關于我國房地產(chǎn)市場調(diào)控的若干思考與建議

　　歷史經(jīng)驗證明抑制物價最有效的辦法是加大商品供應，而不是限制交易。限制房價上漲最好的辦法，就是加大住房的供應，特別是保障房供應。

雷濤

　　目前我國的房地產(chǎn)調(diào)控形勢依然嚴峻。在前一輪房地產(chǎn)調(diào)控打出的“組合拳”中，行政手段比重較高，“有形之手”在房地產(chǎn)諸多環(huán)節(jié)發(fā)力：限購、限貸、限房價、限地價等。但樓市回暖速度仍超預期。房地產(chǎn)市場經(jīng)過短期的低迷和觀望后，3月份以來，各地樓市成交量持續(xù)回暖，一些地方房地產(chǎn)市場成交量有所增大，個別樓盤甚至出現(xiàn)久違的熱銷場面。與此同時，房價依然居高不下，特別是并未“限價”的二、三線城市，房價漲幅領跑全國。

　　“史上最嚴”的房地產(chǎn)調(diào)控似乎到了十字路口。如何讓調(diào)控不變成“空調(diào)”?筆者在調(diào)查和思考的基礎上，試圖對目前房地產(chǎn)現(xiàn)狀及房地產(chǎn)政策調(diào)控的效果進行一些客觀的剖析，并提出相應對策。

　　調(diào)控政策出臺后房產(chǎn)的

　　租金上漲，轉(zhuǎn)移了投資風險

　　毋庸置疑，調(diào)控政策鋒芒指向的是房地產(chǎn)市場上的投機和投資。

　　在房地產(chǎn)市場上投機主要是炒房者，比如山西炒房團、溫州炒房團，起主要特點是單筆很大，只炒不租，占總的市場份額不大;在房地產(chǎn)市場上投資者是購房后出租，以收取租金為目的的廣大“房民”。

　　所謂剛性需求，是指在人們?nèi)粘Ｉ�活中的必需品。住房就是居民必不可少的剛性需求，是人就必須住房�?/p>

　　住房的剛性需求表現(xiàn)在兩個方面：購房和租房。但人們把住房的剛性需求往往理解為購房。在目前的工資水平下，對數(shù)以億計的進城務工農(nóng)民來說租房才是現(xiàn)實的剛性需求。

　　目前租房的剛性需求占需求70%以上。對租房的房源來說，國家廉租房、公租房有限，因此，要有投資者投資住房，出租才有房源。在房地產(chǎn)市場上，為租房提供房源投資的投資者數(shù)量龐大，投資者人數(shù)占90%以上。

　　改革開放以來，我國居民收入大幅度增加，恩格爾系數(shù)明顯下降，消費結構不斷升級，投資能力越來越強。在普通民眾眼中，房地產(chǎn)仍是最重要的消費品和投資品，具有雙重屬性。在缺乏“儲蓄—投資”轉(zhuǎn)化渠道的情況下，在其他投資渠道顯少的情況下，購置房產(chǎn)是富裕起來的城市居民的理性選擇之一。即購房以保值增值，又有租金收入。以成都市為例，基本上有戶口的成都人，多數(shù)家庭都會有一套以上的房子出租，有七八套出租房的不在少數(shù)。

　　資本是趨利的，資本看重的是投資回報率，以租房投資為目的投資者看重的回報率是租金。當租金的回報和利息相當，并且不斷上漲，再加上龐大的租房市場，就會使更多的資金流入房地產(chǎn)市場，資本積聚在房地產(chǎn)市場就順理成章了。

　　于是在前述背景下，再嚴厲的調(diào)控政策都會蒼白無力。廣大市民投資房地產(chǎn)并不違法，租金是受法律保護的“財產(chǎn)性收入”。

　　固然現(xiàn)行調(diào)控政策會使一些人的買房受限，使部分投資需求和剛性需求處于觀望狀態(tài)，同時使購房的“剛需”轉(zhuǎn)變?yōu)樽夥�。要租房就得有人購房提供房�?租房的人多了，房源少了又必然抬高了房租。

　　相應地，如果投資有較高的回報，必然就會投資，而不在乎房價高低;高投入，高回報。所以現(xiàn)行調(diào)控政策實施后，購房的很大部分是投資者。這樣就形成了一個怪圈，租金越來越高，房價跟著走高;房價越來越高，增加了以收取租金為目的的投資者的投資回報，轉(zhuǎn)移了投資風險。

　　限購政策使投資需求

　　轉(zhuǎn)移了戰(zhàn)場，變換了策略

　　資本是流動的，如水，這個地方按下去，那個地方冒出來�，F(xiàn)行限購政策使得大城市不能滿足資本的投資需求，于是，房地產(chǎn)投資者把“戰(zhàn)火”燒到一些未出臺限購政策的城市。

　　實際情況是，現(xiàn)行限購政策使部分二、三線城市承接了來自于一線城市的投資或自住剛性需求。在有些二、三線城市，投資者數(shù)量增添了30%以上。大多數(shù)非限購城市處于“量價齊升”的行情狀態(tài)。

　　舉例來說，福建廈門出臺了限購政策后，投資需求轉(zhuǎn)而投向泉州;北京出臺了限購政策，投資者轉(zhuǎn)而將目光轉(zhuǎn)向河北廊坊、燕郊等地。

　　限購政策也使投資者變換了策略，將投資戰(zhàn)線拉長。由于購房數(shù)量限制，投資者由原來在一個城市投資，轉(zhuǎn)變成在全國其他城市投資。在今天發(fā)達的交通情況下，投資戰(zhàn)線拉長并不是問題。同時，限購政策對投資者利用子女、父母、親戚、朋友的名義投資房產(chǎn)起不到限制作用。

　　房價受益鏈的第一環(huán)

　　根據(jù)利益推導原理：誰在案發(fā)后受益，誰就有可能是案件背后的主謀。那么在一輪又一輪的房價上漲過程中，誰最受益?誰在推動價格上漲?誰又希望價格上漲?

