摘要：明年中國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)走向?qū)��?huì)如何? 房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制將會(huì)起到怎樣的作用?以限購(gòu)為主的行政手段是否會(huì)因此取消?為此，時(shí)代周報(bào)專訪了中國(guó)社會(huì)科學(xué)院研究生院城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)系主任、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心原主任陳淮。

　　陳淮認(rèn)為，不能以為長(zhǎng)效機(jī)制就是調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)的機(jī)制，是隨時(shí)讓房?jī)r(jià)符合主觀意愿的機(jī)制，要走出對(duì)于長(zhǎng)效機(jī)制的四種不正確認(rèn)識(shí)。

　　長(zhǎng)效機(jī)制并無(wú)標(biāo)準(zhǔn)答案

　　時(shí)代周報(bào)：你怎么看待明年及未來(lái)三年中國(guó)經(jīng)濟(jì)的走向?

　　陳淮: 7月30日中央政治局會(huì)議指出，當(dāng)前“國(guó)內(nèi)外發(fā)展環(huán)境十分復(fù)雜”。判斷2014及此后一個(gè)中期范圍內(nèi)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的走向，不是一兩句話能夠說(shuō)清的。

　　簡(jiǎn)單地說(shuō)，中國(guó)已經(jīng)走過(guò)了工業(yè)化初中期，生產(chǎn)手段的大規(guī)模更新有了非常明顯的進(jìn)步;中國(guó)的城鎮(zhèn)化帷幕剛剛拉開(kāi)。因此，就經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)自身因素說(shuō)，中國(guó)不缺內(nèi)生的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)力。這和正處于深度調(diào)整的發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)濟(jì)體不同。歐美最大的問(wèn)題就在于找不到內(nèi)生的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)力。

　　但潛在的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)力能否變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)，取決于三個(gè)重要因素。一是，向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的改革能否邁出實(shí)質(zhì)性步伐，例如大力發(fā)展民營(yíng)經(jīng)濟(jì)、小微企業(yè)，打破壟斷，抑制政府權(quán)力和發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制的資源配置作用。二是，新一輪國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)中能否取得主動(dòng)權(quán)，例如在國(guó)際貨幣定價(jià)權(quán)上，在大國(guó)重新瓜分資源利益上，在高科技成果的普及應(yīng)用上占據(jù)主導(dǎo)地位。三是，爭(zhēng)取一個(gè)內(nèi)部穩(wěn)定、外部和平的發(fā)展環(huán)境。

　　時(shí)代周報(bào)：你怎么理解房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制?

　　陳淮:目前長(zhǎng)效機(jī)制是個(gè)諸說(shuō)紛紜的話題，并無(wú)一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)答案。

　　我理解的長(zhǎng)期機(jī)制，一是，充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制資源配置的主導(dǎo)作用，讓供求關(guān)系形成自我調(diào)節(jié)能力的機(jī)制，讓優(yōu)勝劣汰充分實(shí)現(xiàn)的機(jī)制;二是，不斷促進(jìn)社會(huì)公平，保障多元、多樣、多層次的住房需求得到最大程度的滿足，實(shí)現(xiàn)住有所居的機(jī)制;三是，有利于及時(shí)調(diào)整多方面社會(huì)利益矛盾，讓長(zhǎng)遠(yuǎn)利益和眼前利益之間、局部利益和整體利益之間、城鄉(xiāng)之間、窮富之間、政府和市場(chǎng)之間、中央和地方之間的矛盾關(guān)系不斷趨于協(xié)調(diào)的機(jī)制。四是，促進(jìn)最新科學(xué)技術(shù)成果不斷得到應(yīng)用，節(jié)約資源、人和自然關(guān)系趨于和諧的機(jī)制。

