今天我們關(guān)注的是年底火爆的房地產(chǎn)樓市。一般情況下，到年底的時(shí)候是房地產(chǎn)的一個(gè)淡季，但是今年包括北京在內(nèi)的一線城市出現(xiàn)了非常異�；鸨�的場(chǎng)面。前一段時(shí)間媒體報(bào)道，北京一套標(biāo)價(jià)230萬(wàn)的房子，過(guò)了一夜就跳漲到300萬(wàn)，一下子漲了70萬(wàn)。而從成交來(lái)看，事實(shí)上從11月開始，無(wú)論是新房還是二手房市場(chǎng)，北京的簽約量環(huán)比都出現(xiàn)了30%左右的上漲。新房簽約的套數(shù)同比上漲了94%，接近3倍。而12月上旬的前兩個(gè)星期，第二周的成交量比前一周又漲了118%，所以整個(gè)火爆的局面基本上可以講是前幾年前所未有的。

馬光遠(yuǎn)

　　隨著成交量的不斷升溫，包括北京在內(nèi)的一線城市價(jià)格也出現(xiàn)了明顯的回升，很多恐慌型的購(gòu)買者不斷進(jìn)入市場(chǎng)，甚至在一些城市又出現(xiàn)了排隊(duì)買房的情況，輪番推動(dòng)年底樓市的火爆。從全年情況來(lái)看，今年盡管一直在強(qiáng)調(diào)政策層面是堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖，從年初到現(xiàn)在，政策基本上沒(méi)有變化，但是整個(gè)房地產(chǎn)的交易可以說(shuō)是房地產(chǎn)調(diào)控以來(lái)表現(xiàn)最好的一年，包括萬(wàn)科、招商地產(chǎn)、富力、碧桂園等等全國(guó)知名的開發(fā)商，他們的業(yè)績(jī)不僅僅超過(guò)了去年，甚至可以講創(chuàng)下了歷史的新高。今年可以說(shuō)除了萬(wàn)科以外，有三到四家的上市公司的銷售額會(huì)超過(guò)1000億，也就是說(shuō)在中國(guó)房地產(chǎn)歷史上，將產(chǎn)生少見的幾個(gè)同時(shí)出現(xiàn)千億銷售額的情況，這也是前所未有的。

　　從北京的情況來(lái)看，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)前十個(gè)月銷售面積比去年同比增長(zhǎng)了30.4%，而且總的銷售面積已經(jīng)超過(guò)了去年的全年，所以從這個(gè)情況來(lái)看，年底房地產(chǎn)樓市的火爆不同于以往，也不同于一個(gè)正常的在年底淡季的情況。這說(shuō)明了什么?最起碼說(shuō)明這個(gè)情況本身是不正常的。在這個(gè)不正常的背后，最大的推手是什么?通過(guò)觀察我們發(fā)現(xiàn)，最近無(wú)論是開發(fā)商也好，還是一些中介機(jī)構(gòu)也好，推動(dòng)大家買房的一個(gè)主要?jiǎng)恿�就是三個(gè)字：城鎮(zhèn)化。未來(lái)城鎮(zhèn)化肯定會(huì)導(dǎo)致大量的農(nóng)民轉(zhuǎn)入市民，成為市民以后首先需要房子，需要房子的話肯定造成供應(yīng)的短缺，供應(yīng)的短缺肯定導(dǎo)致漲價(jià)，這么一個(gè)基本的邏輯導(dǎo)致大家出現(xiàn)了市場(chǎng)上的一個(gè)恐慌性的購(gòu)買，這種恐慌性的購(gòu)買在年底基本上是達(dá)到了一個(gè)高點(diǎn)。

