房地產(chǎn)調(diào)控政策大致算起來(lái)已經(jīng)有三年了，限購(gòu)限貸是這次調(diào)控的核心一環(huán)。從實(shí)行限購(gòu)限貸的40余個(gè)城市來(lái)看，還沒(méi)有一個(gè)城市公開(kāi)放棄兩限政策，國(guó)家有關(guān)部門也沒(méi)有公開(kāi)宣布調(diào)整目前的房地產(chǎn)調(diào)控政策。但是，進(jìn)入今年以來(lái)，各地的房地產(chǎn)調(diào)控政策事實(shí)上正在悄悄起變化。

王書城

　　變化之一是今年的保障性住房建設(shè)比當(dāng)初設(shè)定的開(kāi)工目標(biāo)下調(diào)了許多。

　　2012年建設(shè)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房700萬(wàn)套以上，基本建成500萬(wàn)套以上。按照原來(lái)的計(jì)劃，2012年開(kāi)工建設(shè)的保障性住房與2011年數(shù)量是相同的，較2011年的1000萬(wàn)套下調(diào)了30%。這也說(shuō)明2010年國(guó)家確定的保障性住房的建設(shè)目標(biāo)難以達(dá)到。2012年開(kāi)工的保障性住房數(shù)量減少了300萬(wàn)套，無(wú)疑是給商品房市場(chǎng)注入了活力，提振了開(kāi)發(fā)商的信心。2012年11月21日，河南省政府辦公廳印發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)廉租住房和公共租賃住房入住管理的指導(dǎo)意見(jiàn)》，提出，河南省將逐步實(shí)現(xiàn)廉租房與公租房并軌，并軌后廉租房保障對(duì)象將納入公租房保障范圍，租金按廉租房標(biāo)準(zhǔn)交納。廉租房同時(shí)也可轉(zhuǎn)為公租房使用。2012年11月27日，福建省政府發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步完善保障性住房分配政策、加快配租配售步伐的通知》，要求實(shí)行差別化租金，廉租房和公租房統(tǒng)籌建設(shè)、并軌運(yùn)行，2013年福建省將停售廉租房。緊接著，11月28日，江蘇省人大常委會(huì)審議了江蘇省政府一份《關(guān)于進(jìn)一步完善保障性住房準(zhǔn)入與退出機(jī)制議案辦理情況的報(bào)告》。報(bào)告提出，江蘇省將試點(diǎn)推進(jìn)廉租房和公租房改革，將廉租房與公租房并軌使用，對(duì)保障對(duì)象實(shí)施“租補(bǔ)分離、梯度補(bǔ)貼”。這三個(gè)省份的做法在全國(guó)起到了示范作用，廉租房也許很快就會(huì)在全國(guó)范圍內(nèi)壽歸正寢。雖然廉租房曾被認(rèn)為是保障房建設(shè)的新亮點(diǎn)。

　　變化之二是各地相應(yīng)提高了公積金貸款的數(shù)額。

　　在地方的權(quán)限內(nèi)，從金融方面給房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)閘放水。地方政府對(duì)于銀行無(wú)法進(jìn)行干預(yù)，然而，公積金的管理權(quán)限卻是在地方政府的手中，這是地方政府手中的一張王牌，主動(dòng)權(quán)掌握在地方官員的手中，公積金政策的變化最能折射中地方政府的真實(shí)態(tài)度。地方政府通過(guò)擴(kuò)大公積金的貸款數(shù)額，變相地促進(jìn)購(gòu)房消費(fèi)。

　　變化之三是許多地方都通過(guò)微調(diào)的手段，開(kāi)始逐漸放松調(diào)控的力度。

　　房地產(chǎn)調(diào)控最終將會(huì)放松，雖然政府不太可能希望被看作放棄調(diào)控目標(biāo)，但強(qiáng)大的基本面推動(dòng)力，包括收入穩(wěn)步增長(zhǎng)和城市化，正在推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)向好，這將很難長(zhǎng)期壓制房?jī)r(jià)。房地產(chǎn)調(diào)控政策的突破將會(huì)來(lái)自于各地政策調(diào)整，而不大可能由國(guó)家的有關(guān)部門來(lái)正式宣布。

