摘要：隨著全國各地房價的再次不斷上漲，國務院上周出臺了“國五條”試圖穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。對此，各方反應不盡相同。近日，住建部政策咨詢專家、美國格理集團首席經(jīng)濟學家、亞太城市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長謝逸楓做客財苑社區(qū)，為投資者一一解讀。

　　不少網(wǎng)友認為未來房價趨勢是，一線城市繼續(xù)上漲，投資過量的二三線城市或許會迎來一輪下跌。對此，謝逸楓認為，二三線城市房價依然會保持小幅度上漲趨勢。一是城鎮(zhèn)化的推進與戶口制度的改革，增加大量的市場購買力；二是二三線城市的基礎投資設施不斷增加與地價上漲；三是城市不斷的擴容，人口增加；四是地方政府依賴房地產(chǎn)將越來越嚴重。

　　至于“國五條”在限制房價上漲方面會起多大作用？城鎮(zhèn)化建設會否拉低二三線城市房價？謝逸楓指出，2013年房價穩(wěn)中有升，房價漲幅同比將在8%-10%之間上下波動。中央提出的城鎮(zhèn)化將帶來巨大的新增人口與人口紅利，市場需求力旺盛。當前土地制度導致土地供應逐年負增長，加之貨幣不斷超發(fā)，投資渠道缺乏。而收入翻倍與基礎設施的增加，譬如25個城市新報地鐵，必然支撐房價上漲。

謝逸楓

　　理論上講，從供求關系角度看，今年3月房價會出現(xiàn)上漲的現(xiàn)象。根據(jù)國土資源部公布的數(shù)據(jù)顯示，自限購限貸等一系列政策后，2011年土地供應開始出現(xiàn)下滑，2012年的土地負增長比去年還嚴重，因為土地2011年上半年還是增長的，下半年以后才是負增長的，2012年全年都是負增長。2012年第一、二季度負增長幅度都很大，三季度雖然有所回升，但主要是因為二季度是負增長達到26%。沒有土地去保證供給，房價必將出現(xiàn)上漲，除非需求下降了，但是目前需求越來越旺盛。今年房價穩(wěn)中有升，3月房價暴漲的可能性不存在，從供求關系看，商品房庫存壓力猶存，但是房企資金鏈穩(wěn)定，漲價動力大。從調(diào)控政策看，調(diào)控目標是“穩(wěn)”字當頭，政府不會容忍房價暴漲的。從經(jīng)濟環(huán)境看，今年經(jīng)濟環(huán)境不同于2009年寬松貨幣。從去年與今年2月份一線城市及二、三、四線城市的房價漲幅看，很難超過人均收入增幅。

　　最后，謝逸楓預測，今年房價仍將上漲，從國務院的房地產(chǎn)調(diào)控工作內(nèi)容看，“國五條”新政對房價并無太大的實際“殺傷力”，并且缺乏具體的細則，基本是老話重提，與三年前的調(diào)控思想相符合。主要表現(xiàn)在：一是房產(chǎn)稅擴容的不確定，并無時間安排表；二是重啟地方政府價格控制目標與一房一價，其實前年開始就存在，到目前已經(jīng)名存實亡；三是對地方政府來說，房價上漲過快標準難確定，具體情況不一樣；四是穩(wěn)定房價的問責制，或者稱為約談制，根本不是調(diào)控政策，是行政措施，但是很難起到效果；五是所謂的按照保持房價基本穩(wěn)定的原則，沒有實際的約束力；六是限購不放松，但是沒有提到擴大城市范圍，顯然作用不大；七是保障房的對房價實際影響力，可以忽略；八是調(diào)控長效機制的建立需要時間，短期難實施。