在當(dāng)初或許是優(yōu)勢(shì)，但隨著盲目以及不規(guī)范的開(kāi)發(fā)環(huán)境的發(fā)展，三四線城市的優(yōu)勢(shì)便隱藏起來(lái)，樓市需求畢竟有限，特別是外來(lái)人口需求少，本地居民購(gòu)買力不足，房地產(chǎn)市場(chǎng)供過(guò)于求的特征更加突出，劣勢(shì)則占了上風(fēng)。

　　近日，一份2012年中國(guó)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)排行榜發(fā)布，令人意外地是，在參與測(cè)評(píng)的287個(gè)城市中，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)排名為倒數(shù)前三的分別是深圳、北京和上海，廣州、杭州、南京等重要的一二線城市其房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)也較低，而房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)較高的城市則主要集中在我國(guó)西北的四線城市，這與市場(chǎng)傳統(tǒng)的以房?jī)r(jià)高低為衡量風(fēng)險(xiǎn)的標(biāo)準(zhǔn)大相徑庭。

　　#p#副標(biāo)題#e#

　　地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)與房?jī)r(jià)成反比

　　在人們普遍看來(lái)，對(duì)于像深圳、北京、上海等一線城市房?jī)r(jià)普遍偏高，房?jī)r(jià)收入始終處在較高水平，所以誤以為這些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)較大。但從全國(guó)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)排行中可以看出，事實(shí)并非如此。

　　四線城市酒泉、呼倫貝爾、黑河依次名列全國(guó)城市市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)前三位，而上海、北京、深圳依次位列第285、286、287位。總體來(lái)看，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)前50強(qiáng)城市中有46個(gè)城市位于內(nèi)陸地區(qū)，占總數(shù)的92%。

　　分析認(rèn)為，一線與二線城市由于龐大的市場(chǎng)需求，以及有限的土地資源，房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求狀況明顯。一線、二線、三線、四線風(fēng)險(xiǎn)得分均值依次遞增，也意味著一二線城市風(fēng)險(xiǎn)較小。呈現(xiàn)出一二三四線城市依次遞增，四線市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)巨大的態(tài)勢(shì)。

　　參與測(cè)評(píng)的287個(gè)城市中，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)倒數(shù)前三的分別是深圳、北京和上海，另外，廣州、杭州、南京等重要的一二線城市其房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)也較低。

　　相對(duì)而言，部分三四線城市的風(fēng)險(xiǎn)度顯然更值得關(guān)注。風(fēng)險(xiǎn)度前50強(qiáng)幾乎都被三四線城市占據(jù)，拉薩、泰安、保定、滄州等城市化水平較低、經(jīng)濟(jì)實(shí)力較弱、供應(yīng)明顯大于需求的三線城市，和41個(gè)四線城市都位列風(fēng)險(xiǎn)強(qiáng)度前50。

　　其中資源型城市鄂爾多斯的房地產(chǎn)崩盤風(fēng)險(xiǎn)也已引發(fā)業(yè)界高度關(guān)注，鄂爾多斯近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)炒作過(guò)頭，其常住人口不到200萬(wàn)，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)存在巨大的投資泡沫，土地消化周期長(zhǎng)達(dá)9.71年，供求比高達(dá)3.88，市場(chǎng)嚴(yán)重供過(guò)于求。

　　作為三線城市的貴陽(yáng)市，前段時(shí)間曾被推上了輿論的風(fēng)口浪尖，有人將其風(fēng)險(xiǎn)程度比為“鄂爾多斯第二”，可見(jiàn)其風(fēng)險(xiǎn)之高。但從全國(guó)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)排行榜中觀察發(fā)現(xiàn)，貴陽(yáng)市的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)并沒(méi)有傳聞中那么高。

　　鄂爾多斯排名第6位，而貴陽(yáng)市則位于258名，相差252名，全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟副主席、中國(guó)資深財(cái)經(jīng)評(píng)論人朱大鳴認(rèn)為，其低迷機(jī)制并不一樣：貴陽(yáng)的樓市甚至是中國(guó)管理層所希望的一種狀態(tài)，即扭轉(zhuǎn)了多年來(lái)樓市供不應(yīng)求的局面，同時(shí)，因?yàn)楣┙o量增加，價(jià)格并沒(méi)有顯著下滑。而鄂爾多斯市則與之相左，鄂爾多斯樓市主要系投機(jī)資本推動(dòng)所致，與當(dāng)年海南房地產(chǎn)泡沫運(yùn)作方式十分相似，也是管理層十分擔(dān)憂的最壞的一種結(jié)局。所以，貴陽(yáng)樓市當(dāng)前狀態(tài)或許是較好的狀態(tài)，最起碼不是屬于最壞那種狀態(tài)。