　　變化之四是一二線城市城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始升溫。

　　根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)對(duì)100個(gè)城市新建住宅的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，2012年11月，全國(guó)100個(gè)城市(新建)住宅平均價(jià)格為8791元/平方米，環(huán)比10月上漲0.26%，自2012年6月止跌后連續(xù)第6個(gè)月環(huán)比上漲，漲幅較上月擴(kuò)大0.09個(gè)百分點(diǎn)，其中60個(gè)城市環(huán)比上漲，38個(gè)城市環(huán)比下跌，2個(gè)城市持平。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，與9月相比，10月份70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有17個(gè)，持平的城市有18個(gè)，上漲的城市有35個(gè)。9月時(shí)，這一數(shù)據(jù)則為31個(gè)。據(jù)鏈家地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，三季度四個(gè)一線城市住宅用地土地出讓金總計(jì)414.7億元，環(huán)比大漲355.7%，溢價(jià)率高達(dá)23.12%，達(dá)到了2011年調(diào)控后的最大值。

　　變化之五是近期京滬等城市屢屢出現(xiàn)地王現(xiàn)象。

　　11月27日，京滬兩地的氣溫格外寒冷，但是，這兩個(gè)被稱為房?jī)r(jià)高地的城市，土地市場(chǎng)突然升溫。北京、上海兩地土地市場(chǎng)同日出現(xiàn)“地王”，樓面價(jià)均超過(guò)3萬(wàn)元每平方米。這天，上海外灘濱江綜合開(kāi)發(fā)有限公司和中國(guó)太平洋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)股份有限公司聯(lián)合體以27.7億元拍得之前備受關(guān)注的黃浦區(qū)594(北塊)、596街坊商辦地塊，其高達(dá)3.6萬(wàn)元/平方米樓面價(jià)也刷新了今年上海土地市場(chǎng)的最高單價(jià)記錄。同一天，北京市國(guó)土資源局掛牌出讓朝陽(yáng)區(qū)農(nóng)展館北路8號(hào)地塊，掛牌出讓起始價(jià)為20億元，建筑控制規(guī)模59152平方米，以此計(jì)算，起始樓面價(jià)為3.38萬(wàn)元/平方米。值得注意的是，此前掀起“地王”高潮的萬(wàn)柳地塊的起始樓面價(jià)僅為2.4萬(wàn)元/平方米。而國(guó)家的主管部門對(duì)此沒(méi)有表態(tài)，事實(shí)上是默認(rèn)了地王現(xiàn)象。而媒體也不像去年和前年那樣對(duì)于地王現(xiàn)象過(guò)于大驚小怪了。

　　在中國(guó)，如果是中央與地方利益一致的政策，往往會(huì)收到立竿見(jiàn)影的效果。但是，如果地方與中央在利益上產(chǎn)生矛盾，地方政府就會(huì)在執(zhí)行力度上面大打折扣。房地產(chǎn)調(diào)控政策實(shí)際上嚴(yán)重地影響了地方政府的經(jīng)濟(jì)利益，地方政府對(duì)于調(diào)控政策的執(zhí)行顯得很不情愿。

　　國(guó)際上的研究機(jī)構(gòu)也注意到了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的微妙變化。世界三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)之一的穆迪11月29日稱，已將中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的展望從負(fù)面轉(zhuǎn)為穩(wěn)定，并預(yù)計(jì)銷售情況和融資渠道的改善趨勢(shì)會(huì)在2013年持續(xù)，房?jī)r(jià)會(huì)同比略微下降。穆迪指出，首套房貸利率逐步放松，剛性需求釋放，加上持續(xù)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程，都將支持中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售和交易保持平穩(wěn)增長(zhǎng)。穆迪預(yù)計(jì)銷售將在未來(lái)12個(gè)月保持個(gè)位數(shù)字增長(zhǎng)。不過(guò)，由于大眾市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)要遠(yuǎn)超過(guò)豪宅市場(chǎng)，因此估計(jì)房?jī)r(jià)會(huì)同比輕微下降。穆迪認(rèn)為，由于目前的限購(gòu)等政策有效遏制了炒房、控制價(jià)格上漲，因此預(yù)計(jì)不會(huì)有更嚴(yán)厲的調(diào)控措施出臺(tái)，而在房地產(chǎn)行業(yè)的投資下降也會(huì)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生負(fù)面影響。