摘要：從去年年底到現(xiàn)在，多地房價特別是一、二線城市的房價開始看漲。2月20日，國務(wù)院出臺了房地產(chǎn)調(diào)控的新國五條，該調(diào)控措施一出，立即引起多方關(guān)注。社科院經(jīng)濟研究所、清華大學(xué)中國與世界經(jīng)濟研究中心研究員袁鋼明教授分析解讀樓市新“國五條”。袁鋼明表示，新“國五條”的出臺是為了防止房價過快上升，而且是一個收緊的措施。此外，袁鋼明還對限購政策、房產(chǎn)稅等備受關(guān)注的話題發(fā)表了自己的看法。

　　新國五條有所收緊 調(diào)控仍有加碼空間

　　中央出臺新“國五條”樓市調(diào)控措施，立刻引發(fā)市場劇烈反應(yīng)。有評論稱，這是“史上最溫柔”的房地產(chǎn)調(diào)控，因為“老調(diào)重彈”的內(nèi)容居多，幾乎對房價的走勢不會產(chǎn)生太大的影響。但是也有觀點認(rèn)為，“樓市調(diào)控不是從松從輕，而是從緊從嚴(yán)”。對于這一問題，袁鋼明表示，新“國五條”的出臺顯然是為了防止房價過快上升，而且是一個收緊的措施。

　　此外，有分析認(rèn)為新政在房屋限購、房產(chǎn)稅試點、保障房建設(shè)、差別化信貸政策等方面都暗含了加碼空間，而袁鋼明也直言“調(diào)控加碼的空間非常大”。

　　袁鋼明認(rèn)為，要想防止房價過快上漲，調(diào)控政策就必須要加碼。“房價上漲空間有多高，加碼空間就有多大。”他說，調(diào)控措施不僅是加碼的問題，甚至還應(yīng)該出臺一些前所未有的新措施，這樣才可以加強調(diào)控整體效果。

袁鋼明

　　限購是樓市調(diào)控政策中威力最大的措施

　　在日前出臺的樓市調(diào)控新“國五條”中，中央繼續(xù)強調(diào)完善限購措施，并要求未限購城市一旦房價上漲過快，也應(yīng)要求其及時采取限購等措施。袁鋼明評價說，“限購可能是近幾年來各種樓市調(diào)控措施中威力最大的。”

　　袁鋼明表示，像北京這樣的熱點城市，很多購房需求是來自投機性需求。這部分炒房者希望通過房價上漲達到資產(chǎn)保值、升值的目的，而不是為了居住。“這種需求一旦過度就會推動房價不斷上漲，所以說限購措施是非常有效的。”

　　而對于房價自去年以來出現(xiàn)了新一輪上漲行情，袁鋼明分析說，2012年限購措施并沒有加碼，但是有的地方實際上放松了限購政策。“限購政策強烈地阻擋住了投機性的行為，所以有的地方就開始放松限購，這恰恰說明限購措施是有作用的。

　　土地政策應(yīng)對土地交易使用規(guī)則進行調(diào)整

　　新國五條出臺后，有媒體分析，有關(guān)樓市調(diào)控的細化政策可能近期出臺，將對原有的的不少條款予以強化。國土部目前的工作匯報會上回應(yīng)稱要保持土地供應(yīng)總量基本穩(wěn)定，同時繼續(xù)保持調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，在土地市場相關(guān)政策還有哪些可以施展的空間？袁鋼明表示，要抑制土地暴漲的趨勢，不僅要增加土地供給，還要控制投機性需求，此外，要對土地買賣的交易規(guī)則、使用規(guī)則進行調(diào)整。

　　袁鋼明表示，土地的問題非常敏感，土地問題一直是支配或影響、決定房價上漲重要的因素。增加土地供給，可能影響土地價格的上漲。但是更重要的是，我們現(xiàn)在土地價格，包括房價并完全是供給關(guān)系決定的，實際上跟價格的調(diào)控，或者需求的調(diào)控有很大的關(guān)系。即使土地供給再多，如果對投機性的需求不控制的話，價格還會暴漲。所以還要對土地買賣的交易規(guī)則、使用規(guī)則等等進行一些調(diào)整，或者是加強，才可能控制住土地價格的暴漲這種趨勢。

　　袁鋼明：調(diào)控應(yīng)著眼熱點城市 北京早該征房產(chǎn)稅

　　在國務(wù)院常務(wù)會議確定“擴大個人住房房產(chǎn)稅改革試點范圍”后，哪個城市將成為下一個“吃螃蟹的人”，受到各方關(guān)注。而對于北京會不會入選新一輪房產(chǎn)稅試點名單，袁鋼明說，“我覺得早就應(yīng)該列入。”

　　他說，從世界范圍來看，觀察或者調(diào)控房價泡沫的時候主要是以上漲最快的城市為目標(biāo)。“樓市的資金流動很厲害，哪個地方的房價上漲快，資金就會流到哪個城市去，所以對于中心城市或者熱點城市房價的控制，采取措施是最關(guān)鍵的。”

