張大偉：地王再現(xiàn)對樓市心理預(yù)期影響較大
發(fā)布時間：2012-12-07 來源：張大偉的博客 編輯：木木
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深冬寒意漸濃，全國土地市場卻是一派熱鬧場面。近期，從北到南，一線城市地王頻現(xiàn)，讓年底樓市再度升溫。
11月30日，備受矚目的南京下關(guān)濱江G50地塊以高達(dá)56.2億元的價格成功出讓，該成交價遠(yuǎn)超今年已有的土地成交總價紀(jì)錄，成為今年全國總價地王。而此前的11月27日，北京、上海地王同日產(chǎn)生，兩地均順利以超過3萬元/平方米的樓面價成功出讓;11月28日，深圳新的總價地王誕生;隨后廣州推出的九宗地塊也全部成功拍賣，部分地段價格創(chuàng)出新高。
短短幾日之內(nèi)多個城市多宗土地順利高價出讓，是土地市場沉寂數(shù)月后的集中爆發(fā)?還是地產(chǎn)商未雨綢繆為日后準(zhǔn)備糧草?讓市場擔(dān)憂的是此舉將如何影響未來房價走勢，會否進(jìn)一步推高房價?
10月18日拍攝的杭州一在建商品房樓盤。當(dāng)日，國家統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)，前三季度中國固定資產(chǎn)投資同比增長20.5%，增速比上半年加快0.1個百分點。其中，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長15.4%，增速比上半年回落1.2個百分點。
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資料顯示，北京日前入市的地塊是位于朝陽區(qū)農(nóng)展館北路的一宗住宅混合公建用地，雖然規(guī)劃建筑面積不足6萬平方米，但起拍價就達(dá)到20億元，折合樓面價3.38萬元/平方米，這一單價創(chuàng)北京土地起拍價的歷史新高。
同日成交的上海地王，則由黃浦區(qū)594(北塊)、596街坊商辦地塊以27.7億元拍得，其高達(dá)3.6萬元/平方米的樓面價也刷新了今年滬上土地單價紀(jì)錄。
今年前三季度，雖然保障房用地計劃完成情況較好，但商品房用地供應(yīng)仍存在較大缺口。由于此前欠賬太多，多數(shù)城市將難以完成今年全年的土地供應(yīng)計劃。
而土地市場回暖的另一個重要因素則來自開發(fā)商的積極性。“今年賣了800億元，才買了100多億元的土地，怎么就叫‘瘋狂拿地’?”此前，保利地產(chǎn)廣東公司董事長余英在微博上的言論道出了開發(fā)商的拿地意愿。中原集團(tuán)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，11月中上旬，萬科、綠城、招商、保利、富力和金地5家企業(yè)合計拿地權(quán)益支付價達(dá)到110.45億元。
社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任牛鳳瑞告訴，開發(fā)商突然對土地如此渴求，主要是因為今年以來開發(fā)商忙著賣樓去存貨，經(jīng)過此前的市場熱銷和各項融資舉措，前三季度開發(fā)商基本完成全年銷售任務(wù)，回籠資金充裕，不買地明后年無房可賣，買地也是為了補充庫存。
今時地王趨于理性
上次全國樓市如此密集地出現(xiàn)地王，還要追溯到2010年初。當(dāng)時，各地土地市場供需兩旺，地方政府不斷推出大量優(yōu)質(zhì)地塊，并迅速被市場熱捧。出于對后市預(yù)期良好，房地產(chǎn)開發(fā)商拿地?zé)崆榭涨案邼q，形成當(dāng)時各地地王涌現(xiàn)的局面。
業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，與之前地王現(xiàn)象在土地市場偏熱的市場環(huán)境下誕生不同，今年地王溢價水分不高，相對理性很多。
“連續(xù)兩年多的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控擠壓了市場上的購房需求，使樓市交易量下降，房價出現(xiàn)停滯，也拖延了房地產(chǎn)商的拿地行為。更為重要的是，此次誕生地王的地塊多為各地的優(yōu)質(zhì)、稀缺地塊，好地段賣出高價格從而產(chǎn)生地王是正�，F(xiàn)象，本身就是土地資源優(yōu)化配置的體現(xiàn)。”在牛鳳瑞看來，核心地段的優(yōu)質(zhì)地塊入市，房企自然不會放棄好機會，地王出現(xiàn)也順理成章。
牛鳳瑞認(rèn)為，由于房企的預(yù)期透支造成此前地王高價拿地，結(jié)果近幾年地王面臨不小的銷售壓力。目前總體上房企對于土地成本的控制是比較嚴(yán)格的，土地整體溢價率明顯走低，顯示企業(yè)對拿地十分謹(jǐn)慎。
顯然，此次地王誕生并不具備普遍意義。資料顯示，大部分地王位于城市的核心地段，在熱點城市土地供應(yīng)郊區(qū)化的趨勢下，其區(qū)位優(yōu)勢凸顯無疑。同時，這些地王的用地性質(zhì)多為住宅或商用，配建規(guī)模較小，容易吸引企業(yè)參與。
地王對房價影響有限
面粉已經(jīng)比面包貴了，面包有理由賣得更貴——地王重現(xiàn)也讓市場開始擔(dān)憂會否就此推高明年房價?
“不要過度解讀地王對房價的影響，房價的走向取決于社會整體生活成本、生產(chǎn)資料成本等多重因素。要看到，部分地段拍出高價，也能讓各地有資金投入到保障房建設(shè)中，讓保障房建設(shè)更有保障。”牛鳳瑞表示，與兩年前的市場狂熱相比，當(dāng)前房屋和土地市場均處在觸底升溫過程中，市場尚不具備大幅反彈基礎(chǔ)，無論是購房者還是地產(chǎn)商都較從前更加理性。
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事實上，近期土地拍賣的火熱，并沒有像以往那樣帶來所謂的天價地王。這要歸功于各地主管部門在土地拍賣中采取的限價措施。此次廣州的土地拍賣會，就實行了限價和競建保障房相結(jié)合的形式，其中三宗比較搶手的住宅用地都設(shè)有最高限制地價，當(dāng)報價達(dá)到最高限價后，參與競買的企業(yè)或個人就需要通過配建保障房或拆遷安置房，才能得到競標(biāo)地塊。
北京中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉則認(rèn)為，在目前市場回暖的情況下，地王出現(xiàn)對市場非理性發(fā)展有明顯的推進(jìn)作用。對整體房地產(chǎn)市場的影響不大，但其對樓市心理預(yù)期影響較大。
據(jù)北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉預(yù)測，2013年房地產(chǎn)市場銷售要好于開發(fā)投資，住宅銷售要好于非住宅，但房地產(chǎn)企業(yè)總體開發(fā)投資增速不容樂觀。他建議未來房企“應(yīng)該減少大面積拿地造城的沖動，拿一個不太大的地塊，做一個比較像樣的產(chǎn)品，維持一個比較穩(wěn)定的利潤，是比較理性的做法。”
