住房資產(chǎn)是中國家庭總資產(chǎn)的重要組成部分。自1998年住房改革以來，圍繞住房問題，中國家庭發(fā)生了許多悲歡離合的故事。圍繞房價(jià)的走向，各方更是針鋒相對，有唱衰的，有看漲的，大家互不相讓。

甘犁

　　首先要承認(rèn)的是，我國家庭的自有住房率較高。2011年“兩會(huì)”期間，溫家寶總理與網(wǎng)友在線交流時(shí)表示，中國家庭自有住房率高達(dá)80%。根據(jù)中國家庭金融調(diào)查(CHFS)的數(shù)據(jù)，我國城市家庭自有住房率將近85%。同時(shí)，房產(chǎn)收益非�？捎^。就房價(jià)來看，住房的當(dāng)前估價(jià)遠(yuǎn)高于歷史獲得成本，經(jīng)CPI調(diào)整后家庭的第一、二、三套住房平均收益率分別為151.7%、104.2%和89.2%。若只考慮商品房，則家庭第一、二、三套住房的平均收益率分別為103.2%、73.8%和52.1%。

　　同時(shí)，我國家庭的住房負(fù)擔(dān)較重，無房家庭的購房壓力大，“房奴”不是傳說。在房貸方面，非農(nóng)戶籍家庭戶均銀行貸款28.4萬元，房貸總額是家庭年收入的幾倍甚至幾十倍。根據(jù)“中國家庭金融調(diào)查與研究中心”的數(shù)據(jù)，戶主年齡在30~40歲之間的家庭貸款總額平均為家庭年收入的11倍;戶主為大專畢業(yè)的家庭貸款總額是家庭年收入的14倍;收入處于最低25%的家庭貸款總額更是達(dá)到了家庭年收入的32倍之多。

　　房價(jià)下降是緩解家庭負(fù)擔(dān)的重要措施，而住房的高收益也意味著房價(jià)存在大幅下降的空間。對僅擁有1套住房的非農(nóng)戶籍家庭，若房價(jià)下降5%，則約14.1%的家庭房屋市價(jià)將低于購買時(shí)的成本價(jià);若房價(jià)下降30%，約27.8%的家庭房屋市價(jià)將低于購買時(shí)的成本價(jià)。而從長遠(yuǎn)來看，住房供給不足的局面將不復(fù)存在，房價(jià)下跌是必然的。

　　由于購房首付比例要求較高以及前期房價(jià)的快速上漲，銀行能承受房價(jià)在一定程度上的下跌。根據(jù)中國家庭金融調(diào)查數(shù)據(jù)，有13.9%的非農(nóng)戶籍家庭為購買住房而向銀行貸款，占比不是太大。且對有銀行貸款的非農(nóng)戶籍家庭，若房價(jià)下降5%，房屋市價(jià)低于目前銀行欠款的家庭占比僅0.3%。若房價(jià)下降30%，該比例也只有2.9%，銀行完全可以承受。

　　然而，目前對住房調(diào)控的政策主要集中在“調(diào)需求”上。就調(diào)控效果來看，雖然本輪調(diào)控的嚴(yán)厲程度前所未有，住房成交量也大幅下降，但住房價(jià)格的變化卻非常有限，開發(fā)商、政府與消費(fèi)者均遭受不同程度的損失。同時(shí)，差別化的房貸政策還加劇了民間金融風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)中國家庭金融調(diào)查數(shù)據(jù)，有20%的家庭因購房而向親戚朋友借款，利息和人情負(fù)擔(dān)重。

　　那么，該如何有效調(diào)控房地產(chǎn)市場呢?

