摘要：盡管專家們一再重申，以為開征了房產(chǎn)稅，房價會應(yīng)聲而落，其實是個認(rèn)識誤區(qū)。然而，在“邊調(diào)控邊上漲”的窘境中，仍有許多人對房產(chǎn)稅的出臺寄予了無限的期許。而這些人恐怕注定要失望了。據(jù)統(tǒng)計，全世界對住宅征收房產(chǎn)稅的國家和地區(qū)約40個，迄今為止，還沒有用房產(chǎn)稅抑制房價上漲的成功經(jīng)驗。

　　而從上海、重慶的試點來看，房產(chǎn)稅遠(yuǎn)不能承擔(dān)起地方主體稅源的重任。而房產(chǎn)稅成為主體稅源，被認(rèn)為是將地方政府從對土地財政的過度依賴中“拯救”出來的有效辦法。

　　不僅如此，契稅、印花稅、土地使用稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、營業(yè)稅……圍繞房地產(chǎn)業(yè)的各種稅費已達(dá)幾十種。而不管是向企業(yè)征收的還是向個人征收的，最終埋單的都是消費者。那么，人們有理由問一句，如果一定要開征房產(chǎn)稅的話，以前的這些稅費是不是有必要做個清理?

　　毫無疑問，在房產(chǎn)稅的真實定位與百姓的期許間存在著巨大的落差。由此，我們有必要問一問，出臺房產(chǎn)稅的目的到底是什么?房地產(chǎn)稅收體系的改革不是簡單的“加減”問題，而是需要通盤考慮設(shè)計的問題。由此，才能保持稅制的“剛性”、調(diào)控的效率。房地產(chǎn)稅制改革需要新思路。

　　8月底，國家發(fā)改委主任徐紹史、財政部部長樓繼偉在向全國人大常委會作報告時，都建議擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點。不僅如此，徐紹史還表示，房產(chǎn)稅試點擴(kuò)容的時間表是今年下半年。也就是說，在未來4個月內(nèi)，房產(chǎn)稅將會擴(kuò)大試點。

　　盡管已有試點，但這個稅種一直以來并未被廣大民眾真正了解。房產(chǎn)稅是對所有的住宅都征收還是只針對一部分住宅征收?房產(chǎn)稅的開征會帶來房地產(chǎn)市場怎樣的變化?在現(xiàn)有的房地產(chǎn)稅收體系中，如何厘清房產(chǎn)稅與住宅建設(shè)、交易環(huán)節(jié)的稅收之間的關(guān)系?

　　沒有一個國家能夠通過房產(chǎn)稅抑制房價

　　8月底國家發(fā)改委主任、財政部部長不約而同地表態(tài)，目的就是通過房產(chǎn)稅抑制高房價。“房產(chǎn)稅真能把房價打壓下來嗎?要是能的話，我的房子豈不是買早了?”買房人對此疑問連連。

　　許許多多準(zhǔn)備買房的人都對房產(chǎn)稅有著類似的看法：這是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的一個措施，是為了抑制高房價。

　　然而，在專家看來，這種看法并不靠譜。

　　國務(wù)院發(fā)展研究中心宏觀經(jīng)濟(jì)研究部第三研究室主任張俊偉說，房產(chǎn)稅是一種財產(chǎn)稅，作為一種經(jīng)濟(jì)杠桿，必然會對房價產(chǎn)生影響，但只是影響房價的諸多因素之一，而且是一種慢變量，期望房產(chǎn)稅來抑制房價是不現(xiàn)實的。

　　在張俊偉看來，近年來，國內(nèi)輿論把開征房產(chǎn)稅看作是控制房價的“殺手锏”，一個重要原因，是我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了“邊調(diào)控、邊上漲”的尷尬局面，社會心態(tài)趨于浮躁，期望能出臺一項政策立竿見影地遏制房價上漲。此外，近年來，全社會對財稅政策的理解日趨功利化，把財政、稅收簡單地看作宏觀調(diào)控的工具，動輒增減政府支出，動輒調(diào)整稅收，使得稅收法定的原則幾乎被完全拋棄。這也讓很多人把房產(chǎn)稅看作一種宏觀調(diào)控的工具。

