摘要：去年底至今房?jī)r(jià)快速上漲的勢(shì)頭沒(méi)有被遏止住，泡沫的快速上升和累積，使得萬(wàn)科董事會(huì)主席王石也忍不住發(fā)出警告：樓市存在明顯泡沫，且可能失控而破裂。

　　逐漸失控的泡沫

　　王石近期發(fā)表的一系列言論顯示，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正在面臨一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

　　“中國(guó)樓市存在明顯泡沫，故前景存在不確定的風(fēng)險(xiǎn)，一旦房?jī)r(jià)再次瘋漲將可能失控而破裂，后果不堪設(shè)想。”3月11日，王石通過(guò)個(gè)人微博警告稱。

　　據(jù)3月18日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，2月70 城市新房價(jià)格環(huán)比超9 成上漲，京滬穗漲幅居首，且均創(chuàng)歷史新高。房?jī)r(jià)快速上漲，引起了業(yè)界的普遍擔(dān)憂。

　　北京中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉認(rèn)為，近期樓市泡沫尤其一線城市顯然有失控的跡象，原因包括貨幣供應(yīng)量提高、購(gòu)房者對(duì)新政策的恐慌以及開發(fā)商的加速投資。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師張磊指出，雖然北京有強(qiáng)大的住房需求，但去年下半年以來(lái)的這種房?jī)r(jià)上漲速度，新房接棒二手房，已具有不容置疑的泡沫成分，若任其蔓延，不僅對(duì)普通居民，而且對(duì)整個(gè)城市都有很大殺傷力。

王石

　　中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌表示，目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫，但并非全局性的泡沫，是部分城市有泡沫，泡沫也有大有小。中小城市的房?jī)r(jià)收入比基本還是合理的，維持在5-7倍左右，不存在泡沫。

　　值得關(guān)注的是，國(guó)際資本看待中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的觀點(diǎn)。美國(guó)基尼科斯合伙機(jī)構(gòu)創(chuàng)始人查諾斯強(qiáng)調(diào)，他3年前開始對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)提出警告時(shí)還是“有些保守的”，但現(xiàn)在“地產(chǎn)泡沫已經(jīng)明顯可見，你不可能看不到。”

　　轉(zhuǎn)軌稅收調(diào)控

　　泡沫正在考驗(yàn)中國(guó)政府調(diào)控樓市的策略。新國(guó)五條沒(méi)扭轉(zhuǎn)購(gòu)房者的預(yù)期，反引起了新一輪恐慌性購(gòu)房。顧云昌認(rèn)為，過(guò)去兩年受政策調(diào)控影響，部分消費(fèi)者預(yù)期房?jī)r(jià)有所下降并準(zhǔn)備等房?jī)r(jià)下降了再行購(gòu)買，但近期房?jī)r(jià)處于一直上升的態(tài)勢(shì)，因此很多人決定不再等待。

　　從新國(guó)五條細(xì)則及近期地方的一系列動(dòng)態(tài)來(lái)看，仍然沿襲了以“限購(gòu)、限貸、限價(jià)”為主的行政化調(diào)控手段。

　　以深圳為例，3月份，深圳限價(jià)政策再度收緊。深圳市國(guó)土委提出，2013年深圳新房均價(jià)必須是“零增長(zhǎng)”或者是“負(fù)增長(zhǎng)”，絕對(duì)不可以出現(xiàn)“正增長(zhǎng)”。

　　中銀國(guó)際研報(bào)顯示，除深圳之外，南京也對(duì)樓盤采取“限漲令”；本周，傳出廣州將對(duì)高價(jià)房停止發(fā)放預(yù)售證的消息。

　　王石指出，過(guò)去兩年中國(guó)樓市調(diào)控還是有效的，抑制了房?jī)r(jià)瘋漲，難能可貴。但僅靠硬性行政措施的抑制做法不可持續(xù)，政策需調(diào)整。一位房企高管人士表示，行政化調(diào)控的弊端造成房地產(chǎn)市場(chǎng)周期的惡性循環(huán)，并不能真正解決房?jī)r(jià)上漲及樓市泡沫累積的問(wèn)題，反而將風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大延后。

　　顧云昌認(rèn)為，住房供應(yīng)量的加大、“新國(guó)五條細(xì)則”對(duì)投機(jī)購(gòu)房的打擊以及中性穩(wěn)定的貨幣政策這三大因素，將促進(jìn)未來(lái)一年內(nèi)房?jī)r(jià)相對(duì)平穩(wěn)。當(dāng)務(wù)之急是盡快出臺(tái)住房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅細(xì)則，明確二手房交易稅費(fèi)。

　　張大偉稱，擠碎泡沫也就是控制房?jī)r(jià)上漲并非治本之策，如何實(shí)心化泡沫才能真正解決問(wèn)題。只有提高居民收入與現(xiàn)在的房?jī)r(jià)相匹配，同時(shí)減低經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的依賴，才能消除房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫。

　　中國(guó)海外董事會(huì)主席孔慶平表示，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，行政調(diào)控手段轉(zhuǎn)用至財(cái)稅手段，降低流通成本，在持有環(huán)節(jié)征收房產(chǎn)稅，是大勢(shì)所趨。“中國(guó)是世界主要經(jīng)濟(jì)體少見的持有物業(yè)沒(méi)有成本的國(guó)家。但中國(guó)推出持有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅會(huì)非常慎重，在不同城市不同階段，會(huì)有不同的考慮。”孔慶平說(shuō)。

　　張磊也建議對(duì)二套以上住房征收累進(jìn)稅率的房產(chǎn)稅。從國(guó)家加快住房信息聯(lián)網(wǎng)和建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度來(lái)看，可能正在為全國(guó)征收房產(chǎn)稅做技術(shù)準(zhǔn)備。