摘要：7月24日，全聯(lián)房地產(chǎn)商會創(chuàng)會會長聶梅生，針對房價、房產(chǎn)稅等當前樓市熱點話題一一進行回應(yīng)，認為未來房地產(chǎn)市場走勢主要受宏觀經(jīng)濟環(huán)境、調(diào)控政策以及房地產(chǎn)市場自身布局影響。

　　在過去的10年里，房地產(chǎn)呈現(xiàn)越調(diào)越漲的趨勢。本輪調(diào)控之嚴厲程度和以前相比，有過之而無不及，對于未來房價漲勢，聶梅生表示，從現(xiàn)階段來看，房地產(chǎn)成交量以及價格走勢均有趨緩之勢，因此，受宏觀經(jīng)濟環(huán)境影響，下半年雖然房價上漲動力依然存在，但是同比漲幅將趨緩。

　　而針對今年上半年各項指標處于本輪調(diào)控改革的高位，聶梅生說，兩年調(diào)控一次的周期，這次從2011年到2012、2013年的調(diào)控，各項指標都處于高位。2013年以來，房地產(chǎn)投資貢獻率、房地產(chǎn)交易量、交易額等多方面指標由負轉(zhuǎn)正，達到近兩年高位，可以從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來說明。

　　國家統(tǒng)計局發(fā)布的2013年上半年全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況報告顯示，前6個月全國房地產(chǎn)行業(yè)在開發(fā)投資、新開工面積、銷售情況及資金狀況方面均呈現(xiàn)出增長態(tài)勢。在本輪調(diào)控期間，2011年和2012年大部分時間，房地產(chǎn)投資對固定資產(chǎn)投資形成負拉動作用，但是到了2013年形成了正拉動作用。

　　國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2013年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資36828億元，同比增長20.3%，高于全國固定資產(chǎn)投資20.1%的增速，形成正拉動作用。而在2012年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長僅為16.2%，遠遠低于全國固定資產(chǎn)投資20.6%的增速，形成負拉動。

　　另外，從交易額與交易量來看，今年1、2月商品房銷售額增長速度高達77.6%，銷售面積增速也超過50%。房價方面，今年1至6月份房價平均漲幅高達11.2%，僅次于2009年21.2%的增速，達到第二高點。

　　在開發(fā)商整體經(jīng)濟運行環(huán)境方面，聶梅生認為，開發(fā)商的資金到位率比較好，雖然交易量和交易額從一季度的高位往下，但是資金到位率比較高，保持在30%左右，1~6月份還是上升的，因此各種數(shù)據(jù)都反映出開發(fā)商不差錢，它們的資金充裕率比較好，包括個人抵押貸款和企業(yè)自籌資金。

　　從宏觀經(jīng)濟環(huán)境來看，貨幣政策堅持穩(wěn)健是明確的信號，面對二季度貨幣供應(yīng)量的回落以及5月份以來資金外流導(dǎo)致的流動性緊張，國務(wù)院常務(wù)會議給出了明確的表態(tài)，要將穩(wěn)健的貨幣政策堅持住發(fā)揮好，合理地保持貨幣總量。因此，未來貨幣政策整體放松的可能性不大，金融市場流動性緊張的局面還會繼續(xù)。

　　對于幾次狼來了的房產(chǎn)稅試點擴圍，聶梅生給出了自己的看法，她認為選試點城市一定要房地產(chǎn)領(lǐng)域當中有一定的代表性，這樣才有意義。比如上海代表發(fā)達地區(qū);重慶雖然說直轄市，但是房價并不是太高，是內(nèi)陸地區(qū)有代表性的城市。

　　目前情況下，整個對存量房來收房產(chǎn)稅的法理上，還需要再有一段時間的準備。所以我覺得對所有的存量房開征房產(chǎn)稅在今年的試點當中可能性并不大，可能還是對有限定的一部分來收房產(chǎn)稅，比如說像上海、重慶都是有限定。至于限定條線劃在什么地方，這恰恰是試點的內(nèi)容，比如說新房，可以按新房舊房劃分，也可以按照多少平方米來區(qū)別。

　　從調(diào)控政策來看，擴大房產(chǎn)稅試點范圍預(yù)期日漸增強的同時，多個重點城市尤其一線城市調(diào)控會趨嚴，而從緊的調(diào)控會增加市場的觀望。從商品房銷售面積和新開工面積來看，2012年下半年商品房的銷售增幅高于新開工面積增幅，增加了28.7%，意味著房地產(chǎn)供應(yīng)面積是減少的。從存量房統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，截至6月末，僅部分三四線城市的存貨水平較高，多數(shù)城市商品房的存貨量同比減少。因此，結(jié)合供需兩方面因素，預(yù)計三季度房價保持穩(wěn)中有升，房價漲幅趨緩。

　　聶梅生說，過去的10年，對房價的調(diào)控我們應(yīng)該說政府采取了很多的辦法，但是其結(jié)果并不是很理想，現(xiàn)在可能行政手段對房價的干預(yù)會慢慢地減少一些，長效機制會啟動，市場的作用會更強一些，這樣的話就恢復(fù)了房地產(chǎn)自己應(yīng)該有的一些周期，所以房價還會有變化，但是這個變化不是一只有形的手造成的，可能更多的是各種因素造成。

　　所以，她認為，下一場房地產(chǎn)會隨著市場經(jīng)濟的這樣一個特點體現(xiàn)得更多一些，可能行政干預(yù)會更少一些。今年下半年，房價下降的可能性并不大，但是飛快上漲的動力也不足。