　　按照國務(wù)院發(fā)展研究中心剛上市的《中國住房市場調(diào)控與政策》一書所述，房屋持有環(huán)節(jié)的稅收對穩(wěn)定住房交易價格的效果僅僅體現(xiàn)在短期。從總體上看，稅收調(diào)整對房價的影響比較有限，這主要是因為住房價格是多種因素共同作用的結(jié)果，而不僅僅是財產(chǎn)稅的調(diào)整。美國等國早就實行房產(chǎn)稅，但并沒有解決房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行問題，也沒有解決房價的大幅上漲問題。

　　在這個問題上，包括財政部財科所所長賈康在內(nèi)的多位專家都曾多次表示，反對將房產(chǎn)稅定義為抑制高房價的工具。在房產(chǎn)稅與房價的關(guān)系上，能夠說得通的邏輯鏈條是，開征房產(chǎn)稅，會影響房產(chǎn)持有人的持有成本，這部分成本無法轉(zhuǎn)移，當(dāng)持有成本高到一定程度，持有人會選擇賣出房產(chǎn)，從而增加住宅的供應(yīng)量，有可能帶來價格的變化。

　　但決定房價的因素還有很多，僅僅開征房產(chǎn)稅無法肯定地帶來房價的變化。

　　據(jù)統(tǒng)計，全世界對住宅征收房產(chǎn)稅的國家和地區(qū)有40個左右，都是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)。但遺憾的是，迄今為止，還沒有用房產(chǎn)稅抑制房價上漲的成功經(jīng)驗。18世紀(jì)末，美國就開始征收財產(chǎn)稅，到19世紀(jì)中期各州普遍開征了財產(chǎn)稅，但扣除通貨膨脹因素之后的統(tǒng)計顯示，從1997年到2006年美國房價總體上漲了57%。1991年日本為了調(diào)控房價，創(chuàng)設(shè)了地價稅，但并沒有起到應(yīng)有的作用，房地產(chǎn)泡沫破滅后，1998年地產(chǎn)稅被停止征收。

　　韓國2005年開征了綜合房地產(chǎn)的持有稅，試圖抑制房價攀升，但是事與愿違。

　　開征房產(chǎn)稅要達(dá)到什么目的

　　既然無法像輿論所希望的那樣達(dá)到抑制房價的目的，那么開征房產(chǎn)稅的意義到底是什么?

　　其實，在我國，房產(chǎn)稅并不是一個新稅種。早在1986年，我國就出臺了《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》。這個條例規(guī)定，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納。房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計算繳納，稅率為1.2%;依照房產(chǎn)租金收入計算繳納的，稅率為12%。

　　在當(dāng)時的環(huán)境下，房產(chǎn)稅并未覆蓋居民住宅。這個暫行條例將個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)列入免征房產(chǎn)稅的范圍。從那時起，房產(chǎn)稅在我國基本上就是面向經(jīng)營性房產(chǎn)。

　　不過，1998年房改之后，我國房地產(chǎn)市場迅速發(fā)展起來，房價大幅攀升，地方政府通過賣地賺得盆滿缽滿，土地財政開始成為地方發(fā)展的一個越來越突出的問題。

　　不同機構(gòu)的統(tǒng)計都顯示，賣地收入在地方財政收入中的占比越來越大。全國人大常委會委員、財經(jīng)委副主任委員尹中卿曾引用過一組數(shù)據(jù)，1999年～2012年，全國土地出讓收入總額接近15萬億元，年均超過1萬億元。其中，2011年土地出讓收入占當(dāng)年地方財政收入的比例高達(dá)60%以上。

