摘要：2月20日，國務(wù)院常務(wù)會議研究部署房地產(chǎn)調(diào)控工作，出臺了五條政策措施，業(yè)界稱之為“新國五條”。“新國五條”的果斷出臺，表明高層抑制投機(jī)投資性購房需求的政策基調(diào)沒有改變。而從“新國五條”的政策措施來看，新一屆政府對于房地產(chǎn)調(diào)控將采用組合手段進(jìn)行。具體體現(xiàn)在：

　　一是強(qiáng)化原有調(diào)控政策的執(zhí)行與從嚴(yán)調(diào)控政策相結(jié)合。“新國五條”在強(qiáng)化地方政府執(zhí)行調(diào)控方面加大了力度，具體措施為“建立健全穩(wěn)定房價工作的考核問責(zé)制度”。此政策對于地方政府執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控有了明確的量化目標(biāo)，即房價控制目標(biāo)。在強(qiáng)化原有的調(diào)控政策基礎(chǔ)上，“新國五條”明確了限購從嚴(yán)及擴(kuò)圍的調(diào)控思路。這樣，通過強(qiáng)化地方政府對于房地產(chǎn)調(diào)控的執(zhí)行，與從嚴(yán)調(diào)控政策相結(jié)合，將在很大程度上確保調(diào)控能夠顯效。

　　二是短期調(diào)控手段與長效調(diào)控機(jī)制相結(jié)合。此次國務(wù)院常務(wù)會議要求進(jìn)一步完善住房供應(yīng)體系，健全房地產(chǎn)市場運(yùn)行和監(jiān)管機(jī)制，加快形成引導(dǎo)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機(jī)制。而從“新國五條”政策措施來看，既有嚴(yán)格限購、差別化信貸等短期政策，也有房產(chǎn)稅試點擴(kuò)圍、加強(qiáng)市場監(jiān)管等長效政策。可見，接下來的房地產(chǎn)調(diào)控是以短期政策與長效調(diào)控機(jī)制相結(jié)合。

吳啟倫

　　三是抑制需求與增加供應(yīng)相結(jié)合。此次國務(wù)院常務(wù)會議指出，我國正處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展時期，短期內(nèi)熱點城市和中心城市住房供求緊張格局難以根本改變，支持自住需求、抑制投機(jī)投資性購房是房地產(chǎn)市場調(diào)控必須堅持的一項基本政策。而在“新國五條”的政策措施中，既有限購、差別化信貸的抑制需求的政策，也有增加普通商品房供應(yīng)、增加保障房供應(yīng)的政策�？梢姡�接下來的房地產(chǎn)調(diào)控，政府將采取抑制投機(jī)投資性需求與增加普通商品房及保障房供應(yīng)相結(jié)合的方式進(jìn)行。

　　“新國五條”出臺后，不少業(yè)界人士認(rèn)為沒有新意，不會對市場產(chǎn)生什么影響。也有人認(rèn)為此番國務(wù)院會議在提及房價時是用了“穩(wěn)定房價”的措辭，接下來的房價將會呈上漲趨勢。對此，不予茍同，“新國五條”將促使房價下跌。

　　首先，“新國五條”在強(qiáng)化地方政府執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控政策方面加大了力度，并擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點范圍，將在很大程度上弱化土地財政思維，將令地方政府退出房地產(chǎn)利益鏈條，將促使地方政府在市場監(jiān)管方面加大執(zhí)行力度。在規(guī)范的市場環(huán)境下，房地產(chǎn)競爭將加劇，而降價促銷是競爭的行之有效的手段。

　　其次，在“新國五條”的的政策措施中，房產(chǎn)稅試點范圍擴(kuò)大、限購從嚴(yán)并擴(kuò)圍、差別化信貸政策都能在很大程度上抑制投機(jī)投資性需求，從而令供過于求在相當(dāng)長的時間內(nèi)持續(xù)，將令房價下跌。

　　第三，“新國五條”政策措施，將令市場供應(yīng)大幅增加。“新國五條”明確規(guī)定， 2013年住房用地供應(yīng)總量原則上不低于過去五年平均實際供應(yīng)量。加快中小套型普通商品住房項目的供地、建設(shè)和上市，盡快形成有效供應(yīng)。全面落實2013年城鎮(zhèn)保障性安居工程基本建成470萬套、新開工630萬套的任務(wù)。由此可以看出，今年的房地產(chǎn)市場，商品房供應(yīng)量將大幅增加，而保障房的大幅供應(yīng)將在很大程度上稀釋商品房市場需求，房價下跌是必然。

　　第四，加強(qiáng)商品房預(yù)售管理，嚴(yán)格執(zhí)行商品房銷售明碼標(biāo)價規(guī)定，強(qiáng)化企業(yè)信用管理，嚴(yán)肅查處中介機(jī)構(gòu)違法違規(guī)行為。這樣，地產(chǎn)商的捂盤惜售、哄抬房價，中介商的違規(guī)違紀(jì)行為將會大幅減少，房價下跌將成必然。

　　綜上，對于今年的房價走勢，吳啟倫觀點是3月份一二線城市房價開始出現(xiàn)松動，5月份全國普遍下跌。一二線城市跌幅將超過10%，三四線城市跌幅略低于一二線城市。