摘要：3月26日，保利地產(chǎn)公布2012年年報，期內(nèi)保利地產(chǎn)累計實現(xiàn)銷售簽約面積901.13萬平方米，同比增長38.57%；實現(xiàn)銷售簽約金額1017.39億元，同比增長38.91%。得益于近幾年高周轉(zhuǎn)、高杠桿的經(jīng)營策略，保利地產(chǎn)終于在2012年跨過千億銷售門檻。

　　與此同時，報告期內(nèi)，保利地產(chǎn)實現(xiàn)營業(yè)收入689.06億元，歸屬于母公司凈利潤84.38億元，分別同比增長46.5%和29.2%;房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)收入663.14億元，同比增長46.94%;房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率35.24%，同比下降0.93個百分點；凈利率也同比下降1.64個百分點至12.24%。

　　但在相關(guān)機構(gòu)看來，保利地產(chǎn)的毛利率下降幅度相對較少，降幅低于萬科和招商，這主要是由于其2010和2011年土地成本控制得力，同時2011和2012年價格下調(diào)幅度相對較小。據(jù)保利地產(chǎn)年報顯示，2012年銷售簽約均價為11290元/平方米，與2011年基本持平。

宋廣菊

　　不過，利潤率的下降在保利地產(chǎn)董事長宋廣菊看來卻屬正常，“利潤水平回到合理水平是行業(yè)大勢所趨，未來保利會更多的向規(guī)模、向管理要效益，這也是今后行業(yè)整體的發(fā)展方向。”

　　另外，由于營業(yè)收入的大幅增長，保利地產(chǎn)2012年的財務(wù)狀況也進(jìn)一步改善。2012年末共持有現(xiàn)金326.7億元，有息負(fù)債為815.2億元，凈負(fù)債率較2011年末下降近30個百分點至89%，負(fù)債率也繼續(xù)下降至78.19%。

　　深耕一二線區(qū)域貢獻(xiàn)

　　邁過千億門檻之后，外界將目光聚焦在后千億時代保利的增長來自何處，而保利給出的答案還是主要依靠住宅，并有信心繼續(xù)保持每年20%-30%的增長速度。

　　據(jù)保利地產(chǎn)的統(tǒng)計，在2012年全年新推住宅產(chǎn)品中，92%為144平米以下中小戶型產(chǎn)品，剛需占主流，自住需求的購房者比例達(dá)到85%，首次置業(yè)比例達(dá)82%。在自住需求的客戶中，保利地產(chǎn)客戶首次置業(yè)比例高達(dá)96%。

　　在去化方面，保利地產(chǎn)2012年銷售整體去化為78%，平均開盤當(dāng)日去化率達(dá)到52%，鄭州、合肥等新進(jìn)城市項目開盤當(dāng)天成交率接近九成。120平米以下剛需產(chǎn)品平均成交率為90%，平均消化周期約19天。

　　由于繼續(xù)堅持成長型企業(yè)定位，保利在今年的開工方面將進(jìn)一步加大，計劃2013年全年完成房地產(chǎn)直接投資930億元（同比增長37.17%），新開工約1600萬平方米（同比增長13.48%），竣工約1000萬平方米（同比增長6.04%）。

　　而在項目拓展方面，保利也將繼續(xù)加大拿地力度。宋廣菊就表示，今年公司預(yù)計的拿地資金在280至290億元，并會盡量將這些錢花出去。拓展區(qū)域仍將以市場容量大的一二線核心城市為主。

　　據(jù)保利地產(chǎn)介紹，公司去年深耕北上廣，這些區(qū)域的銷售超過372億元。其中珠三角實現(xiàn)銷售額288億，長三角地區(qū)突破140億，北京公司單個公司銷售突破126億，成渝地區(qū)銷售額也達(dá)到120億。

　　對于這些區(qū)域今后的規(guī)劃，保利地產(chǎn)表示，今后會形成以珠三角、長三角、環(huán)渤海三個300億級，和成渝區(qū)域、武漢區(qū)域兩個200億級的銷售貢獻(xiàn)區(qū)。

　　而對今年的銷售，宋廣菊透露，今年還會繼續(xù)保持一定規(guī)模的增長，目前在手的銷售額已接近300億元。

　　當(dāng)然，除了以住宅為主外，保利地產(chǎn)也將加強在商業(yè)地產(chǎn)方面的布局。

　　保利地產(chǎn)總經(jīng)理朱銘新當(dāng)日介紹到，公司2012年商業(yè)銷售額達(dá)140億元，其中寫字樓整售達(dá)到40億元，目前整個商業(yè)地產(chǎn)約有300萬在建面積，其中已經(jīng)建成的有100萬平米，在建、擬建的項目有200萬平米，2012年的租賃收入超過9億元，未來兩三年內(nèi)，還會有一批大型商業(yè)中心和五星級酒店陸續(xù)投入使用。

　　“按照公司的計劃，未來商業(yè)地產(chǎn)的年度投資額會占到公司總投資額的30%，持有比例將達(dá)到10%，商業(yè)地產(chǎn)會構(gòu)成保利地產(chǎn)業(yè)績的有力支撐。”朱銘新稱。

　　“新國五條”是調(diào)控表態(tài)

　　既然保利明確表態(tài)仍將以住宅發(fā)展為主，那么如何面對日趨收緊的調(diào)控政策，也是保利必須考慮的問題。

　　3月25日，廣東省關(guān)于國五條調(diào)控政策的本土細(xì)化執(zhí)行政策正式出爐，但就具體政策而言，還是沒有更細(xì)化的。

　　就此，宋廣菊認(rèn)為，“新國五條”細(xì)則不管是從國家公布的，還是此次廣東省公布的，其實就是政府表達(dá)一種嚴(yán)格執(zhí)行調(diào)控政策的態(tài)度。

　　對于調(diào)控，宋廣菊表示支持。“只有常態(tài)的調(diào)控才會促使房地產(chǎn)行業(yè)更健康、合理的發(fā)展，也才能使房價趨于平穩(wěn)。”

　　另外，對于近年來房價的不合理上升，宋廣菊認(rèn)為根源還是來自地方政府的土地財政思路，如果不在土地財政方面進(jìn)行深化改革，房地產(chǎn)還會是政府持續(xù)調(diào)控的對象。

　　而對于新國五條，朱銘新也稱，只是延續(xù)了過去兩年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，是限購、限貸、限價等基本調(diào)控政策的深化執(zhí)行，調(diào)控可能在短期對市場產(chǎn)生一定的波動影響，但還是不會改變市場本身長期向好的根本格局。

　　基于此，朱銘新表示，保利對房地產(chǎn)行業(yè)的中長期發(fā)展仍然抱有充分的信心。如果目前行業(yè)的調(diào)控政策不發(fā)生大的變化，也不會出現(xiàn)所謂的2015年以后房地產(chǎn)會出現(xiàn)拐點。

　　此外，保利地產(chǎn)也表達(dá)了海外發(fā)展的意愿。

　　宋廣菊當(dāng)日提到，本月初保利地產(chǎn)海外考察小組剛從非洲回來，對埃塞俄比亞、納米比亞、坦桑尼亞的房地產(chǎn)市場進(jìn)行了調(diào)查，如果今后真正進(jìn)行海外布局，非洲很有可能是保利的第一站。