　　“我國對居民持有的住房沒有開征房產(chǎn)稅。但由于城市土地國有，政府在土地供應(yīng)環(huán)節(jié)處于壟斷地位，地方政府獲得了高額的土地出讓金收入。”張俊偉說，但城市對土地出讓金收入的高度依賴也帶來了一系列問題，比如推高房價、產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫、導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)扭曲等�？梢哉f，伴隨著房價的持續(xù)快速上漲，土地財政的弊端已充分暴露了出來。開征房產(chǎn)稅，是重構(gòu)地方政府收入體系，為經(jīng)濟(jì)社會的持續(xù)發(fā)展夯實基礎(chǔ)的一個重要手段。

　　這也就是說，地方政府對土地財政的依賴是重提房產(chǎn)稅的重要原因。北京中原市場研究部總監(jiān)張大偉告訴記者，地方政府都嚴(yán)重依賴土地財政，但一個現(xiàn)實的問題是土地越來越少，當(dāng)有一天土地賣完了，地方政府該怎么辦?用房產(chǎn)稅來取代土地財政是現(xiàn)實的選擇，雖然從目前來看，要做到這一點并不容易。

　　有關(guān)征收房產(chǎn)稅的意義和目的，賈康曾經(jīng)寫過一篇長文來論述。他認(rèn)為，開征房產(chǎn)稅是必然的選擇。我國稅制結(jié)構(gòu)中直接稅比重偏低成為突出的問題。間接稅在全部稅收中占比近70%，帶來的問題是，愈是低收入階層，實際的稅收痛苦程度越高。另一方面，地方政府沒有成型的地方稅體系。地方?jīng)]有大宗穩(wěn)定的主體稅源和收入支柱，不得已就要搞出很多隱性負(fù)債，還必然特別看重土地批租，在某一任期之內(nèi)把土地交易環(huán)節(jié)的收入一次性拿足，盡可能解決在位者任期之內(nèi)出政績的需要。

　　賈康認(rèn)為，如果開征房產(chǎn)稅，將會產(chǎn)生四個方面的正面效應(yīng)：第一是增加中國直接稅的比重而降低中低端收入者的稅收痛苦程度。第二是為解決中國地方稅體系不成型的問題而提供地方層面的支柱稅種。第三是促使已實施的房地產(chǎn)調(diào)控新政體現(xiàn)其應(yīng)有的“治本”水準(zhǔn)。第四是優(yōu)化收入和財產(chǎn)的再分配以抑制“兩極分化”。

　　房地產(chǎn)稅制改革需要新思路

　　對于是否應(yīng)該開征房產(chǎn)稅，學(xué)界、業(yè)界一直都存在激烈爭論。

　　實際上，早在2004年，國務(wù)院就曾經(jīng)組織過房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅收的討論，相關(guān)部門在10個地方推行了數(shù)年的物業(yè)稅基模擬評估和試點。但這些空轉(zhuǎn)的試點究竟是什么狀況?至今未有官方消息披露。

　　不過，房產(chǎn)稅的推進(jìn)并未停止。2011年1月28日，重慶、上海開始試點房產(chǎn)稅。但兩個城市實現(xiàn)的房產(chǎn)稅收入非常少，公眾預(yù)期的效果并沒有達(dá)到。對房產(chǎn)稅是否需要擴(kuò)大試點的爭論多次出現(xiàn)。

　　盡管爭論激烈，但爭論雙方都認(rèn)為，我國的房地產(chǎn)稅收體系應(yīng)該進(jìn)行改革。在我國，房地產(chǎn)行業(yè)附著了大量稅費，從拿地、建設(shè)到出售、再交易，每個環(huán)節(jié)都有著各種名目的稅費，比如契稅、印花稅、土地使用稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、營業(yè)稅等。