　　個(gè)別三線城市風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在供求關(guān)系上，隨著一二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)快速擴(kuò)張、房?jī)r(jià)的持續(xù)高漲，一部分三線城市近年來(lái)也加入到大力發(fā)展樓市的行列中來(lái)，但其本身的需求體量其實(shí)并不足以形成支撐，這些城市未來(lái)風(fēng)險(xiǎn)正集中展現(xiàn)。#p#副標(biāo)題#e#

　　風(fēng)險(xiǎn)倒掛原因何在

　　風(fēng)險(xiǎn)前50名中并沒(méi)有一線二線城市，而且呈現(xiàn)出越是一線城市風(fēng)險(xiǎn)程度越低，這種倒掛現(xiàn)象其實(shí)并非空穴來(lái)風(fēng)。

　　從市場(chǎng)供應(yīng)角度看，一線城市不存在過(guò)剩問(wèn)題;從土地、人口規(guī)模對(duì)比來(lái)看，一線城市人口密度偏高，而由于城區(qū)面積大多狹小，因此其人均可占有土地居住面積在全國(guó)的排名普遍靠后。

　　從房?jī)r(jià)角度看，一線城市雖然經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平普遍較高，但由于多年以來(lái)房?jī)r(jià)增速相對(duì)更快，因此從房?jī)r(jià)收入比層面上看一線城市確實(shí)偏高，但考慮到其激烈的市場(chǎng)供求矛盾，高房?jī)r(jià)所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)仍然是可控的。

　　近年來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及大環(huán)境的變化，中國(guó)城市之間房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平差異縮小�，F(xiàn)在，很多開(kāi)發(fā)商往三四線城市轉(zhuǎn)移，就是因?yàn)槠涑鞘谢�率低。很多�?nèi)陸的縣級(jí)小城市，投資開(kāi)發(fā)幾千萬(wàn)到幾個(gè)億的項(xiàng)目，當(dāng)?shù)卣�府十分熱情�?ldquo;關(guān)系好處、風(fēng)險(xiǎn)很低、房?jī)r(jià)穩(wěn)漲”常被稱為3個(gè)明顯的優(yōu)勢(shì)。

　　個(gè)別三線城市風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在供求關(guān)系上，隨著一二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)快速擴(kuò)張、房?jī)r(jià)的持續(xù)高漲，一部分三線城市近年來(lái)也加入到大力發(fā)展樓市的行列中來(lái)，但其本身的需求體量其實(shí)并不足以形成支撐，這些城市未來(lái)風(fēng)險(xiǎn)正集中展現(xiàn)。

　　實(shí)際上，在當(dāng)初或許是優(yōu)勢(shì)，但隨著盲目以及不規(guī)范的開(kāi)發(fā)環(huán)境的發(fā)展，三四線城市的優(yōu)勢(shì)便隱藏起來(lái)，劣勢(shì)則占了上風(fēng)。當(dāng)這種劣勢(shì)積聚到一定程度，其風(fēng)險(xiǎn)甚至高于一二線城市。

　　四線城市則是由于土地放量普遍高于住宅市場(chǎng)消化能力，未來(lái)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)巨大。“它和二三線城市差別就是人口密度比較小，所以這個(gè)指標(biāo)相對(duì)來(lái)說(shuō)比較居前，導(dǎo)致地廣人稀，土地供應(yīng)多，供求關(guān)系失衡，供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)。在這樣的情況下，這些城市當(dāng)中如果大規(guī)模地做房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)是非常大的。”丁祖昱同時(shí)強(qiáng)調(diào)，這不是講四線城市不需要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，四線城市的進(jìn)入還是要非常謹(jǐn)慎的，在這些城市當(dāng)中，有限的客戶需求、市場(chǎng)需求和相對(duì)無(wú)限的土地供應(yīng)構(gòu)成了這些城市最大的風(fēng)險(xiǎn)。