　　應(yīng)多在廉租房上下功夫

　　為應(yīng)對房價(jià)的過快上漲，“十二五”期間，政府準(zhǔn)備大量提供經(jīng)濟(jì)適用房，積極調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)。但與經(jīng)適房相比，我更傾向于建議政府多在廉租房上下功夫。

　　首先，經(jīng)適房相當(dāng)程度具有商品房的性質(zhì)，價(jià)格要明顯低一些，因此成為一些權(quán)力部門重要的尋租工具。經(jīng)適房雖有種種限制，但仍難避免高收入群體的投機(jī)行為，最后購買到經(jīng)適房的往往并不是低收入且最需要住房的家庭。

　　根據(jù)CHFS的數(shù)據(jù)，在購買經(jīng)適房的非農(nóng)家庭中，約有16.9%的非農(nóng)戶籍家庭有2套及以上住房，在這些家庭中，有2.9%的家庭購買了經(jīng)適房，這些家庭的年均收入為11.4萬元，這遠(yuǎn)高于只擁有1套住房且為經(jīng)適房的家庭的年收入4.1萬元，并且遠(yuǎn)高于租房家庭的年收入5.9萬元。而這些通過購買經(jīng)適房獲得多套房的家庭從出租房屋中獲得的收入平均為2.6萬元。

　　與經(jīng)適房相比，廉租房由于不可出售，留給高收入群體投機(jī)的空間要比經(jīng)適房小得多。

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　　其次，經(jīng)適房定價(jià)困難，有的經(jīng)適房的價(jià)格比商品房的價(jià)格低不了多少。購買經(jīng)適房的人，多是收入不足以買房的人，即使在購買經(jīng)適房之后，也難免成為“房奴”，生活負(fù)擔(dān)加重，生活水平下降。

　　根據(jù)CHFS的數(shù)據(jù)，在只有一套住房的非農(nóng)家庭中，購買經(jīng)適房家庭的平均購房負(fù)債為9.2萬元，甚至要高于購買商品房的家庭(8.4萬元)。而購買經(jīng)適房的家庭的年收入只有4.2萬元，不到購買商品房家庭的一半。

　　最后，經(jīng)適房由于利潤相對較低，開發(fā)商積極性不高，政府往往需要給予廉價(jià)的土地及承擔(dān)配套設(shè)施建設(shè);并且部分開發(fā)商受利益驅(qū)動(dòng)，認(rèn)為經(jīng)適房面向中低收入人群，建設(shè)過程中并不注重經(jīng)適房的質(zhì)量。

　　因此，我認(rèn)為，與其大規(guī)模投資建設(shè)經(jīng)適房，不如直接興建廉租房。與經(jīng)適房相比，廉租房只轉(zhuǎn)讓使用權(quán)，不轉(zhuǎn)讓所有權(quán)，留給富人的尋租空間較小;并且廉租房不需考慮對房地產(chǎn)企業(yè)的利潤，對政府來說，成本遠(yuǎn)低于經(jīng)適房;廉租房可以周轉(zhuǎn)適用，往往租房的都是最需住房的，比經(jīng)適房更能體現(xiàn)保障性的職能。

　　另外，現(xiàn)在中國家庭持有大量的空置房，政府可以考慮通過提供租房補(bǔ)貼，規(guī)范租房市場以鼓勵(lì)人們租房。根據(jù)CHFS的數(shù)據(jù)，在有房非農(nóng)家庭中約有19.8%的家庭有兩套以上住房，而這些家庭中只有19.7%的家庭將住房出租了出去，據(jù)此估算中國城鎮(zhèn)戶籍家庭住房的閑置情況約占13.3%。

　　“房產(chǎn)稅”欠缺合理性

　　也有學(xué)者提出應(yīng)開征“房產(chǎn)稅”。近日，財(cái)政部部長謝旭人指出，在總結(jié)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)的情況下，應(yīng)逐步在全國推開房產(chǎn)稅。中國社科院也發(fā)布報(bào)告，提出對城鎮(zhèn)居民家庭人均用房超過40平方米的部分，按評估價(jià)格征收稅率較高的保有環(huán)節(jié)房產(chǎn)稅。一時(shí)間，有關(guān)“房產(chǎn)稅”的討論紛起。

