延續(xù)三年之久的房地產(chǎn)調(diào)控政策給中國的房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展造成了極大的傷害，這種負(fù)面的效應(yīng)不僅擾亂了商品房市場，而且，危害更大的是是使得中國的商業(yè)地產(chǎn)進入了瘋狂的狀態(tài)。這些年來，人們關(guān)注的重點一直放在住宅市場，關(guān)于住宅市場的泡沫的爭論至今仍在繼續(xù)。其實，中國的房地產(chǎn)市場如果說有泡沫存在的話，這個泡沫就是商業(yè)地產(chǎn)，特別是集中體現(xiàn)在大型購物中心的瘋狂建設(shè)上面。

王書城

　　第一，中國的購物中心正在成為經(jīng)濟的幽靈

　　據(jù)世界著名的萊坊房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司今年對中國的購物中心開展的一項調(diào)查，幽靈購物中心綜合征正在蔓延：2012年年，中國大城市的購物中心整體空置率上升。 二線城市的平均空置率為10.5%，高于去年的10.2%，而在一線城市，空置率從去年的7.9%增加至今年的8.4%。在中國兩個二線城市沈陽和成都，購物中心控制率分別為17%和16.2%;在廣州，空置率達(dá)到10.2%，而2011年年還只是剛超過4%�？罩寐噬�高的另一個重要原因是，出現(xiàn)了太多占地面積超過10萬平方米的新的大型購物中心。由于中央政府強調(diào)把促進國內(nèi)消費作為經(jīng)濟增長支柱，同時又對于住宅進行限購，地方政府為了發(fā)展經(jīng)濟，不得不大量建設(shè)更多商業(yè)購物中心。尤其是沈陽、成都和廣州等城市，正在建設(shè)新的商業(yè)區(qū)，這意味著有建設(shè)大型購物中心的空間。

　　第二，建設(shè)大型購物中心已經(jīng)成為一種落后的觀念

　　購物中心面臨的另一個問題是中國網(wǎng)絡(luò)購物的發(fā)展，而網(wǎng)絡(luò)購物會減少實體購物中心的人流。據(jù)貝恩公司的研究，2013年，中國的網(wǎng)絡(luò)零售額可能超過美國。今年光棍節(jié)的瘋狂網(wǎng)上購物標(biāo)志著中國青年一代的購物習(xí)慣和偏好已經(jīng)從逛實體店轉(zhuǎn)變?yōu)楣渚W(wǎng)上商城，購物消費習(xí)慣的革命性的轉(zhuǎn)折已經(jīng)到來。由于電商的異軍突起，敲響了大型購物中心的喪鐘。80后與90后正在成為消費的主體，而網(wǎng)上購物正在成為他們的首選。一個新的業(yè)態(tài)興起必然會導(dǎo)致舊的業(yè)態(tài)的衰落。

　　第三，地方政府好大喜功催生大型購物中心畸形發(fā)展

　　當(dāng)鄧小平掌握了中國的政治領(lǐng)導(dǎo)權(quán)之后，曾經(jīng)不余遺力地批判1950年代的大躍進。盡管如此，中國官員們幾千年來養(yǎng)成的好大喜功的習(xí)慣并沒有任何的改變。這些年來是中國兩千多年以來最好大喜功的時期。在房地產(chǎn)領(lǐng)域，特別是在商業(yè)地產(chǎn)方面，羅倫斯魔咒始終徘徊，陰魂難散。在中國的二三線城市有這樣一個普遍現(xiàn)象，大面積的新城開發(fā)使得商業(yè)地產(chǎn)瘋狂增長，而購物中心就是其中之一。世邦魏理仕發(fā)布全球購物中心報告稱，截至今年1月，中國在建的購物中心面積占全球總在建面積的一半。按城市分，天津的在建面積排名第一，達(dá)245萬平方米。相比之下，在歐洲各大城市中，購物中心存量面積超過245萬平方米的，只有巴黎和莫斯科。同樣擁有巨大在建體量的，還有沈陽和成都，這兩座城市的購物中心在建面積分別為217萬和189萬平方米。據(jù)世邦魏理仕統(tǒng)計，中國是去年最活躍的開發(fā)市場。2011年，全球新竣工購物中心面積最大的5個城市，有4個位于中國。其中，沈陽2011年開業(yè)的6個購物中心總面積超過100萬平方米，位列首位。第二名是武漢，新開業(yè)面積為57.4萬平方米，同樣是6個購物中心。許多城市購物中心的擴張速度已經(jīng)超過了消費需求。盡管有大量購物中心在建，但大部分項目位于主要城市的新興區(qū)域，而非國際零售商希望進駐的核心區(qū)域。

　　第四，高空置率隱藏著巨大的泡沫風(fēng)險

　　一、二線城市的新興區(qū)域以及小城市的新購物中心過度開發(fā)，無可避免地導(dǎo)致部分項目出現(xiàn)了較高空置率。來自仲量聯(lián)行的報告顯示，以各地購物中心的空置率衡量，中國主要城市中表現(xiàn)最好的是杭州，僅1%，其次是無錫 1.5%，廣州/南京/上海/武漢也都在 2～ 5%之間;最差的是沈陽，空置率高達(dá) 24.3%，鄭州次之 20.7% 。居中的有西安(5.2%)，青島(6.8%)，重慶(10.9%)，成都(12.6%)和北京(12.7%)。由于大型購物中心的過量建設(shè)和人們購物習(xí)慣的改變，購物中心的過剩是難以避免的，其帶來的金融風(fēng)險要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于住宅開發(fā)。

　　第五，房地產(chǎn)調(diào)控的重點應(yīng)是限制建設(shè)大型購物中心

　　中央政府的有關(guān)部門對于購物中心熱的危害顯然缺乏足夠的認(rèn)識和警惕。由于對商品住宅在全國范圍內(nèi)實行調(diào)控，為了避免房地產(chǎn)業(yè)的急剎車給經(jīng)濟帶來巨大的損害，因此，放任地方政府大建購物中心�，F(xiàn)在，全國最著名的商業(yè)街，如上海的南京路、淮海路，北京的王府井、西單等，都已經(jīng)出現(xiàn)了發(fā)展危機，那些在二三線城市建設(shè)起來的商業(yè)中心的未來命運也就可想而知了。大型購物中心熱已經(jīng)到了必須降溫的時期了。