摘要：房地產(chǎn)開發(fā)商光鮮業(yè)績的背后，其政府稅費之重、負債利息之高、經(jīng)營風險之大，非外界所能體會。除房價中的百分之六、七十直接間接地流入政府口袋中外，高負債所導致的高利息幾乎“吃掉”了大半凈利潤，“每天送給銀行幾輛奧迪或奔馳”很正常。真所謂，“基本上是給政府和銀行打工”。

　　房企利息負重驚人

　　據(jù)年報顯示，2012年萬科實現(xiàn)營業(yè)收入1031.2億元，同比增長43.7%;實現(xiàn)凈利潤125.5億元，同比增長30.4%。而年末，萬科“一年內到期的非流動負債”和“長期借款”共計616.6億元，全年“應付利息”64.97億元，同比增長138.6%。

　　在保利地產(chǎn)發(fā)布了2012年銷售額實現(xiàn)1017億元的快報后，隨后發(fā)布的年報。數(shù)據(jù)顯示，保利負債額很高，利息支出很大，2012年保利地產(chǎn)實現(xiàn)凈利潤84.38億元，同比增長29.20%;年末有息負債815億元，而且負債利率比基準利率高15%。盡管利息支出與凈利潤不存在占比關系，但過高的利息支出卻大大拖累了保利的凈利潤“后腿”。

　　鑒于萬達還未整體上市，外界無從知曉其負債和凈利潤情況，但預計負債額高達上千億元，而凈利潤可能很低。

　　一線優(yōu)秀企業(yè)尚且如此，中小房企也好不到哪兒去，利息支出占比和增速甚至更高。如億城股份。年報數(shù)據(jù)顯示，2012年實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤3.22億元，同比下降了11.18%;期內財務費用0.9億元，同比增長了72.72%。云南城投2012年實現(xiàn)營業(yè)收入3.54億元，同比增長115.87%;實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤2.18億元，同比增長11.63%;負債利率是12%左右，僅借款費用資本化的金額就高達9.94億元，同比增長了206.12%。天地源2012年實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤2.4億元，同比增長4.99%，而期內利息支出超過兩億。

　　財務費用包括資本化利息和一般財務費用。由于企業(yè)利息支出未必全部真實地體現(xiàn)于當期財報中，因此難以通過財報獲知企業(yè)實際利息支出。另外，由于利息支出既可以資本化也可以費用化，因此許多企業(yè)會通過將利息支出多資本化，從而減少財務費用，增加當期的凈利潤。所以，通過有息負債額和利率推算利息支出是最為直接、有效的辦法。

　　據(jù)推測，2012年房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)的全部貸款加權平均利息是11%左右。如果一家企業(yè)全年加權平均有息負債額是50億元，則每年利息支出約5.5億元——平均每天150萬元——相當于每天開出三輛奧迪或一輛奔馳!如果負債額是500億元，則每天支付1500萬元的利息，或相當于每天開出10輛奔馳給金融機構……

　　高負債高利率是根源

　　過高的利息負重已壓得很多企業(yè)喘不上氣來。特別是一些民營企業(yè)，每天一睜眼，就有幾十、上百萬的利息支出，其焦慮感可想而知。

　　高利息負重主要有兩個原因。一是，在自有資金有限的情況下，企業(yè)要實現(xiàn)規(guī)模速度擴張，不得不采取高杠桿的投資策略，進而導致高負債和高利息支出。事實上，近年來房地產(chǎn)企業(yè)的負債率一直居高不下，負債率超過80%的企業(yè)為數(shù)不少。二是負債利率較高。房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道主要有兩大來源：銀行貸款和非銀行融資。隨著央行施行“利率市場化”政策，據(jù)了解，開發(fā)企業(yè)的銀行貸款利率普遍比基準利率高10%以上，大致上浮區(qū)間是10%-25%，上浮方式是銀行收取中間業(yè)務費、服務費等。盡管如此，也不是每個企業(yè)、每個項目都能預期取得貸款。為了緩解資金鏈緊張狀況，企業(yè)不得不尋求基金、信托、發(fā)債等其他融資渠道。目前，這些非銀行融資的利率通常是12%-15%，更高的能達到18%。而非正常渠道的民間融資，利率有的高達30%。當然也有很低的。融資利率高低主要看企業(yè)的業(yè)績穩(wěn)健性和風險程度。在規(guī)模速度發(fā)展導向下，近年來，在房地產(chǎn)企業(yè)“資金池”中，非銀行融資占比呈快速增長趨勢，從而使負債加權平均利率持續(xù)走高。

　　高負債，加上高利率，最終導致高利息支出

　　房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在的“搶市場”的心理。無論是抓住沒抓住已過去的“黃金十年”的，都想在“白銀時代”做大做強。因為大家都知道，即便有新型城鎮(zhèn)化利好政策，房地產(chǎn)企業(yè)是至多還有10-15年的好日子。

　　另一個不太為人所知卻對房地產(chǎn)企業(yè)影響很大的因素是，這些年越來越嚴重的各類行業(yè)排名，不時地刺激著企業(yè)敏感的神經(jīng)。因為只要排名上去了，或者成功上市了，關注度自然就高;只要成為知名品牌企業(yè)，拿地時，地方政府就會給予地價打折優(yōu)惠，房價可能賣得更高。#p#副標題#e#

　　快速周轉是保障

　　事實反復證明，只要焦慮感過重，往往會做出一些判斷、決策錯誤。因此，適當降低負債率，逐步由規(guī)模速度導向轉向質量效益導向，是企業(yè)應重點考慮、盡快決策的。

　　如果企業(yè)想搶占市場，不得不“三高”(高杠桿、高負債率、高利率)，那么必須要有“高效運營”作保障。要實現(xiàn)高效運營，主要有兩個舉措。首先要加強管理，練好內功，確保有序、高效運轉。其次，也是最根本的，要處理好創(chuàng)新和標準化的關系，盡量推行標準化產(chǎn)品的連鎖、復制開發(fā)。

　　受一線房企經(jīng)驗啟發(fā)，已有越來越多的20億以上的企業(yè)也開始了產(chǎn)品線規(guī)劃和產(chǎn)品標準化建設工作。某種意義上說，房地產(chǎn)市場已進入以快速周轉開發(fā)模式為主流的標準化時代。

　　也就是說，大家買的房子可能就是開發(fā)商的標準化產(chǎn)品，可能已有成千上萬個家庭住著一模一樣的房子。但這也沒什么可責怪的。既然手機、電腦、汽車、飛機這些不斷創(chuàng)新的產(chǎn)品也都實現(xiàn)了模塊化、標準化、工廠化，構造更簡單的房子沒什么不可以的，總比獨一無二卻很難使用的創(chuàng)新產(chǎn)品要實用得多。

　　另外，特別提請企業(yè)注意的是，如果某一階段確定走“三高”之路，一定要構建好“資金池”，確保資金鏈安全;要優(yōu)化負債結構;要進行資金投放效益分析，力爭實現(xiàn)利息成本最小化和資金效益最大化。

　　“三高”需要高效運營、快速周轉作保障，但前提是，經(jīng)濟基本面和房地產(chǎn)市場不出現(xiàn)大波動。對房地產(chǎn)市場而言，小波動是常態(tài)，大波動是危機。歷經(jīng)危機還不倒的企業(yè)就是好企業(yè)，歷經(jīng)危機還能進一步做大做強的企業(yè)，或許鳳毛麟角，甚至還只是一個神話。