摘要：近期，針對銀行“錢荒”對房地產(chǎn)的影響，同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認為，今年下半年流動性會適度收緊，房價增幅或放緩。但是，總體來看，由于流動性相對寬松，大多數(shù)房企資金面短期內(nèi)還不太缺資金，以及一二線市場供求關(guān)系相對合理性，這些城市在當前還不會出現(xiàn)下跌的風險，即使下半年市場流動性稍微收緊，下半年仍然不會出現(xiàn)大范圍的”以價換量”的”降價潮”，但是，不排除個別房企由于經(jīng)營不善資金面的問題或今年上半年在土地市場用力過猛，投入資金過多，周轉(zhuǎn)不開而導致的局部降價的現(xiàn)象。

　　如果錢荒持續(xù)、銀行利率持續(xù)高企，那么，對于明年來講，房企的資金面的壓力會更大，到2014年上半年，部分資產(chǎn)負債率較高的企業(yè)或今年上半年拿地過多、用力過猛的企業(yè)有可能會開始大幅降價，以緩解資金面的壓力，由此可能引起市場”降價潮”的連鎖反應。

　　2013年7月1日，根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)對100個城市新建住宅的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，2013年6月，全國100個城市(新建)住宅平均價格為10258元/平方米，環(huán)比5月上漲0.77%，自2012年6月以來連續(xù)第13個月環(huán)比上漲，漲幅比上月縮小0.04個百分點，其中71個城市環(huán)比上漲，29個城市環(huán)比下跌。同比來看，全國100個城市住宅均價與2012年6月相比上漲7.40%，漲幅比上月擴大0.50個百分點。

　　房價連續(xù)第13個月上漲的六大原因

　　2013年5月房價自2012年6月止跌后連續(xù)第13個月環(huán)比上漲，從原因角度來講，主要可分為六方面：

　　第一、上半年總體上貨幣供應量增加導致市場熱錢流動性寬松與通脹預期，這是導致房價持續(xù)上漲的最根本的因素。

　　國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1-5月平均，全國居民消費價格總水平比去年同期上漲2.4%，盡管這個值仍然在全年通脹控制目標4%以內(nèi)，但是，CPI在過去高位基礎上的增長仍然暗示著通脹預期的加劇，會誘使人們繼續(xù)尋求投資保值增值的渠道。

　　此外，央行的數(shù)據(jù)顯示，當前的信貸以及流動性擴張形勢較為迅猛，2013年1-5月份中國國內(nèi)M2同比增速為16%左右，均高于政府工作報告中提及的廣義貨幣增長13%的目標。截止5月末，廣義貨幣(M2)余額104.21萬億元,同比增長15.8%，比上月末低0.3個百分點，比上年同期高2.6個百分點。M22013年同比增長13%表明市場流動性進一步寬松與通脹預期的增加，仍然較為寬松的貨幣政策將誘使一部分投資客進入房地產(chǎn)市場，總體上利好2013年樓市，也會促使房價繼續(xù)上漲。

　　第二、因品牌房企半年報因素，不少品牌房企在6月份加大推盤力度，甚至有些房企推出全員營銷的概念，總體上導致6月份量價齊升，出現(xiàn)”紅六月”的翹尾行情現(xiàn)象。

　　第三、上半年市場基本面總體逐漸開始好轉(zhuǎn)，基本面好轉(zhuǎn)勢必會帶動成交量的上升，隨之會帶動供求關(guān)系緊張與價格堅挺，甚至開發(fā)企業(yè)開始利用”少量多批”、”封盤”等營銷手段，推動”日光盤”、漲價的現(xiàn)象的上演，這樣的市場情況在一線城市及部分二線城市表現(xiàn)較為明顯。

　　第四、以一線城市為代表的重點城市成交量的增加以及房價仍環(huán)比在上漲，結(jié)構(gòu)性地帶動全國房價繼續(xù)堅挺并且保持微漲。

　　中指系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，2013年6月十大城市住宅均價為17376元/平方米，環(huán)比上月上漲1.01%。具體來看，廣州上漲2.74%，漲幅最大，南京、北京、深圳漲幅在1.5%-1.7%(含1.5%)之間，重慶(主城區(qū))、武漢、杭州、上海漲幅介于0.5%-0.8%之間，成都、天津分別上漲0.19%、0.15%，漲幅較小。

　　第五、品牌房企通過境內(nèi)、外多渠道融資與加快銷售，資金面有所改善，資金面相對不緊張也會導致樓盤定價略微上調(diào)與房企在土地市場不斷搶地。

　　同策咨詢研究中心數(shù)據(jù)顯示，2012年一季度140多家上市房企中48%的企業(yè)速動比率在0.5以下，盡管部分企業(yè)仍然資金面相對緊張，行業(yè)整體償債能力較差，如果沒有充裕的現(xiàn)金流回收，資金鏈斷裂的風險加大，但是，相比去年第三季度約60%左右的房企速動比率在0.5以下來說，大部分房企資金面有所改善，這也就導致開發(fā)商在定價上會相對比較靈活，不會再受制于資金面緊張的局面。