　　國內(nèi)一家大型房地產(chǎn)企業(yè)的老總說，房地產(chǎn)業(yè)涉及的稅種有五六十項，每年涉及房地產(chǎn)業(yè)的稅收加起來有1萬多億元。中國消費者協(xié)會副會長、中國人民大學(xué)商法研究所所長劉俊海說，世界范圍內(nèi)，減稅是大趨勢。“從實際來看，房地產(chǎn)行業(yè)的稅負(fù)已經(jīng)不低了，這些稅負(fù)都轉(zhuǎn)嫁給了買房人，高房價本身就包含了這些稅負(fù)。如果在這個背景下額外增加一個房產(chǎn)稅，對普通老百姓來說，意味著稅負(fù)的進(jìn)一步加重。”

　　從重慶、上海房產(chǎn)稅的試點來看，房產(chǎn)稅是額外增加的一項稅負(fù)，兩個城市都沒有在房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅收上做減法。某一線城市地稅局的負(fù)責(zé)人表示，房產(chǎn)稅目前的定位還不是特別明朗。如果定位于調(diào)控房價，已經(jīng)有多個國家的實踐證明不成功。如果定位于收入功能，也就是說通過這個稅種讓地方政府提供公共服務(wù)、籌集資金，那就需要廣稅基，將大多數(shù)住房納入征稅范圍，并且普遍征稅。如果定位于調(diào)節(jié)財富分配，著眼點就應(yīng)該是存量，在征稅對象方面就應(yīng)關(guān)注多套和大面積的、高檔的住房。

　　“從近期目標(biāo)看，房產(chǎn)稅的功能定位可能只是調(diào)節(jié)功能，也就是針對多套住房者征稅。”該負(fù)責(zé)人表示，要讓房產(chǎn)稅成為地方政府的主要資金來源，就需要普遍征稅，全面覆蓋。但目前缺乏相應(yīng)的基礎(chǔ)，也缺乏廣泛的社會認(rèn)同。我國的房價收入比非常高，很多家庭用了全部的積蓄加上貸款才能夠買得起住房，如果再征收房產(chǎn)稅，心理上是難以接受的，也沒有付稅能力。此外也缺乏征管能力，從目前稅務(wù)機關(guān)的征管能力看，幾乎難以實現(xiàn)有效征管。

　　另一個現(xiàn)實的難點在于，個人住房信息聯(lián)網(wǎng)一直處在霧里看花的階段�，F(xiàn)有的系統(tǒng)究竟覆蓋了多少比例的住房?是不是所有人的所有住房都被統(tǒng)計在冊?如果沒有這個數(shù)據(jù)的支撐，房產(chǎn)稅的開征從何談起?

　　“我們的房產(chǎn)稅改革方案和推進(jìn)思路需要完善。”張俊偉說，我國政府集土地所有者和社會管理者兩種身份于一身。在居民承受能力既定的條件下，如果政府為了獲得更多的土地出讓收入而抬高地價和房價，必然會削弱征收房產(chǎn)稅的基礎(chǔ)。要在房價明顯偏高的背景下開征房產(chǎn)稅，只能提高豁免納稅的門檻，把房產(chǎn)稅限定在投資類住房上。但這樣一來，房產(chǎn)稅的主要功能就由為基層政府籌集公共資金演變成調(diào)節(jié)收入分配。

　　在張俊偉看來，與其如此，不如構(gòu)建新型的城市公共收入體系。這包括：履行保障中低收入群體居住權(quán)的承諾，通過穩(wěn)定社會預(yù)期構(gòu)建起平衡“土地財政”負(fù)面效應(yīng)的對沖機制;加強土地出讓金使用管理，把地租性收入更多地轉(zhuǎn)到改善中低收入群體生活水平上來，轉(zhuǎn)到改善公共服務(wù)質(zhì)量上來;對居民非必要住房開征房產(chǎn)稅，拓寬城市收入的基礎(chǔ);允許地方政府發(fā)債，推動城市政府收入體系的平穩(wěn)過渡。