摘要：房地產(chǎn)始終是個炙手可熱的話題。國土資源部28日發(fā)布的中國土地市場指數(shù)(CLI)顯示，在經(jīng)濟(jì)下行壓力明顯情況下，地產(chǎn)景氣指數(shù)進(jìn)入紅燈狀態(tài)，“地王”與“空城”并存。另一個不爭的事實是，目前我國樓市的“兩極分化”現(xiàn)象愈發(fā)明顯。北上廣深等一線城市房價上漲趨勢明顯，而顎爾多斯、營口、常州等三四線城市頻頻爆出“空城”消息。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展將何去何從?

住建部政策研究中心原副主任王玨林

　　是否“新國五條”已經(jīng)慢慢起到作用了

　　王玨林表示國務(wù)院在今年2月出臺“新國五條”的背景，主要是針對兩個方面：一個是從去年10月份以來房地產(chǎn)市場發(fā)生的急劇變化，特別是二手房，有些城市已經(jīng)出現(xiàn)了過熱的苗頭，房價漲幅過大;此外，面臨全國兩會，更主動地提出一些辦法來，為兩會以后房地產(chǎn)調(diào)控的方向定了基調(diào)。

　　對“新國五條”，大家關(guān)注較多的是兩個方面問題：二手房按個稅增加到20%，以及對新房提高首付和利率。因為執(zhí)行的時間差，它帶來了市場急劇的反應(yīng)，就是集中交易。但從4月份以后，整個市場平靜了下來。盡管新房價格還在上漲，但幅度比較小，另外交易量下降比較快。

　　“新國五條”措施的出臺，盡管在限購方面還是延續(xù)了以前的一些調(diào)控方式，但開始強(qiáng)調(diào)交易環(huán)節(jié)稅收和增加供給，已經(jīng)顯示出調(diào)控措施正慢慢步入正軌，體現(xiàn)了“房屋是用來住的，不是用來投資和投機(jī)的”。對二套房貸收緊以及實施限購政策，不論是剛性需求還是投機(jī)性需求，會受到明顯抑制，將起到抑制房價過快上漲的作用。也就是說，政策的目標(biāo)還是為了解決供求關(guān)系，穩(wěn)定市場。

　　房地產(chǎn)調(diào)控從未提出要降房價

　　自2003年以來，國家不斷出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策，但始終沒有撼動房價，您怎么看這個問題?大家對政策的執(zhí)行和政策的目標(biāo)理解不準(zhǔn)確，中國從來沒有提出把房價調(diào)下去，一直提房地產(chǎn)市場穩(wěn)定、房價保持穩(wěn)定增長，還有“增長”兩字呢。

　　房地產(chǎn)調(diào)控政策一是旨在解決市場過熱，二是把漲幅縮小。什么東西漲得快都會引發(fā)社會矛盾，因為收入是緩慢增長的。另外，房價與房地產(chǎn)發(fā)展有關(guān)系，房地產(chǎn)發(fā)展與整個經(jīng)濟(jì)發(fā)展有關(guān)系。發(fā)展就是向前走，要不就是后退。但是我們國家處于經(jīng)濟(jì)上升周期，房地產(chǎn)業(yè)領(lǐng)跑，這是必然的。房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了不合理問題，所以這幾年都是在嚴(yán)格控制房價，力圖保持和經(jīng)濟(jì)增長同步。因為大幅度上漲，就脫離了我們消費的實際能力。我國將實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，明年6月底前將出條例。

　　王玨林表示小產(chǎn)權(quán)房源于國家提出新農(nóng)村建設(shè)，目前存在有它的不合理性。譬如我們還沒有建立一個統(tǒng)一的土地市場，土地分為國有土地和集體土地，集體土地所有權(quán)應(yīng)該是農(nóng)民的，但我們發(fā)展這么多小產(chǎn)權(quán)，農(nóng)民的分配制度沒有做好，特別是在土地上，包括確權(quán)、分配、調(diào)整利益上，沒有先期做這方面的研究和政策安排。若鼓勵發(fā)展小產(chǎn)權(quán)房，導(dǎo)致農(nóng)民失去了土地，農(nóng)民的發(fā)展問題或者是保障問題沒有落實的話，將會引發(fā)社會矛盾。

　　房產(chǎn)稅應(yīng)當(dāng)開征但不能增加家庭負(fù)擔(dān)

　　從中長期來看，在經(jīng)濟(jì)手段足夠有力平穩(wěn)房價之前，亟需完備房地產(chǎn)長期制度。具體要求完成哪些制度建設(shè)?的確，過去出臺了一系列的調(diào)控政策，不能說政策沒有解決問題，但確實效果不明顯，或者說是一種短期的、局部的政策，缺乏一個穩(wěn)定性和連續(xù)性的長期制度建設(shè)。

　　這里面還有一個政策執(zhí)行難的問題。譬如說，“新國五條”，從各地的政策執(zhí)行表現(xiàn)來看，都很含糊，原因就是房地產(chǎn)是個多方利益的交織體：政府離不開土地財政;銀行需要放款產(chǎn)生利潤;稅收不能少了房地產(chǎn)業(yè);投資者、消費者也需要它來產(chǎn)生錢，各方利益交織在一起，所以割哪一塊的肉都疼，所以它執(zhí)行起來都有點保留性質(zhì)的。

　　所以，要想解決房地產(chǎn)問題，它需要頂層設(shè)計，只有頂層設(shè)計才能把它分成若干個課題，比如說，對土地財政問題找出原因，用什么辦法解決;市場管理問題，通過哪一個辦法解決，等等。

　　關(guān)于房產(chǎn)稅試點擴(kuò)大范圍

　　王玨林：這個必須要擴(kuò)大，因為一步到位做不到。房產(chǎn)稅目前還是淺試水，上海是“增量”模式，重慶是“存量”模式。根據(jù)我的測算，無論是存量模式還是增量模式，房產(chǎn)稅帶來的財政收入短期內(nèi)均無法抗衡土地出讓收入。但房產(chǎn)稅的征收能增加房屋的持有成本，釋放空置房屋。能抑制投資性需求，減輕需求壓力，產(chǎn)生房價下降預(yù)期。

　　在我看來，房產(chǎn)稅是法治管理房地產(chǎn)市場的一個手段，它是目的應(yīng)該要清楚，不是為了增加地方財政。它應(yīng)當(dāng)是稅費的合理調(diào)整和整合，也不能增加更多家庭的負(fù)擔(dān)。我個人認(rèn)為，如果增加個人和家庭的負(fù)擔(dān)的話，那就是為收錢而收錢。