34.5%。住房消費(fèi)額的增長(zhǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住房銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)近50%�？梢�(jiàn)國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)上漲之快。而中國(guó)住房市場(chǎng)價(jià)格上漲，也引發(fā)了全國(guó)不少城市土地價(jià)格上漲及土地銷(xiāo)售量增長(zhǎng)。而這種住房銷(xiāo)售快速增長(zhǎng)基本上是依賴(lài)銀行信貸來(lái)實(shí)現(xiàn)的。

　　從央行公布數(shù)據(jù)來(lái)看，今年前三季度，人民幣貸款增加7.28萬(wàn)億元，其中住戶(hù)貸款增加3.07萬(wàn)億元，非金融企業(yè)及其他部門(mén)貸款增加4.20萬(wàn)億元。個(gè)人從銀行貸款占比達(dá)到了42%以上，創(chuàng)歷史新高。也就是說(shuō)，住戶(hù)貸款所占貸款的比重越來(lái)越高，而住戶(hù)貸款又是中長(zhǎng)期貸款所占的比重較高。這正好與今年住房市場(chǎng)銷(xiāo)售快速增長(zhǎng)相吻合。

　　還有，由于住房投資的暴利(有人計(jì)算過(guò)中國(guó)炒房投資比高利貸收益還高)，不僅居民會(huì)借助銀行金融杠桿進(jìn)入住房市場(chǎng)，而且企業(yè)同樣從銀行貸款進(jìn)入住房市場(chǎng)。如果把這塊算上，銀行信貸進(jìn)入住房市場(chǎng)的比例可能會(huì)更高。在這種情況下，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)及金融體系的風(fēng)險(xiǎn)更是在快速上升。

　　對(duì)于這些現(xiàn)象，無(wú)論是政府職能部門(mén)，還是地方政府，都認(rèn)為當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，主要是“剛性需求”增長(zhǎng)之結(jié)果。比如，有政府部門(mén)的人就說(shuō)，當(dāng)前中國(guó)各城市房?jī)r(jià)快速上漲與政府宏觀(guān)調(diào)控政策沒(méi)有關(guān)系，主要是住房“剛性需求”推動(dòng);而央行則給出的數(shù)據(jù)，即今年住房貸款85%以上是滿(mǎn)足所謂住房“剛性需求”，即貸款給購(gòu)買(mǎi)第一套住房者;還有，10月23日北京市政府推出的“京七條”是要增加七萬(wàn)套自住性住房來(lái)遏制過(guò)高房?jī)r(jià)等等。

　　從這些言論及政策的內(nèi)容來(lái)看，當(dāng)前中國(guó)住房政策是建立在一個(gè)莫須有的“剛性需求”基點(diǎn)或假定之上。為何說(shuō)“剛性需求”是莫須有?因?yàn)椋�市�?chǎng)的需求是什么?不是個(gè)人的愿望，更不是個(gè)人過(guò)高的欲望，而是有實(shí)際支付能力的購(gòu)買(mǎi)力。如果沒(méi)有支付能力，個(gè)人對(duì)住房的愿望不能達(dá)成交易，住房的“剛性需求”從何而來(lái)?當(dāng)中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格讓絕大多數(shù)人都沒(méi)有支付能力進(jìn)入市場(chǎng)時(shí)，這種住房需求更是無(wú)從談起?這里所謂的住房的“剛性需求”是假定住房是一種完全的生活必需品，居民居住的天賦人權(quán)。

　　但僅只是住房需求的必要條件而不是充分條件，如果沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)住房支付能力或政府資助，最為基本生活必需品也是無(wú)法得到滿(mǎn)足的。實(shí)際上，政府房地產(chǎn)政策沒(méi)有把住房界定為最為必需的生活品而用政策限定，反之把住房當(dāng)作是完全的賺錢(qián)工具或投資品，或是把住房的消費(fèi)性質(zhì)與投資性質(zhì)混為一談。這就是前十年國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)越是宏觀(guān)調(diào)控房?jī)r(jià)越是上漲的根源所在。

　　如果政府的房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控政策不是從其根源入手，把住房的投資與消費(fèi)作一個(gè)清楚界定并用有效的經(jīng)濟(jì)杠桿嚴(yán)格限制投資(信貸政策與稅收政策)，而還是把其政策建立在一個(gè)莫須有的“剛性需求”的基點(diǎn)上，并希望增加一個(gè)所謂“自住性住房”(如北京市那樣，只是限定這種住房五年內(nèi)不可交易，五年后交易后收益30%歸財(cái)政，這樣同樣不是真正自住性住房。因?yàn)橐粍t這種住房在首次時(shí)價(jià)格就已經(jīng)低于市場(chǎng)30%，二則如果五年后房?jī)r(jià)上漲大于30%，比如前十年北京房?jī)r(jià)上漲10倍，這樣住房也是有利可圖為投資品)來(lái)平抑房?jī)r(jià)，那是根本不可能的。

　　因?yàn)槿绻�不�?yán)格限制住房投資或去除住房賺錢(qián)功能，而是把住房作為投資市場(chǎng)，又有好的金融杠桿，那么住房供給增加再多，也是無(wú)用的�；虬炎》拷ㄖ�到月球上去也不可滿(mǎn)足無(wú)限擴(kuò)張的投資需求。這就是當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)政策最大誤區(qū)。如果這個(gè)基點(diǎn)不改變，同樣會(huì)把中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)拖入深淵。中國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)政策仍然是諱疾忌醫(yī)。#p#分頁(yè)標(biāo)題#e#