摘要：春節(jié)過后，傳得沸沸揚揚的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控新政策在2月20日的國務(wù)院常務(wù)會議上見真章。當(dāng)天的國務(wù)院常務(wù)會議研究部署繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作。會議提出了完善穩(wěn)定房價工作責(zé)任制、堅決抑制投機投資性購房、增加普通商品住房及用地供應(yīng)、加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)和加強市場監(jiān)管等五個方面的政策措施，并強調(diào)加快形成引導(dǎo)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機制。這就是市場所稱的新“國五條”。

　　新“國五條”出臺的第一要務(wù)就是穩(wěn)定及轉(zhuǎn)變當(dāng)前的市場預(yù)期

　　盡管不少市場分析人士認(rèn)為，新“國五條”基本上是早幾年提出的老調(diào)，政策上并沒有多少新內(nèi)容，是最為溫柔的政策，對高房價沒有殺傷力。不過，我們應(yīng)該看到新“國五條”出臺之后第二天，就把中國股市殺得落花流水，股市大跌。實際上，不管新“國五條”有沒有新內(nèi)容，但它向國內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)出了一個十分明確的信號，就是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控方式將發(fā)生重大的變化，由以往對房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系管理轉(zhuǎn)向預(yù)期管理，新一任政府希望通過管理預(yù)期、穩(wěn)定預(yù)期來改變當(dāng)前房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀。

易憲容

　　我們應(yīng)該看到，國務(wù)院在“兩會”召開前部署房地產(chǎn)宏觀調(diào)控新政策出臺，不僅在于當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢十分嚴(yán)峻（國內(nèi)住房市場開始出現(xiàn)全面上漲），如果政府仍然不表態(tài)，國內(nèi)房地產(chǎn)市場將面臨巨大的危險。因為，當(dāng)前住房市場中一些人或地方政府正在利用政府換屆的交接期，極力通過各種方式左右市場預(yù)期，希望以此把國內(nèi)住房市場價格繼續(xù)推高，把中國房地產(chǎn)帶向一個難以收拾的深淵。試想，已經(jīng)吹了十年的房地產(chǎn)泡沫，已經(jīng)上漲了十倍的房價還在繼續(xù)上漲，這個巨大的泡沫豈能不破滅？而房地產(chǎn)泡沫破滅一定會把中國經(jīng)濟推向危險邊緣。因此，最近全國不少城市住房市場價格又開始快速上漲，政府是難以坐視的。新“國五條”出臺第一要務(wù)就是穩(wěn)定及轉(zhuǎn)變當(dāng)前市場預(yù)期。

　　只有從預(yù)期管理入手，才能把握當(dāng)前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的核心

　　就當(dāng)前國內(nèi)住房市場的性質(zhì)來看，盡管經(jīng)歷了兩年多的宏觀調(diào)控，但市場性質(zhì)即以投資投機為主導(dǎo)的市場根本沒有改變。比如，從2010年到2012年4月間國內(nèi)住房市場的調(diào)整，盡管效果不是太顯著，但市場有所反應(yīng)，不少住房市場“量降價滯”持續(xù)了近兩年，而隨著2012年上半年穩(wěn)增長政策出臺，房地產(chǎn)市場的預(yù)期突然逆轉(zhuǎn)�，F(xiàn)象表明，當(dāng)前中國住房市場仍然是以投資投機為主導(dǎo)，只有從預(yù)期管理上入手，才能把握當(dāng)前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的核心。

　　當(dāng)前住房市場出現(xiàn)“量增價漲”局面，很大程度上就是被不同的房價上漲輿論與預(yù)期所左右。在這種局勢下，如果房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的方式不改變，還是只強調(diào)供求關(guān)系管理，那么一些城市的房地產(chǎn)市場價格還會快速上漲直至泡沫最后破滅。因此，這次國務(wù)院常務(wù)會議關(guān)于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控最為重要的就是把房地產(chǎn)宏觀調(diào)控思路由供求關(guān)系管理轉(zhuǎn)向預(yù)期管理上來。通過管理房地產(chǎn)市場預(yù)期，讓最近不少城市房價上漲態(tài)勢得以穩(wěn)定及扭轉(zhuǎn)。也就是說，新“國五條”向市場發(fā)出一個十分強烈的信號，即新一屆政府上任不僅不會允許當(dāng)前不少城市的房價快速上漲，也能夠出臺相應(yīng)的政策讓房地產(chǎn)市場發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變。

　　新“國五條”的核心就是嚴(yán)格遏制住房投機投資鼓勵住房消費

　　新“國五條”反映的對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的預(yù)期管理還表現(xiàn)在其政策的實質(zhì)與核心上。新“國五條”的核心與實質(zhì)并不是房地產(chǎn)稅試點擴大（這是目前國內(nèi)各大媒體所強調(diào)的一個看點），也不是所謂的限購政策繼續(xù)執(zhí)行等，而是強調(diào)“支持自主需求、抑制投機投資性購房是房地產(chǎn)市場調(diào)控必須堅持的一項基本政策”，強調(diào)的是未來住房市場性質(zhì)的改變。如果要讓未來住房市場性質(zhì)發(fā)生根本轉(zhuǎn)變，不僅要嚴(yán)格限制與打擊房地產(chǎn)投機投資，也要采取政策讓房地產(chǎn)賺錢功能逐漸退出市場。新“國五條”的核心就是嚴(yán)格遏制住房投機投資，鼓勵住房消費。在市場看來，這是老調(diào)重彈，但如果一些人仍然夢想如前十年那樣通過瘋狂炒房賺錢，那么新“國五條”明確地告訴市場，這個時代可能會結(jié)束。

　　既然住房市場將要轉(zhuǎn)化為以消費為主導(dǎo)的市場，住房市場的性質(zhì)要全面改變，那么政府就會圍繞著這個基本原則再出臺相關(guān)的具體政策，比如說信貸政策差異化更為具體、房地產(chǎn)的各個環(huán)節(jié)征收不同的稅收等。因此，市場根本就不能用老皇歷來看新“國五條”。

　　總之，新“國五條”向國內(nèi)住房市場發(fā)出了一個強烈信息，即“兩會”后政府對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控不會放松，而是政策目標(biāo)更為明確，宏觀調(diào)控的方式從需求管理轉(zhuǎn)向預(yù)期管理。新“國五條”的核心是對房地產(chǎn)市場投資投機堅決遏制與打擊，讓房地產(chǎn)賺錢功能逐漸退出。新“國五條”為此預(yù)留了巨大的政策空間。因此，新“國五條”對市場的影響將是巨大的，住房市場不要低估了新政策的威力與作用。