摘要：在近期北京的一個(gè)大會(huì)上，龔方雄談到了“未來(lái)十年才是中國(guó)房地產(chǎn)黃金十年”，為什么提出這種觀點(diǎn)呢?因?yàn)槲磥?lái)十年是中國(guó)城市化、城鎮(zhèn)化進(jìn)程的關(guān)鍵十年。

　　城鎮(zhèn)化：三億農(nóng)民要進(jìn)城

　　新領(lǐng)導(dǎo)層，總書(shū)記、總理都說(shuō)了未來(lái)十年經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿χ�一就是繼續(xù)城鎮(zhèn)化�，F(xiàn)在的規(guī)模跟過(guò)去十年不一樣，講到城鎮(zhèn)化的成績(jī)的時(shí)候，現(xiàn)在的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)說(shuō)中國(guó)的城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到了52%，這52%城鎮(zhèn)化率實(shí)際上還包括了在城鎮(zhèn)里面沒(méi)有固定居所、沒(méi)有戶(hù)口的農(nóng)民工，也就是說(shuō)把人的城鎮(zhèn)化算進(jìn)去，如果不算農(nóng)民工、不算在城鎮(zhèn)里面沒(méi)有戶(hù)口的居民的話(huà)，中國(guó)的城鎮(zhèn)化率只有36%。

　　未來(lái)十年，尤其是頭幾年，首先是人的城鎮(zhèn)化，即在城鎮(zhèn)里面沒(méi)有戶(hù)口的這部分農(nóng)民工要變成真正意義上的城鎮(zhèn)居民。什么叫真正意義上的城鎮(zhèn)居民?要給他們提供體面的住所，要給他們的孩子提供公平教育的機(jī)會(huì)以及享受城市里有戶(hù)口的人所享受的方方面面待遇，這是新的領(lǐng)導(dǎo)層提出來(lái)的人的城鎮(zhèn)化，這一部分當(dāng)然會(huì)增加對(duì)住房、基礎(chǔ)設(shè)施等等相關(guān)的需求。

　　我們現(xiàn)在的城鎮(zhèn)居民是7億左右，將來(lái)中國(guó)的總?cè)丝跁?huì)達(dá)到15億，中國(guó)的城鎮(zhèn)人口會(huì)是10億-12億之間，也就是未來(lái)5-10年，中國(guó)還要把4-5 億的農(nóng)民變成城鎮(zhèn)居民，也就是說(shuō)中國(guó)還會(huì)誕生無(wú)數(shù)個(gè)千萬(wàn)級(jí)人口的城市。未來(lái)中國(guó)每年新增加的城鎮(zhèn)房屋套數(shù)要滿(mǎn)足未來(lái)中國(guó)雄偉的城鎮(zhèn)化目標(biāo)，每年新建城鎮(zhèn)房屋的套數(shù)必須是在1200萬(wàn)-1300萬(wàn)套左右。每年新增1200萬(wàn)-1300萬(wàn)套左右的話(huà)，以保守估計(jì)來(lái)算，每一套70平米，算算每年中國(guó)在住房方面的投入會(huì)有多大?這就是我講的未來(lái)黃金十年的概念。

　　新增房屋與舊城改造

　　每年新增1200萬(wàn)-1300萬(wàn)套是怎么算出來(lái)的呢?其實(shí)很簡(jiǎn)單，過(guò)去十年、二十年、三十年，中國(guó)平均城鎮(zhèn)化率的提高，大概每年是一個(gè)百分點(diǎn)，現(xiàn)在是52%的城鎮(zhèn)化率，明年提升到53%，過(guò)去十年稍快一點(diǎn)，大概是每年提高1.2%、1.3%，但是我們假設(shè)未來(lái)城鎮(zhèn)化率的增速放緩，每年只提高一個(gè)點(diǎn)，假設(shè)中國(guó)的人口不變，也就是說(shuō)每年新增的城鎮(zhèn)人口是1300萬(wàn)以上，假如說(shuō)每個(gè)家庭是由2-3人組成的，那么很顯然，中國(guó)每一年新增的城鎮(zhèn)居民就有500萬(wàn)戶(hù)左右，你得為這500萬(wàn)戶(hù)提供新的住所，1200萬(wàn)-1300萬(wàn)套里面，有500萬(wàn)套是城市化所造成的。

　　此外還有棚戶(hù)區(qū)改造、舊城改造，不要說(shuō)二三線、三四線城市，一線城市北京、上海、廣州很多舊城區(qū)的房子破不可言，都要進(jìn)行改造，要興建新的住宅，前段時(shí)間很多人在質(zhì)疑中國(guó)未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展的時(shí)候提出一種觀點(diǎn)，說(shuō)中國(guó)不缺房子，為什么呢?因?yàn)橹袊?guó)有計(jì)劃生育，一般父母都有一套房子，現(xiàn)在都是獨(dú)生子女，兩個(gè)年輕人組成一個(gè)家庭，各自會(huì)從父母那兒繼承一套房子，所以未來(lái)年輕人就有兩套房子，再往下走就會(huì)有四套房子，將來(lái)中國(guó)不缺房子。

　　中國(guó)搞城市化、城鎮(zhèn)化才有錢(qián)，實(shí)現(xiàn)“中國(guó)夢(mèng)”才有可能，這些事情想清楚了以后，大家就會(huì)同意中國(guó)房地產(chǎn)的黃金十年在未來(lái)，而不是過(guò)去。