時(shí)間正在一步步走近2013年。從10月份開始，標(biāo)桿房企陸續(xù)完成各自目標(biāo)，11月多地成交量創(chuàng)下年內(nèi)新高，12月將繼續(xù)翹尾，給復(fù)蘇的2012年整體房企業(yè)績錦上添花。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至2012年12月11日，已有16家上市房企公布前11月銷售業(yè)績，多數(shù)房企同比去年業(yè)績?cè)鲩L，并提前完成年度銷售目標(biāo)。資金充裕的房企也在大手筆購地，據(jù)統(tǒng)計(jì)，萬科、保利、龍湖、中海等十大房企前11月的購地金額達(dá)到1783億元，囤地面積達(dá)5645萬平方米。截至2012年12月11日，已有萬科、恒大、中海、保利、遠(yuǎn)洋等16家房企公布前11月銷售業(yè)績，其中14家同比實(shí)現(xiàn)增長，11家提前完成全年銷售目標(biāo)。龍頭老大萬科銷售收入達(dá)到1271.5億元，位列全國第一，并超過去年全年業(yè)績，同比增長9.8%。保利地產(chǎn)前11月銷售收入920.32億元，同比大漲36.1%，并超額15%提前完成全年銷售目標(biāo)，有望成為繼萬科之后第二家銷售破千億的房企。

謝逸楓

　　銷售的增長，也使手中資金雄厚的房企四處攻城略地。據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，29家房企前11月共在全國拿地368宗，共花費(fèi)約2267億元，獲得土地面積7568萬平方米。而萬科、保利、龍湖、中海等在新增土地儲(chǔ)備排行榜前列的十大房企，今年前11月的購地金額達(dá)到1783億元，囤地面積達(dá)到5645萬平方米。萬科以拿地金額378.21億元、拿地面積1055.74萬平方米位列排行榜首位。進(jìn)入12月份，萬科拿地的速度也并未放慢。12月3-4日兩天時(shí)間，萬科共斥資35億元拿下濟(jì)南、杭州地塊。此外，在香港IPO上市的旭輝地產(chǎn)、發(fā)債融資成功融創(chuàng)、方興等企業(yè)也頻頻出手土地市場(chǎng)。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，11月27日至12月7日這11天內(nèi)，北京、上海、深圳、南京、成都、長沙以及蘇州7地的地王紀(jì)錄不斷被刷新。11月27日，北京市國土資源局掛牌出讓朝陽區(qū)農(nóng)展館北路8號(hào)一地塊，掛牌出讓起始價(jià)為20億元，建筑控制規(guī)模59152平方米，以此計(jì)算，起始樓面價(jià)高達(dá)3.38萬元/平方米，創(chuàng)歷史新高。此后，截至12月7日，上海外灘黃浦區(qū)地塊以樓面價(jià)36176元/平方米刷新上海年度單價(jià)地王紀(jì)錄;深圳寶安尖崗山一宗地以可售樓面價(jià)27268元/平方米創(chuàng)深圳歷年土地拍賣地價(jià)新高;南京下關(guān)濱江G50地塊以高達(dá)56.2億元的總價(jià)晉升年內(nèi)全國總價(jià)地王;成都武侯區(qū)永豐鄉(xiāng)太平村地塊以樓面價(jià)8500元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)150%晉升單價(jià)地王;蘇州2012-G-98號(hào)地塊以總價(jià)23.2億元、樓面價(jià)8990元/平方米的價(jià)格被方興地產(chǎn)拿下，成為蘇州新地王;長沙芙蓉中路063號(hào)地塊以樓面價(jià)約5421.24/平方米成為長沙新單價(jià)地王。

　　亞太城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓表示：“多房企前11月業(yè)績上漲提前完成全年銷售目標(biāo)，主要原因有三個(gè)方面，一是今年初房企抵估市場(chǎng)，在制定年銷售目標(biāo)調(diào)低了10%-20%。二是前三季房企采取“以價(jià)換量”的銷售策略，回收大量資金，而10月份開始則“以量換利潤”，業(yè)績不斷沖高。三是全國多個(gè)城市的調(diào)控微調(diào)與房貸政策的調(diào)整，刺激大量的市場(chǎng)需求與潛在購買力爆發(fā)。今年市場(chǎng)呈現(xiàn)前高后低的發(fā)展趨勢(shì)，大房企完成的銷售目標(biāo)比中小房企普遍好，到了年底依然在不停的增長。因此，房企銷售業(yè)績大漲，隨著庫存量的下降，有資金也有需求購地補(bǔ)貨，為未來發(fā)展儲(chǔ)備土地。”

