摘要：昨日(7月10日)，中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布《2013上半年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告》，對(duì)房地產(chǎn)上半年形勢(shì)進(jìn)行總結(jié)，全國(guó)銷售同比大幅增長(zhǎng)，百城價(jià)格指數(shù)保持上漲勢(shì)頭，二季度開(kāi)始漲幅逐漸回落。報(bào)告預(yù)計(jì)下半年市場(chǎng)供應(yīng)量加大促進(jìn)成交平穩(wěn)增長(zhǎng)。

　　報(bào)告顯示，2013年上半年，“國(guó)五條”落地宣告房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)一步趨緊，抑制熱點(diǎn)城市投資投機(jī)需求再度升級(jí)，北京、上海等城市配套細(xì)則相對(duì)嚴(yán)格，其他絕大多數(shù)城市基本延續(xù)了國(guó)五條政策方向。在限購(gòu)、限貸等階段性調(diào)控政策收緊的同時(shí)，中央加緊完善房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制，日趨明晰的保障房政策、漸具雛形的住房信息聯(lián)網(wǎng)及不動(dòng)產(chǎn)登記條例，以及房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍可能擴(kuò)大等，在一定程度上為穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期及今后房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期健康發(fā)展提供了保障。

　　在中指院看來(lái)，下半年樓市將受益于企業(yè)季節(jié)性推盤高峰。根據(jù)模型預(yù)測(cè)，成交量同環(huán)比增速可能趨緩下行，部分去年和今年一季度成交量明顯釋放的城市，甚至可能在今年下半年同比出現(xiàn)下降。但之所以預(yù)判今年全年仍然會(huì)“好于上年”，主要因?yàn)槿ツ昊鶖?shù)偏低，另外上半年基數(shù)帶動(dòng)明顯。

　　中指院認(rèn)為，下半年貨幣政策緊跟經(jīng)濟(jì)形勢(shì)而動(dòng)，“錢荒”和“大規(guī)模放水”可能性都不大。業(yè)內(nèi)也普遍認(rèn)為下半年房企的資金面不會(huì)出現(xiàn)大的波動(dòng)。

　　中國(guó)指數(shù)研究院:2013年上半年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告

　　1. 2013年上半年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)總結(jié)

　　(1)政策：“國(guó)五條”定調(diào)全年調(diào)控繼續(xù)從嚴(yán)取向

　　2013年上半年，“國(guó)五條”落地宣告房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)一步趨緊，抑制熱點(diǎn)城市投資投機(jī)需求再度升級(jí)，北京、上海等城市配套細(xì)則相對(duì)嚴(yán)格，其他絕大多數(shù)城市基本延續(xù)了國(guó)五條政策方向。在限購(gòu)、限貸等階段性調(diào)控政策收緊的同時(shí)，中央加緊完善房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制，日趨明晰的保障房政策、漸具雛形的住房信息聯(lián)網(wǎng)及不動(dòng)產(chǎn)登記條例，以及房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍可能擴(kuò)大等，在一定程度上為穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期及今后房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期健康發(fā)展提供了保障。

　　(2)新房：百城指數(shù)漲幅漸趨平緩，重點(diǎn)城市成交量沖高回落，全國(guó)銷售同比大幅增長(zhǎng)