　　我認(rèn)為有四種認(rèn)識(shí)是不正確的。一是，認(rèn)為長(zhǎng)效機(jī)制就是找到一種不斷強(qiáng)化的政府權(quán)力，形成一個(gè)政府指哪打哪的機(jī)制;二是，以為長(zhǎng)效機(jī)制就是調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)的機(jī)制，是隨時(shí)讓房?jī)r(jià)符合主觀意愿的機(jī)制;三是，把長(zhǎng)效機(jī)制當(dāng)成“打土豪分田地”的機(jī)制，力圖重建平均主義“大鍋飯”的機(jī)制;四是，指望形成一種不觸動(dòng)既得利益集團(tuán)，不打破壟斷，讓底層群眾來(lái)承擔(dān)代價(jià)的機(jī)制。

　　時(shí)代周報(bào)：其中率先出臺(tái)的政策可能會(huì)有哪些?比如房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)等相關(guān)政策會(huì)伴隨著房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制推出嗎?

　　陳淮:這些問(wèn)題應(yīng)該問(wèn)官員，政務(wù)性信息、具體決策性信息學(xué)者不掌握。

　　城市群戰(zhàn)略不能解決高房?jī)r(jià)問(wèn)題

　　時(shí)代周報(bào)：新型城鎮(zhèn)化被社會(huì)各界寄望于拉動(dòng)未來(lái)幾十年中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。你認(rèn)為中國(guó)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)應(yīng)該“新”在哪里?

　　陳淮：新在數(shù)億農(nóng)民工的市民化上，新在形成合理城市結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)大中小城市的協(xié)調(diào)發(fā)展上，新在城市競(jìng)爭(zhēng)力、綜合承載力向國(guó)際先進(jìn)水平趨近上，新在人民群眾日益成為城市資產(chǎn)的所有者上。

　　時(shí)代周報(bào)：新一輪城鎮(zhèn)化規(guī)劃中，城市群作為未來(lái)城鎮(zhèn)化發(fā)展的主體形態(tài)被賦予更多的關(guān)注，太原、寧夏沿黃、江淮、北部灣等10個(gè)區(qū)域都被列入重點(diǎn)發(fā)展的城市群，你認(rèn)為這種城市群的打造，有助于解決一線城市高房?jī)r(jià)的問(wèn)題嗎?

　　陳淮：城市群是城市化發(fā)展到較高階段的必然產(chǎn)物，也是實(shí)現(xiàn)資源優(yōu)化配置、提高城市承載力、集約利用資源和基礎(chǔ)設(shè)施的重要途徑。因?yàn)橹袊?guó)最大的國(guó)情就是發(fā)展不平衡，城市群戰(zhàn)略也是一種因地制宜、對(duì)中國(guó)特色城鎮(zhèn)化之路的一種探索。

　　近年來(lái)，人為劃定的城市群非常多。我不認(rèn)為這些人為劃定的區(qū)域合作戰(zhàn)略有多大成功的機(jī)會(huì)。甚至可以說(shuō)，大部分都只有概念意義。和城市群一樣的還有一個(gè)同城化戰(zhàn)略，我也不很看好。20世紀(jì)80年代我們?cè)炀土酥槿�角�?0世紀(jì)90年代造就了長(zhǎng)三角。每10年中國(guó)造就一個(gè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極，再有二三十年，中國(guó)已經(jīng)很了不起了。

　　調(diào)整城市結(jié)構(gòu)，縮小二、三線城市和一線城市的發(fā)展差距，肯定有助于緩解沿海少數(shù)特大城市人口過(guò)度涌入的壓力。但把城市群戰(zhàn)略和解決高房?jī)r(jià)問(wèn)題聯(lián)系在一起，這是一種牽強(qiáng)附會(huì)。

　　限購(gòu)在部分城市將長(zhǎng)期存在

　　時(shí)代周報(bào)：王石曾多次提到“中國(guó)樓市存在泡沫，非常危險(xiǎn)”，你認(rèn)為中國(guó)樓市泡沫大嗎?