　　亞太城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓分析：“2012年，是樓市調(diào)控持續(xù)深入的一年。房地產(chǎn)市場(chǎng)業(yè)績分化愈演愈烈，龍頭企業(yè)依賴自身資金優(yōu)勢(shì)“以價(jià)換量”，銷售業(yè)績大幅提升;與此同時(shí)，中小房企在資金壓力下“斷臂求生”，轉(zhuǎn)讓股權(quán);還有一些房企“另謀出路”，尋求轉(zhuǎn)型，走向多元化經(jīng)營。房產(chǎn)企業(yè)“圈塊地就能掙錢，賣棟樓就能發(fā)財(cái)”的集體暴 利時(shí)代逐漸走向終結(jié)。如果12月未有新政出臺(tái)并保持現(xiàn)在的市場(chǎng)形勢(shì)，年底還將持續(xù)豐收。特別是保利、恒大兩家房企可能在2012年提前沖入“千億軍團(tuán)”，這一局面標(biāo)志著房地產(chǎn)資源集中化趨勢(shì)進(jìn)一步加速。

　　亞太城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓指出：“率先完成銷售任務(wù)與賣地求生對(duì)比，房企可謂冰火兩重天，用“幾家歡喜幾家愁”來概括房地產(chǎn)企業(yè)的銷售現(xiàn)狀是恰如其分。”

　　亞太城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓認(rèn)為：“房地產(chǎn)企業(yè)分化將持續(xù)，標(biāo)桿房企完成任務(wù)跑馬圈地，中小房企斷臂求生。標(biāo)桿房企由于整體業(yè)績良好，資金鏈緩解，存庫下降，未來仍將成拿地主力。而一些中小開發(fā)商整體資金鏈依然緊張，賣地求生的趨勢(shì)難改。”

　　最新數(shù)據(jù)顯示，1至11月，萬科、保利、恒 大分別實(shí)現(xiàn)1271.5億元、920.32億元、846.3億元銷售額，均已超過去年三家公司的全年銷售額。據(jù)中國指數(shù)研究院及搜房網(wǎng)根據(jù)公開資料統(tǒng)計(jì)顯示，截至12月6日，萬科、保利、中海、恒大四家“千億級(jí)”實(shí)力房企拿地面積為4697.65萬平方米，購地支出總額達(dá)1040.86億元。其中，萬科斥資378.21億元增加土地儲(chǔ)備1055.74萬平方米，平均3582.42元/平方米;保利花費(fèi)353.2億元獲得1145.65平方米，平均3082.97元/平方米;中海則以175.35億元獲得468.21萬平方米，平均3745.11元/平方米;恒大耗資134.16億元獲得2028.05萬平方米，平均661.52元/平方米。調(diào)控之下，龍頭房企依舊風(fēng)光無限，但實(shí)際上不少房企的日子卻并不好過。深圳證券信息有限公司數(shù)據(jù)顯示，前三季度有23家A股上市房企凈利潤為負(fù)，處于虧損狀態(tài)。

　　上市房企內(nèi)部業(yè)績分化明顯，使得行業(yè)集中度不斷提升。深圳證券信息有限公司提供的數(shù)據(jù)顯示，前三季度，127家A股上市房企共實(shí)現(xiàn)328.20 億元凈利潤，較去年同期僅增長1.21%。其中，萬科、保利、招商等前十大房企，凈利潤高達(dá)188.26億元，同比上漲14.22%，占127家上市房企 凈利潤的57.36%。而去年同期，前十大房企的凈利潤占比為50.82%。由此可見，今年前三季度，A股上市房企凈利潤前十強(qiáng)的集中度提升了6.54個(gè) 百分點(diǎn)。2012年，房地產(chǎn)行業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓延續(xù)了2011年的火熱態(tài)勢(shì)。樓市調(diào)控下，銀行貸款難獲批，存貨難消化，兩大難題之下，很多房企面對(duì)資金趨緊問題，不得不轉(zhuǎn)讓股權(quán)“斷臂求生”。

