摘要：今天擁有10套8套房的人還有不少，社會上商品房空置率其實并不低。這才是中國樓市的不正常處。如果樓市調(diào)控政策不能觸及這部分人的利益，樓市不見這部分空置房吐出來，中國樓市很難平穩(wěn)健康的發(fā)展。

　　2月20日，國務(wù)院常務(wù)會議確定了新的樓市調(diào)控五項措施(新五條)，即完善穩(wěn)定房價工作責任制、堅決抑制投機投資性購房、增加普通商品住房及用地供應(yīng)、加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)、加強市場監(jiān)管。

　　新五條的重點在限購、房產(chǎn)稅的擴圍。雖然目前這五條還是比較原則，其具體實施細則還有待于各地出臺執(zhí)行，但是就大體來說，這新五條大概是能夠在短期內(nèi)稍微抑制住目前樓市蠢蠢欲動的漲勢，起碼使樓價的漲幅顯得平緩。然而要說這新五條是樓市調(diào)控的重拳，能夠根本改變現(xiàn)狀使中國樓市正常起來、穩(wěn)定下來，那是言過其實。

　　為了中國樓市平穩(wěn)健康的發(fā)展，國務(wù)院常務(wù)會議十年來有9次會議以樓市調(diào)控為主題。早在2003年6、7月間國務(wù)院常務(wù)會議就決定樓市調(diào)控，以后幾乎年年都有新的樓市調(diào)控政策出臺。

郁慕湛
 

　　這些政策的大致內(nèi)容可以分作兩個部分，前幾年主要著眼點在控制樓市需求方，逐步收緊房貸優(yōu)惠條件，增加房產(chǎn)交易稅費增加交易成本；后幾年開始注意控制樓市的供應(yīng)方。

　　這個劃分不是絕對的，前幾年也有控制房地產(chǎn)商的措施，后幾年仍然有控制需求方的措施出臺，最厲害的控制需求的措施限購令就是在后幾年出臺的。十年來樓市宏觀調(diào)控措施除了有這個前后劃分的特點，還有一個明顯的特征就是，調(diào)控措施的重點始終在需求方一邊。

　　這樣抑制需求的調(diào)控在某種意義上也是正確的，因為它非但抑制了樓市的投機也抑制了樓市的投資，這是從另一面支持了樓市的正常的剛需。

　　從市場法則來說，市場調(diào)控無非是從供需兩方面著手。從供應(yīng)一方來說有兩大困難，一是中國農(nóng)耕地有限，政府不能完全滿足市場需要供應(yīng)土地；二是保障房尤其是經(jīng)適房情況較為復(fù)雜，而足以能夠影響樓市的保障房數(shù)量如果完全靠新建，那將曠日持久。因此，只有將重點落實在需求一邊。

　　然而，從需求方面來說，中國樓市始終存在著巨大的剛性需求，且加上近年貨幣超發(fā)，嚴重的通脹形勢及一直存在的通脹壓力，因此每次以控制樓價為目的的增加房產(chǎn)交易成本都能輕易地轉(zhuǎn)為需求者的售后價格。即使有了最嚴格的限購令，樓市的價格也只是表面被管制住，內(nèi)部的潛在漲價壓力隨著限購令的展期則越來越大。而近期樓市的“量價齊升”其實是這種越來越大的壓力的外部的輕微表現(xiàn)。

　　調(diào)控樓市不是說，房價不能漲。問題是中國樓市十多年來只漲不跌，或者說跌的幅度很小時間很短，以致人們根本不覺得，這是不正常的。而這個不正常其實就在需求的投資投機一方。

　　歷年來樓市調(diào)控措施雖然也有許多是針對投資投機方的，但是那些措施基本上是為今后的樓市投資投機增加交易難度和交易成本，沒有真正觸及他們的既得利益。我們當然不能取消交易原則以往投資者購買的房屋漲了，那是他們投資的成功。但是，當宏觀調(diào)控提高房貸首付比例和房貸利息，為什么不能向他們追加呢？

　　今天擁有10套8套房的人還有不少，社會上商品房空置率其實并不低。這才是中國樓市的不正常處。如果樓市調(diào)控政策不能觸及這部分人的利益，樓市不見這部分空置房吐出來，中國樓市很難平穩(wěn)健康的發(fā)展。