　　價(jià)格方面，百城價(jià)格指數(shù)在3月漲幅達(dá)到階段性高點(diǎn)后持續(xù)收窄，政策效果逐漸顯現(xiàn)，但6月均價(jià)絕對(duì)水平創(chuàng)歷史新高，多數(shù)項(xiàng)目漲價(jià)意愿強(qiáng)烈，部分城市價(jià)格上漲壓力仍大。成交方面，上半年重點(diǎn)城市住宅成交量為近四年同期最高，三四線城市同比增長(zhǎng)最顯著，其中3月需求集中釋放，多數(shù)城市成交量達(dá)到2010年調(diào)控以來(lái)單月最高水平;受新政落地影響，二季度成交量高位持續(xù)回落但環(huán)比降幅逐步收窄，“國(guó)五條”影響逐步消退。供應(yīng)方面，上半年重點(diǎn)城市新批準(zhǔn)上市量為近四年同期最高，2.5線城市同比增長(zhǎng)最為顯著;二季度新增供應(yīng)量同環(huán)比均有增長(zhǎng)，多數(shù)城市銷供比降至1以下，庫(kù)存水平有所上升，但多數(shù)城市出清周期仍處于近年低點(diǎn)。全國(guó)來(lái)看，商品房銷售面積和銷售額同比大幅增長(zhǎng)，絕對(duì)水平為歷史同期新高，但增速在1-5月持續(xù)放緩，特別是一二線城市增幅收窄較為明顯;投資平穩(wěn)增長(zhǎng)，增速維持在20%以上;新開(kāi)工面積與去年基本持平，1-5月累計(jì)同比增長(zhǎng)1%，增幅較年初收窄14個(gè)百分點(diǎn)。

　　(3)二手房：價(jià)格漲幅持續(xù)收窄，成交量3月沖高后明顯回落，波動(dòng)幅度大于新房

　　價(jià)格方面，2013年上半年十大城市主城區(qū)二手房?jī)r(jià)格累計(jì)上漲10%，其中3月漲幅最為明顯，環(huán)比上漲2.8%，其后漲幅持續(xù)縮小，6月降至1%以下。成交方面，上半年十大城市二手房總成交55.80萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)122.9%，已接近去年全年的64.82萬(wàn)套的水平;受“國(guó)五條”細(xì)則出臺(tái)前集中備案影響，3月二手房成交量激增，創(chuàng)歷史單月最高紀(jì)錄，4-6月成交量逐步減少，波動(dòng)幅度大于新房，絕對(duì)水平仍為2011年以來(lái)的較高水平。

　　(4)土地：一二線城市量?jī)r(jià)增長(zhǎng)顯著，帶動(dòng)全國(guó)各項(xiàng)指標(biāo)明顯好于去年

　　供求方面，2013年上半年，全國(guó)300個(gè)城市住宅用地推出及成交量同比分別增長(zhǎng)13.2%、11.4%，一線城市增長(zhǎng)最為明顯。價(jià)格方面，全國(guó)300個(gè)城市住宅用地樓面均價(jià)同比上漲36.6%，溢價(jià)率為14.5%，二季度住宅、商辦用地溢價(jià)率均為近兩年的最高值;各地地王頻現(xiàn)，房企拿地積極性未減。在一二線城市供求和價(jià)格水平恢復(fù)帶動(dòng)下，300個(gè)城市上半年土地總出讓金達(dá)1.2萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)64.1%，其中北京、上海的住宅用地出讓金增長(zhǎng)超過(guò)2倍，杭州高達(dá)30倍。

　　(5)企業(yè)：銷售業(yè)績(jī)穩(wěn)步上升，拿地更關(guān)注一二線城市熱點(diǎn)地塊

　　銷售方面，2013年上半年，十家代表企業(yè)銷售額和銷售面積同比分別增長(zhǎng)34%和29%，超半數(shù)企業(yè)年度銷售目標(biāo)完成率超過(guò)5成;上半年，品牌房企市場(chǎng)份額穩(wěn)步提升，十家代表企業(yè)銷售額占全國(guó)的比重達(dá)14.7%，較2012年提高4.2個(gè)百分點(diǎn)，行業(yè)優(yōu)勢(shì)日趨明顯。拿地方面，代表企業(yè)拿地積極性明顯提高，拿地面積和拿地金額同比分別增長(zhǎng)29%和236%，加大在一二線城市拿地力度是拿地金額增幅明顯高于拿地面積的主要原因。資金方面，銷售好轉(zhuǎn)的同時(shí)拿地支出增加更加顯著，若銀行慎貸局面持續(xù)，企業(yè)面臨的資金風(fēng)險(xiǎn)有所上升。#p#副標(biāo)題#e#