　　我們問(wèn)很多去買房的，人為什么現(xiàn)在買房呢?都說(shuō)明年會(huì)漲。明年為什么會(huì)漲呢?是因?yàn)槌擎?zhèn)化。所以這種情況下，年底形成新一輪恐慌性的購(gòu)買，但是事實(shí)上無(wú)論是國(guó)家加快城鎮(zhèn)化還是房地產(chǎn)政策，我個(gè)人認(rèn)為并不助長(zhǎng)房?jī)r(jià)的暴漲，因?yàn)檫@是一個(gè)很簡(jiǎn)單的常識(shí)，城鎮(zhèn)化是要農(nóng)民轉(zhuǎn)成市民，城市的農(nóng)民當(dāng)然需要房子，但是目前的房?jī)r(jià)而言，不僅僅進(jìn)入城市的農(nóng)民根本無(wú)力購(gòu)買房子，即使北京的高收入階層也沒(méi)有能力購(gòu)買北京的房子。也就是說(shuō)，不要說(shuō)未來(lái)房?jī)r(jià)暴漲，即使維持目前房?jī)r(jià)的狀況，進(jìn)入城市的絕大多數(shù)農(nóng)民根本沒(méi)有能力購(gòu)買房子。

　　而且我們從政策層面來(lái)講，無(wú)論是前幾天召開的中央政治局會(huì)議還是剛剛閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，在政策層面都一直強(qiáng)調(diào)要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖，這也是高層擔(dān)心開發(fā)商利用城鎮(zhèn)化進(jìn)行先行炒作的先見之明。不出意外的話，我想明年的限購(gòu)政策也會(huì)繼續(xù)，我們抑制房地產(chǎn)的政策應(yīng)該說(shuō)沒(méi)有很大的改變。在投資需求被抑制的情況下，僅僅依靠自住需求，僅僅依靠目前沒(méi)有房子人的購(gòu)買力，要讓房?jī)r(jià)明年暴漲，我覺(jué)得這是癡人說(shuō)夢(mèng)。如果我們把中國(guó)房地產(chǎn)放在未來(lái)十年周期的話，考慮到我們城鎮(zhèn)化的進(jìn)程，整個(gè)房地產(chǎn)的發(fā)展應(yīng)該說(shuō)還是處于一個(gè)比較不錯(cuò)的歷史機(jī)遇期，但是并不等于房?jī)r(jià)還會(huì)上漲，更不等于房?jī)r(jià)還要暴漲。

　　過(guò)去的很多年，房?jī)r(jià)的這種不合理的上漲已經(jīng)讓中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格上漲的動(dòng)能幾乎已經(jīng)消耗殆盡，如果未來(lái)高層真的要加速中國(guó)城鎮(zhèn)化步伐的話，恐怕一個(gè)前提就是要保持房?jī)r(jià)的穩(wěn)定。如果房?jī)r(jià)不穩(wěn)定的話，進(jìn)入城市的農(nóng)民沒(méi)有房子住，這將面臨一個(gè)很大的問(wèn)題，意味著政府要提供很多的房子。但是我想在目前情況下，如果要政府對(duì)于進(jìn)入城市的農(nóng)民要全部保障他們的住房問(wèn)題的話，我們沒(méi)有這樣的一個(gè)財(cái)力。

　　如果房?jī)r(jià)真的暴漲的話，我想不僅僅不是中國(guó)城鎮(zhèn)化所希望的，而且將會(huì)使中國(guó)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程受到沉重的打擊。同時(shí)，根據(jù)我們現(xiàn)在看到的住建部的數(shù)字，截至到2011年，我國(guó)城鎮(zhèn)人均居住面積已經(jīng)達(dá)到了30多平方，可以說(shuō)我們基本上已經(jīng)度過(guò)了住房的絕對(duì)短缺期。而且考慮到城鎮(zhèn)化是要一年一年來(lái)完成的，不是說(shuō)明年我們需要完成一個(gè)什么樣的城鎮(zhèn)化步伐。未來(lái)中國(guó)的城鎮(zhèn)化按照高層的界定，只要積極謹(jǐn)慎，也就是說(shuō)我們一方面要積極地推動(dòng)，另一方還要穩(wěn)妥的來(lái)推進(jìn)城鎮(zhèn)化，而絕對(duì)不會(huì)出現(xiàn)大量的農(nóng)民進(jìn)入到城市以后，造成住房的短缺問(wèn)題。

　　就未來(lái)十年來(lái)講，我們一定要不斷地向大家講清楚這個(gè)道理：城鎮(zhèn)化不是推動(dòng)高房?jī)r(jià)的推手，我們的城鎮(zhèn)化需要房?jī)r(jià)的穩(wěn)定。明年房?jī)r(jià)的暴漲，我認(rèn)為仍然是一個(gè)小概率事件。