　　袁鋼明認(rèn)為，對邊緣城市進行調(diào)控意義不大，關(guān)鍵應(yīng)對熱點城市進行調(diào)控。“現(xiàn)在北京是全國房價上漲最快的城市，應(yīng)該是觀察全國房價泡沫上漲厲害不厲害，或者是調(diào)控措施能不能起到作用的最關(guān)鍵的城市，所以重要的調(diào)控措施應(yīng)該放在北京”。

　　建議重新設(shè)計房產(chǎn)稅：投機性購房應(yīng)多征

　　袁鋼明認(rèn)為，新的房產(chǎn)稅應(yīng)該重新設(shè)計，全面征收、廣征收、稅率要合理;保證一般基本住房需求的人不征房產(chǎn)稅，但是像過多炒作的人不僅要征，而且還要高。

　　同時，袁鋼明還表示，房產(chǎn)稅實際上應(yīng)該面對廣大老百姓，要為廣大老百姓和工薪階層考慮;很多國家征收房產(chǎn)稅就是控制過多的占有房子。“超過標(biāo)準(zhǔn)水平、買房多的人，稅率就要高，美國人負擔(dān)大的時候就是房子多。”#p#副標(biāo)題#e#

　　投資性需求是支配房價暴漲的主要因素

　　袁鋼明表示，最近這些年來房價的上漲不是因為供給不足，而是因為需求過度，過濫，過于瘋狂。房地產(chǎn)已經(jīng)不是居住性需求了;投機性、投資性需求很厲害，這種需求才是支配我們國家房價暴漲的主要因素。目前，中國不是供給不足，而是太旺了，很多企業(yè)轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)。“比如，我們郊區(qū)看到新樓盤出臺的都是中鐵，中國通訊，什么中化各種各樣國有非房地產(chǎn)公司都來投入房地產(chǎn)了。”

　　同時，袁鋼明還表示，土地市場也存在同樣的問題。如果空置性或者過多投機性的市場不發(fā)生改變的話，土地供應(yīng)的再多也沒有用，也都變成了空置房，或者變成了投資房。“所以說單從土地供給來比較跟上一年比較是否上升了，還是下降了，那是不真實的;首先要看房地產(chǎn)的需求是否健康，是否正常，是否合理，而不應(yīng)該把這個撇掉，光看供給。”

　　袁鋼明：房地產(chǎn)發(fā)展要適當(dāng)合理

　　縱觀我們國家經(jīng)濟形勢，房地產(chǎn)行業(yè)拉動了幾十個的相關(guān)行業(yè)，如何看待房地產(chǎn)調(diào)控和經(jīng)濟“穩(wěn)增長”的關(guān)系也是眾人關(guān)注的話題。對此，袁鋼明表示，房地產(chǎn)的確是經(jīng)濟中重要的組成部分，但是它不能過頭，過高的情況下當(dāng)機立斷馬上把它控制住才行。

　　袁鋼明表示，過去我們房地產(chǎn)比例太低，人民居住面積，平均面積很小，整個比重占得很低，起不到作用。那么現(xiàn)在無論是投資還是貸款，各個方面它都已經(jīng)超過了合理的程度了，光是房地產(chǎn)的貸款和房地產(chǎn)的投資占了20%以上。房地產(chǎn)在不足的時候應(yīng)該推動它快速發(fā)展，但是它過頭的時候應(yīng)該要控制它，這甚至是所有產(chǎn)業(yè)都有基本的規(guī)律，就是要適當(dāng)合理。

　　保障房對抑制房價過快上漲作用非常明顯

　　2月20日，國務(wù)院出臺了新的房地產(chǎn)調(diào)控的所謂國五條，其中在保障房建設(shè)方面也是在加快步伐。而保障房對抑制房價過快上漲的作用，袁鋼明給予了很大的肯定，他表示，這種作用是非常明顯的，這個趨勢還要堅持下去。

　　袁鋼明表示，保障房對抑制房價過快上漲起了非常大的作用，特別是前年的下半年到去年的年初時候，房價上漲的勢頭已經(jīng)下落了，其原因就是保障房的建設(shè)大規(guī)模的推進，政府高度重視，買不起商品房的老百姓看到了希望，所以民眾就觀望了。如果這種保障房的建設(shè)能夠拉低商品房價格，通過限價房的供給能夠影響商品房的價格下落，那它是起到了作用。

　　對剛需人群在政策上應(yīng)該給予重視

　　袁鋼明表示，健康的房地產(chǎn)需求會對經(jīng)濟有很大支持，建議對剛需人群在政策上應(yīng)該給予重視。“支撐房地產(chǎn)的就是基本居住需求，但是咱們大部分的需求已經(jīng)不是居住需求了，如果我們對基本居住需求不支持的話，反過來也會對我們的經(jīng)濟產(chǎn)生不利的影響，調(diào)控房地產(chǎn)的同時，我們對居住需求有更大的支持。”

　　同時，袁鋼明強調(diào)，在調(diào)控的時候?qū)τ谧宰⌒枨蟮娜藨?yīng)該鼓勵和支持。比如說房產(chǎn)稅對他們就應(yīng)該免除，并對第一套房是貸款給予優(yōu)惠，現(xiàn)在的年輕人根本買不起房，所以我們應(yīng)該對基本居住需求的人在政策上應(yīng)該給予重視。