　　11月29日，冠城大通發(fā)布公告稱，將其持有的深圳冠洋房地產(chǎn)有限公司100%股份，以7.33億元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給上海誠盈一期股權(quán)投資中心。同樣是11月29日，陽光城也發(fā)布公告稱該公司及其全資子公司福建陽光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司擬將合并持有的陽光城集團(tuán)武夷山置業(yè)有限公司100%股權(quán)，以人民幣7838.67萬元轉(zhuǎn)讓給福建望城投資發(fā)展有限公司。世榮兆業(yè)11月8日發(fā)布公告稱，擬轉(zhuǎn)讓其控股子公司珠海市斗門區(qū)世榮實(shí)業(yè)有限公司持有的珠海市世榮房產(chǎn)開發(fā)有限公司50%股權(quán)。清科研究中心數(shù)據(jù)顯示，三季度，中國房地產(chǎn)行業(yè)共有23起并購案例，涉及14.43億美元，占當(dāng)季所有行業(yè)并購總額的22%，成為三季度并購金額最高的行業(yè)。#p#分頁標(biāo)題#e#

　　除了轉(zhuǎn)讓股權(quán)外，不少房企開始另謀出路，開始進(jìn)軍其他行業(yè)，以求通過多元化經(jīng)營支撐企業(yè)發(fā)展、分散經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、拓寬利潤渠道。上海易居房地產(chǎn)研究院的研究顯示，商業(yè)、金融、礦產(chǎn)能源等行業(yè)正在成為房企多元化經(jīng)營的熱點(diǎn)進(jìn)入行業(yè)。隨著房企逐步向商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)或產(chǎn)業(yè) 地產(chǎn)的進(jìn)軍，房企十分自然地開始涉足酒店、百貨、影院等商業(yè)經(jīng)營;中海、金地、華潤、綠城、萬通、嘉凱城、世貿(mào)、復(fù)地等房企已設(shè)立產(chǎn)業(yè)基金;中天城投、中 潤投資、鼎立股份、華業(yè)地產(chǎn)等近 1/6的A股上市房企開始“涉礦”。

　　截至目前，萬科、保利、世茂、恒大、融創(chuàng)、河南建業(yè)、龍湖等多家上市企業(yè)陸續(xù)公布11月銷售情況，多數(shù)企業(yè)當(dāng)月銷售金額同比增幅均超過75%。恒大更以850%的銷售額同比增幅，創(chuàng)下從未有過的佳績。 具體來看，銷售總金額最大的還是萬科，11月份，萬科實(shí)現(xiàn)銷售面積143.6萬平方米，銷售金額171.3億元，同比分別大增94.58%和106.63%，且公司連續(xù)第7個(gè)月銷售破百億元。前11個(gè)月，萬科累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積1178.8萬平方米，銷售金額1271.5億元，分別同比增長16.1%和9.88%，銷售金額已超過去年全年。而此前市場(chǎng)流傳萬科內(nèi)定全年銷售目標(biāo)超過1400億規(guī)模。萬科行業(yè)老大地位今年確保無虞，但“千億軍團(tuán)”的陣營可能不再是萬科一枝獨(dú)秀。保利、恒大有可能受益于年底良好的銷售形勢(shì)，而提前進(jìn)入千億規(guī)模。數(shù)據(jù)顯示，保利地產(chǎn)11月實(shí)現(xiàn)簽約面積72.8萬平方米，同比增長72.92%;實(shí)現(xiàn)簽約金額87.03億元，同比增長76.66%。前11個(gè)月保利累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約面積815.3萬平方米，同比增長36.26%;簽約金額920.32億元，同比增長36.10%。

　　早在第三季度，就有市場(chǎng)機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)保利地產(chǎn)今年銷售額可能突破千億。但因?yàn)闃鞘酗L(fēng)向尚未穩(wěn)定，保利地產(chǎn)高層對(duì)此預(yù)測(cè)回應(yīng)得極為謹(jǐn)慎，稱保利內(nèi)部并沒有設(shè)置這個(gè)目標(biāo)。直到前11月銷售920億的數(shù)據(jù)出爐，有消息稱，保利內(nèi)部對(duì)全年銷售額抱有較高期望，爭(zhēng)取在12月沖擊千億。另一個(gè)有望沖入千億陣營的還有恒大地產(chǎn)。數(shù)據(jù)顯示，11月份恒大合約銷售額117.9 億，合約銷售面積198.1萬平方米，同比大幅上漲850.8%和1100.6%。前11個(gè)月累計(jì)合約銷售額846.3億元，提前完成年初制定全年800億元的合約銷售計(jì)劃。根據(jù)許家印的一貫風(fēng)格，有市場(chǎng)人士預(yù)測(cè)，其12月份有可能創(chuàng)出更高月度銷售業(yè)績，并將恒大提前一年帶入千億陣營。