　　陳淮:抱歉，我從不評(píng)論個(gè)人說(shuō)的話。

　　什么是“泡沫”?恐怕天天炒作此說(shuō)的媒體自己也沒(méi)有弄清。一些城市供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)上漲，媒體說(shuō)是“泡沫”;另一些城市供大于求，房子賣不掉，媒體稱之為“鬼城”，也說(shuō)是“泡沫”。到底供大于求是“泡沫”，還是供不應(yīng)求是“泡沫”呢?

　　“泡沫”這個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)概念不是簡(jiǎn)單能說(shuō)明白的。但可以說(shuō)，沒(méi)有不含“泡沫”的資產(chǎn)價(jià)格。因?yàn)橘Y產(chǎn)價(jià)格不取決于形成這個(gè)資產(chǎn)要花多少錢，而是取決于這個(gè)資產(chǎn)未來(lái)能掙多少錢。舉個(gè)簡(jiǎn)單例子，一畝能打500斤糧食的肥地和一畝只能打100斤糧食的薄地，它們的價(jià)格顯然不會(huì)一樣。為什么?因?yàn)檫@兩塊地作為資產(chǎn)，它們的產(chǎn)出效率不一樣。一方面在城市中投入大量錢挖地鐵、改善城市居住環(huán)境，另一方面把房?jī)r(jià)上漲說(shuō)成“泡沫”，這恐怕難以自圓其說(shuō)。

　　中國(guó)的樓市“泡沫”大不大我不敢、也不想妄言;但中國(guó)樓市中“泡沫”的概念外延，肯定是被很多半懂不懂、似懂非懂、不懂裝懂的聲音過(guò)分夸大了。

　　時(shí)代周報(bào)：在當(dāng)前一、二線城市的樓市仍繼續(xù)呈現(xiàn)“高溫”狀態(tài)，但是部分三線城市經(jīng)濟(jì)下行壓力增大，房地產(chǎn)仍較為低迷，你認(rèn)為這些非省會(huì)城市限購(gòu)有可能松綁嗎?

　　陳淮:我理解，限購(gòu)的目的有兩個(gè)，一是，在供求嚴(yán)重失衡時(shí)抑制過(guò)度需求，減輕供求失衡的程度;如果沒(méi)有這種供不應(yīng)求的嚴(yán)重失衡，限購(gòu)自然也就沒(méi)有了意義。二是，抑制人口向少數(shù)特大城市、沿海城市過(guò)度涌入。這后一個(gè)目的所決定的限購(gòu)必要性，在部分城市將長(zhǎng)期存在。#p#分頁(yè)標(biāo)題#e#

　　時(shí)代周報(bào)：很多專家認(rèn)為，2013年開(kāi)始的未來(lái)十年，包括旅游地產(chǎn)等在內(nèi)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)將迎來(lái)黃金時(shí)期，你怎么評(píng)價(jià)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展?

　　陳淮:未來(lái)多元、多樣、多層次的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)都仍處于黃金期。

　　目前旅游地產(chǎn)，或者說(shuō)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，和黃金期與否沒(méi)有必然聯(lián)系。很多炒作旅游地產(chǎn)的，其實(shí)核心問(wèn)題是想規(guī)避現(xiàn)行的土地政策。

　　旅游業(yè)發(fā)展需要四個(gè)方面：一是，旅游資源，就是去了看什么干什么的依據(jù);二是，旅游產(chǎn)業(yè)，如旅行社及其旅行產(chǎn)品;三是，旅游服務(wù)設(shè)施，也就是人們說(shuō)的“硬件”;四是，客源。其中，和旅游地產(chǎn)相關(guān)的只是第三方面�，F(xiàn)在很多開(kāi)發(fā)商并不真正關(guān)心其產(chǎn)品在旅游業(yè)發(fā)展中能夠發(fā)揮什么職能，而只關(guān)心以一個(gè)好價(jià)錢把其產(chǎn)品賣出去。這對(duì)旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展未必有利。