　　第六、土地價格上漲，”面粉”價格貴，一定程度上推動房價上漲的預期。

　　同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認為，從土地市場熱點來看，開發(fā)企業(yè)出于戰(zhàn)略布局考慮積極布局一二線城市房地產(chǎn)市場。土地市場由去年下半年以來的溢價率表現(xiàn)較率高轉(zhuǎn)為樓板價的實際上漲。由于政策的干預與土地市場回暖，土地市場總體溢價率會降低，但是，起始樓板價或成交樓板價會上升，也就是土地價格開始進入上漲通道。

　　土地價格上漲，”面粉”價格貴，也就意味著房價難改繼續(xù)上漲預期。尤其是最近一段時間由于政府推地策略與品牌開發(fā)企業(yè)布局策略的調(diào)整，品牌開發(fā)企業(yè)在一二線城市的土地市場興風作浪，”地王”現(xiàn)象頻出，導致當前土地市場虛熱，這有可能推動土地市場價格持續(xù)走高，房價自然而然也就不會降下來。#p#副標題#e#

　　下半年流動性會適度收緊，房價增幅或放緩

　　從目前來看，上半年流動性寬松，下半年流動性會適度收緊，要優(yōu)化金融資源配置，”用好增量、盤活存量”，借金融之手，通過市場機制，讓資金流流向?qū)嶓w經(jīng)濟，調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)經(jīng)濟轉(zhuǎn)型。

　　從國內(nèi)環(huán)境來看，央行發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2013年1-5月份中國國內(nèi)M2同比增速為16%左右，均高于政府工作報告中提及的廣義貨幣增長13%的目標。其中，5月末，廣義貨幣(M2)余額104.21萬億元,同比增長15.8%，比上月末低0.3個百分點，比上年同期高2.6個百分點。

　　根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)對100個城市新建住宅的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，2013年6月，全國100個城市(新建)住宅平均價格為10258元/平方米，環(huán)比5月上漲0.77%，自2012年6月以來連續(xù)第13個月環(huán)比上漲，漲幅比上月縮小0.04個百分點，其中71個城市環(huán)比上漲，29個城市環(huán)比下跌。

　　從以上數(shù)據(jù)分析可知，2013年1-5月份中國國內(nèi)M2同比增速為16%左右，資金供應量確實對于房價上漲起到推動的作用。

　　那么，即使M22013年同比增長13%，按照政府政策制定之初的目標執(zhí)行，這仍然表明市場流動性仍然相對寬松，只不過從今年下半年開始市場流動性要優(yōu)化金融資源配置，用好增量、盤活存量，借金融之手，通過市場機制，讓資金流流向?qū)嶓w經(jīng)濟，調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)經(jīng)濟轉(zhuǎn)型。

　　同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認為，今年下半年流動性會適度收緊，房價增幅或放緩。但是，總體來看，由于流動性相對寬松，大多數(shù)房企資金面短期內(nèi)還不太缺資金，以及一二線市場供求關(guān)系相對合理性，這些城市在當前還不會出現(xiàn)下跌的風險，即使下半年市場流動性稍微收緊，下半年仍然不會出現(xiàn)大范圍的”以價換量”的”降價潮”，但是，不排除個別房企由于經(jīng)營不善資金面的問題或今年上半年在土地市場用力過猛，投入資金過多，周轉(zhuǎn)不開而導致的局部降價的現(xiàn)象。

　　如果錢荒持續(xù)，明年可能引起市場”降價潮”連鎖反應

　　由于銀行流動性緊張，開發(fā)商的開發(fā)貸款或購房者的按揭貸款有可能難貸出來，這個時候銀行的利率會上升，如果這個時間持續(xù)超過6個月以上，由于銀行的利率偏高，導致購房成本增加以及需求下降，開發(fā)商在銷售回款上會面臨比較大的壓力，再加上開發(fā)貸款比較難獲得，理論上開發(fā)商這個時候會面臨比較大的去化壓力，此時，只有適度讓利才可以激活銷售回籠資金，才能夠支付前期拿地的地價款。

　　從另外一個角度來講，如果錢荒持續(xù)、銀行利率持續(xù)高企，那么，對于明年來講，房企的資金面的壓力會更大，到2014年上半年，部分資產(chǎn)負債率較高的企業(yè)或今年上半年拿地過多、用力過猛的企業(yè)有可能會開始大幅降價，以緩解資金面的壓力，由此可能引起市場”降價潮”的連鎖反應。

　　同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認為，對于資產(chǎn)負債率已經(jīng)偏高的房企、已經(jīng)存在經(jīng)營風險的房企、拿地比較激進的房企以及部分中小房企來講，無論是在經(jīng)營策略上，還是在尋求逆勢擴張的過程中，都應該比較謹慎，尤其是針對比較激進的房企，再拿溢價率偏高或樓板價明顯高于區(qū)域市場價格的地塊，可能會在未來遇到經(jīng)營風險。

　　但是，對于資金面相對寬裕的央企地產(chǎn)企業(yè)、高周轉(zhuǎn)企業(yè)、有境外上市融資渠道的企業(yè)來講，可能就受制于國內(nèi)錢荒因素就較少，這些企業(yè)可能會面臨市場發(fā)展機會，也有可能會因此加劇土地市場優(yōu)勢資源的集中，從而從長遠角度來講加速市場集中度的提高與不同房企之間的分化，最終形成”大魚吃小魚，小魚吃蝦米”的市場局面。