　　中海地產(chǎn)12月7日宣布，公司11月實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)銷售52.2億港元，同比增長50.4%，環(huán)比月跌近41%，實(shí)現(xiàn)銷售面積38.6萬平方米，按年增長43%。2012年1至11月份，累計(jì)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)銷售額1,059.0億港元，同比增長29.8%，累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積685.6萬平，同比增長31.4%。12月2日晚，富力地產(chǎn)公布，11月取得銷售27.5億元，截至2012年11月底，富力錄得總銷售收入共約291.99億元(按照已經(jīng)簽署的銷售協(xié)議)，銷售面積達(dá)約2,625,400平方米(按照已經(jīng)簽署的銷售協(xié)議)。與去年同期相比，分別上升11%及30%。世茂房地產(chǎn)12月4日也宣布，受惠于項(xiàng)目售價(jià)提高，11月平均售價(jià)升至年度新高，為每平方米12059元，環(huán)比上升4.3%。截至11月底止，世房累計(jì)合約銷售額為422.86億元，同比增加49%，已經(jīng)超全年銷售目標(biāo)307億元的38%;累計(jì)銷售面積378萬平方米，而前11個(gè)月的平均售價(jià)為每平米11199元。而在8月宣布將全年目標(biāo)由220億元上調(diào)至300億元后，融創(chuàng)中國也提前完成了這一既定目標(biāo)。截至11月底，融創(chuàng)累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售金額人民幣305.8億元，與去年同期175.6億元相比增長了74%，實(shí)現(xiàn)合約銷售面積約167.7萬平方米。

　　自10月份開始，保利地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、綠城集團(tuán)、世茂房地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、越秀地產(chǎn)、融創(chuàng)中國、中駿置業(yè)、華潤置地、禹州地產(chǎn)及遠(yuǎn)洋地產(chǎn)等11家標(biāo)桿房企陸續(xù)完成全年銷售目標(biāo)。 入賬多了，房地產(chǎn)企業(yè)的出手也變得闊綽。12月剛過一周，中海地產(chǎn)已先后于杭州、南寧、武漢、蘇州拿地四宗，總土地款達(dá)49.25億元。萬科在銷量快速增長的情況下補(bǔ)地也比其他房企積極。截至12月4日，2012年萬科拿地金額總計(jì)已達(dá)378.21億，占到今年前11月銷售業(yè)績的30%左右，這一比例也高于很多大型房企，全年來看，很有可能會(huì)突破400億元。同時(shí)，金科股份也在下半年加速拿地，并進(jìn)入了一些新的區(qū)域。12月1日，金科股份公布稱，控股子公司濟(jì)南金科西城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于11月30日獲得山東省濟(jì)南市6塊宗地塊，共計(jì)約27萬平米，耗資18.6億元。

　　10月下旬，恒盛地產(chǎn)因此前債券發(fā)行受阻，已于兩個(gè)月前以地產(chǎn)項(xiàng)目作抵押，向香港一位銀行家借貸20億港元，年息高達(dá)20%。但恒盛地產(chǎn)發(fā)布公告予以否認(rèn)。不過，這一消息令恒盛地產(chǎn)的資金和負(fù)債問題再次被拎出。據(jù)恒盛地產(chǎn)今年中報(bào)，其短期債務(wù)比例超過60%，今年年底到期的短期債務(wù)約40億元。另據(jù)消息人士透露，截至6月底，恒盛仍有總借貸150億元，其中100億元屬須于一年內(nèi)償還的短債，同時(shí)恒盛仍有多筆銀行貸款已于9月到期。 重壓下的恒盛地產(chǎn)并沒有得到足夠的喘息。12月7日，恒盛地產(chǎn)公布2012年11月份房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)顯示，集團(tuán)于11月份實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)銷售額人民幣5.6億元，環(huán)比減少36.7%，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)銷售面積為6.7萬平方米，環(huán)比減少31.4%。

　　曾因廣渠路15號(hào)地塊而名聲大噪的方興地產(chǎn)，近期為了融資也開始變賣股權(quán)。方興地產(chǎn)中國11月28日公布，公司根據(jù)其于2007年11月22日采納的股票期權(quán)計(jì)劃，授出合共5826.75萬股可認(rèn)購公司股本中每股面值1港元普通股的股票期權(quán)。11月21日，濱江集團(tuán)宣布，因東方海岸項(xiàng)目各合作方經(jīng)營策略調(diào)整，經(jīng)友好協(xié)商，公司于11月19日與杭州欣盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂《關(guān)于東方海岸(淳安)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股權(quán)收購的協(xié)議書》。根據(jù)協(xié)議，濱江集團(tuán)以20780萬元收購杭州欣盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司持有的項(xiàng)目公司49%的股權(quán)。