岳富濤：房地產(chǎn)調(diào)控政策不加碼就是放松
發(fā)布時間：2012-12-30 來源：岳富濤的博客 編輯：木木
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住建部25日表態(tài)，明年限購、限貸、稅收政策繼續(xù)。這個消息被很多人解讀為對房地產(chǎn)市場利空，我卻認為其實質(zhì)是在放松。
當(dāng)非常規(guī)的調(diào)控政策成為常態(tài)，其約束力會在市場強大的消化能力面前慢慢失效。
最近萬科在上海靠近外環(huán)的項目以28000元/平方米的價格開盤，這個價格并不優(yōu)惠，但被一搶而空;另一家開發(fā)商在內(nèi)環(huán)邊緣地段以50000元/平方米的價格開盤，同樣基本售罄。可見市場的確在回暖，至少在一線城市這個趨勢已經(jīng)確立。
短期來看，兩年的嚴格調(diào)控，看上去壓縮了需求，但這些需求沒有消失，它潛藏在消費者的心底。經(jīng)濟上升期不斷積累財富，財富在尋找保值增值的手段，樓市股市低迷，財富就會尋找新的泄洪通道，因此造成這兩年信托、P2P、銀行理財產(chǎn)品的大爆發(fā)。
但這三個市場的風(fēng)險正逐漸顯現(xiàn)，越來越多血本無歸的案例將會驅(qū)使資金尋找新通道。最近很多朋友開始帶著恐慌心理來問：是不是不買房就來不及了?這些人并非剛需，他們恐慌是害怕跟不上資產(chǎn)價格的膨脹速度。
與剛需相比，無需貸款的他們才是中國房地產(chǎn)市場真正的消費主力。房貸與房屋銷售額的總體比例可以證明這一點，不包括已經(jīng)還貸的部分，十多年的積累到現(xiàn)在，全國個人房貸余額只有7萬億元;只比2011年一年的商品房銷售額(5.9萬億元)多一點。
從長期來看，中國房地產(chǎn)市場瘋狂增長的黃金十年已經(jīng)結(jié)束，但方向并非從此逆轉(zhuǎn)，而是會進入一個更平穩(wěn)一些的增長階段。
面對強大的市場力量，住建部調(diào)控的“三大法寶”都不太靈光了，如果不加碼就等于在放松調(diào)控，但加碼又缺乏有效工具。
差別化信貸政策已經(jīng)失靈，因為購房的主力人群不是剛需，對貸款需求不大，二套房的利率哪怕上浮100%，也無法阻擋這部分購買力。
限購從現(xiàn)實來看，對合規(guī)的新增需求也無法限制。作為備受詬病的行政手段，已經(jīng)損害了公民自由消費的權(quán)利。
被寄予厚望的房產(chǎn)稅，無論在重慶還是上海，無論對新增供應(yīng)還是存量供應(yīng)，基本沒有起到調(diào)控的作用。無論要提高稅率，還是擴展征收區(qū)域，都不是眼前能實現(xiàn)的任務(wù)。
根據(jù)這種趨勢，如果不出臺新的調(diào)控措施，明年一線城市房價的趨勢必然是上行的，雖然不會如任志強所言“三月暴漲”，但一定會讓備受折磨的消費者再恐慌一陣。
也許只有市場自身的規(guī)律，才是最有效、最公平的調(diào)控手段。