　　2. 2013年下半年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)展望

　　(1)宏觀環(huán)境：經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇基礎(chǔ)不穩(wěn)，貨幣政策和房地產(chǎn)調(diào)控維穩(wěn)為主

　　近期，宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇勢(shì)頭出現(xiàn)變化，“錢荒”引起資本市場(chǎng)大幅波動(dòng)。根據(jù)中金、高盛、中信等多家機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，下半年中央將通過(guò)金融改革和制度創(chuàng)新來(lái)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，在信貸、新型城鎮(zhèn)化等因素的帶動(dòng)下，GDP增速有望在三四季度觸底。在此假設(shè)下，預(yù)計(jì)貨幣政策和房地產(chǎn)調(diào)控手段以穩(wěn)為主：貨幣政策方面，信貸投放和利率手段跟隨經(jīng)濟(jì)形勢(shì)而動(dòng)，不會(huì)放任“錢荒”繼續(xù)，也不會(huì)大規(guī)模放水，新增貸款高于去年。房地產(chǎn)調(diào)控方面，出于房?jī)r(jià)上漲幅度再度擴(kuò)大的擔(dān)憂，限購(gòu)等行政性調(diào)控措施仍會(huì)繼續(xù)，另一方面，房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍擴(kuò)大、新型城鎮(zhèn)化、土地制度改革等一系列長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)也可能逐步落實(shí)。這一系列政策為房地產(chǎn)業(yè)提供相對(duì)平穩(wěn)的外部環(huán)境，促進(jìn)行業(yè)調(diào)整轉(zhuǎn)型和宏觀經(jīng)濟(jì)的企穩(wěn)。

　　(2)市場(chǎng)趨勢(shì)：供應(yīng)加大促進(jìn)下半年量?jī)r(jià)上行但增速放緩，全年增長(zhǎng)無(wú)憂

　　下半年，季節(jié)性推盤高峰帶來(lái)充足的新增供應(yīng)，促進(jìn)成交量企穩(wěn)上升，但增幅將比上半年明顯放緩，市場(chǎng)全年表現(xiàn)好于上年。具體來(lái)看，供應(yīng)方面，熱點(diǎn)城市土地成交增加帶動(dòng)新開(kāi)工面積增長(zhǎng)，但由于占全國(guó)比重近六成的三線城市當(dāng)前供應(yīng)充足，企業(yè)在這些城市拿地和開(kāi)工意愿有限，全國(guó)新開(kāi)工面積增幅將非常有限;重點(diǎn)城市下半年仍將是推盤高峰，供應(yīng)量季節(jié)性加大，全年增長(zhǎng)無(wú)憂。成交方面，在推盤力度加大帶動(dòng)下，多數(shù)城市下半年成交量仍將好于去年，但增幅將大大低于上半年。價(jià)格方面，供求關(guān)系平穩(wěn)促進(jìn)下半年全國(guó)房?jī)r(jià)同環(huán)比漲幅趨緩，但不同城市表現(xiàn)更加分化：一線和部分二線熱點(diǎn)城市的供需矛盾未緩解，近期“地王”頻現(xiàn)進(jìn)一步加大房?jī)r(jià)上漲預(yù)期;而對(duì)絕大多數(shù)城市而言，成交雖可能因?yàn)楣��?yīng)推動(dòng)而出現(xiàn)增長(zhǎng)，但由于下半年供應(yīng)量釋放力度較大，銷供比逐漸下行，庫(kù)存水平可能再度攀升，市場(chǎng)消化壓力加大，房?jī)r(jià)以穩(wěn)為主，也不排除在資金面緊張和供應(yīng)過(guò)剩情況下出現(xiàn)局部下調(diào)的可能。