　　我認(rèn)為，房產(chǎn)稅值得商榷。

　　首先，房產(chǎn)稅的打擊面太廣。根據(jù)中國家庭金融調(diào)查數(shù)據(jù)，排除自然進(jìn)入征收范圍的19%的二套房擁有家庭，在有且僅有一套住房的城鎮(zhèn)戶籍家庭中，大約也有30.4%的家庭人均住房面積超過40平方米。按照社科院的征收標(biāo)準(zhǔn)，他們將被征收房產(chǎn)稅。這樣算來，將近四成以上的城鎮(zhèn)戶籍家庭將受到房產(chǎn)稅的影響。然而這些家庭中，有一半左右的家庭年收入少于3.7萬元，他們根本不算真正意義上的富裕階層。同時(shí)，按面積征收的可操作性太差，估計(jì)到時(shí)七大姑八大姨都會(huì)變成家庭的一部分。而且，中心城區(qū)房價(jià)高，面積小,按面積收稅實(shí)則苦了中產(chǎn)階層。

　　其次，就存量房征收房產(chǎn)稅對已購住房家庭有失公允。誠然，政府想通過房產(chǎn)稅使多套住房家庭將多余住房供給出來，緩解房價(jià)壓力，但我們也應(yīng)注意到，在有房家庭中，大部分購房家庭是背負(fù)著沉重的房貸壓力的。在高房貸壓力下，對他們征稅無疑是雪上加霜，而且這種突如其來的政策會(huì)使他們之前的購房決策不再合理。

　　其三，施行房產(chǎn)稅以期為政府拓寬稅基，降低貧富差距，出發(fā)點(diǎn)固然好，但房產(chǎn)稅能否順利征收是關(guān)鍵�，F(xiàn)實(shí)中，房產(chǎn)稅實(shí)施起來阻力較大。

　　其四，目前開征房產(chǎn)稅的時(shí)機(jī)也不成熟。就目前房產(chǎn)市場的情況來看，房地產(chǎn)市場還相對脆弱。在此時(shí)全面開征房產(chǎn)稅，必然會(huì)對市場預(yù)期乃至整個(gè)市場造成巨大沖擊，刺破樓市泡沫，造成中國房地產(chǎn)市場崩盤。一旦樓市崩盤，中國宏觀經(jīng)濟(jì)將受損很大，甚至可能陷入長期衰退。就宏觀經(jīng)濟(jì)形勢而言，目前并不是擴(kuò)大房產(chǎn)稅征收的好時(shí)機(jī)。

　　應(yīng)從“房產(chǎn)稅”向“房貸稅”轉(zhuǎn)變

　　與房產(chǎn)稅相對應(yīng)，政府應(yīng)對“增量”購房進(jìn)行征稅。政策切實(shí)區(qū)分高端住房市場與一般住房市場，做到高端住房高房價(jià)、一般住房低房價(jià)，在防止高收入群體在一般性住房市場投機(jī)炒房的同時(shí)，應(yīng)降低二套房的首付比例，開征“按揭稅”，即事實(shí)上的“房貸稅”。政府可考慮放開二套房的貸款利率，對貸款利息征收10%的“按揭稅”。

　　區(qū)別于房產(chǎn)稅，該稅實(shí)施簡單、可行性高，容易獲得社會(huì)各界的支持，而且對降低金融風(fēng)險(xiǎn)也大有好處。同時(shí)，該稅可由地方政府獲得，彌補(bǔ)地方政府因低價(jià)或無償出讓土地產(chǎn)生的財(cái)政損失。

　　根據(jù)中國家庭金融調(diào)查數(shù)據(jù)推算，擁有兩套及兩套以上住房的家庭就住房向銀行貸款約為3.62萬億元，目前仍欠款2.49萬億元。若對貸款利息征收10%的“按揭稅”，以6.8%的年貸款利率計(jì)算，則每年約征收246億元。2012年上半年，全國300個(gè)城市土地出讓金總額為6526億元，同比縮水4000億元。若2012年下半年政府土地出讓金維持上半年的縮水幅度，則征收的“按揭稅”大致能彌補(bǔ)縮水總額的3.1%。如果降低二套房首付比例至30%，則二套房貸款總額可達(dá)6.34萬億元，可征收房貸利息稅收入431億元。

　　房產(chǎn)稅能彌補(bǔ)地方財(cái)政損失，從長期來看它的實(shí)施是不可避免的。但在短期，更合理的政策是“房貸稅”。雖然“房貸稅”對地方政府土地出讓金損失的彌補(bǔ)作用不大，但作為房產(chǎn)調(diào)控的措施，它能通過信貸杠桿以及信號作用，有效抑制投資炒房行為。