　　不妨將房地產(chǎn)交易過程中的可能參與者一一排隊，那就是：第一，土地提供者;第二，房地產(chǎn)開發(fā)商;第三，炒房者;第四，投資者;第五，剛性購房者。

　　分析房價上漲，就不得不分析現(xiàn)行商品房房價的基本構成：第一，建筑安裝成本;第二，土地成本;第三，稅費;第四，利潤。

　　其中：建筑安裝成本每平方米1000~1500元，全國各地的建筑安裝成本價格差別不大，因為水泥和鋼材全國各地的價差不大;稅費占房價15%;開發(fā)商利潤占房價15%;其余就是土地成本。

　　不妨舉例說明：以北京房地產(chǎn)市場為例，當房價每平方米20000元時：①建筑安裝成本1500元;②稅費20000×15%=3000元;③利潤20000×15%=3000元;④土地成本20000-1500-3000-3000=12500元，占房價的62.5%。由此可見，土地成本是構成房價的重要因素。房價上漲過快的重要原因還是是土地價格上漲過快。

　　我國現(xiàn)行土地政策特點是：中央和省級政府不直接掌握任何土地，其主要職能是管理土地的開發(fā)與使用。而城市政府，包括直轄市、省會城市和地、縣級市的政府直接掌管土地，城市政府的職能是既有管理又有經(jīng)營，集“裁判員”與“運動員”于一身;其經(jīng)營的目的就是追求土地收益的最大化，經(jīng)營的形式就包括所謂“城市經(jīng)營”。#p#分頁標題#e#

　　“城市經(jīng)營”是指地方政府以土地為商品，以全方位提升城市形象為手段將低價的土地打造、包裝后高價賣出。由于經(jīng)營收益由地方政府支配，土地收入的經(jīng)營利益涉及地方發(fā)展，必然導致管理服從經(jīng)營。國有土地的經(jīng)營作為政府的職責，客觀上使各級地方政府成了市場競爭的主體。在相當程度上，地方政府成了房價上漲的主要推動者，是房價上漲最大的贏家。

　　不應忽視房地產(chǎn)市場

　　巨大的剛性需求

　　房地產(chǎn)市場巨大的剛性需求在于中國的工業(yè)化和城市化進程悄然起航。中國正在經(jīng)歷由農(nóng)業(yè)人口向城市人口的大遷徙，因為一個國家的現(xiàn)代化是不可能在農(nóng)業(yè)勞動力占整個人口50%以上的情況下實現(xiàn)的。發(fā)達國家的農(nóng)業(yè)人口大都不超過6%，美國、英國在2%左右。

　　改革開放30年來，我國城鎮(zhèn)人口增至6.07億人，進城農(nóng)民達4億。目前農(nóng)業(yè)人口還占53.3%，也就是說中國目前還有13.4億×53.3%=7.14億%的農(nóng)業(yè)人口(相關數(shù)據(jù)來自中國發(fā)展研究基金會2010年發(fā)布的《中國發(fā)展報告2010：促進人的發(fā)展的中國新型城市化戰(zhàn)略》)。

　　如果按人均22平方米住房面積計算，那么改革開放30年來，至少需要為新增4億城鎮(zhèn)人口修建4×22(平方米)=88億平方米的住房。

　　根據(jù)相關調(diào)查統(tǒng)計，進城農(nóng)民只有不到30%在城市購房，另外70%是通過租房、集體宿舍、工棚解決住房問題。如果這70%都購房，目前還需要有：88×70%(平方米)=61.6億平方米的住房(不包括城鎮(zhèn)居民改善居住條件的需求)。

　　同時，在未來快速城市化的進程中，農(nóng)民進城必然是長期趨勢，據(jù)《中國發(fā)展報告2010：促進人的發(fā)展的中國新型城市化戰(zhàn)略》報告稱：平均每年以2000萬人的速度“農(nóng)轉(zhuǎn)非”;到2030年的20年時間內(nèi)，還有4億農(nóng)民工及其家屬的市民化。未來20年，4億農(nóng)民工及其家屬進城，意味需要4億×22平方米=88億平方米(還不包括城鎮(zhèn)改善居住條件的需求)。

　　另外，中國每年還有1600萬左右人口出生，20年后還有3.2億人需要住房3.2億×22平方米=70.4億平方米。

　　基于以上3項，未來20年，中國共需要建61.6+88+70.4=220億平方米的住房，未來房地產(chǎn)市場有著巨大的剛性需求。

　　對于大量的商品房積壓，目前通俗的解釋是：房價大大超過剛需的購買能力。其實，這本質(zhì)上是商品房為房地產(chǎn)開發(fā)商私人占有。在房價不斷上漲的氛圍中，要想開發(fā)商降價，相當于與虎謀皮。

　　應高度重視人口大遷徙下

　　房地產(chǎn)業(yè)的戰(zhàn)略地位

　　中國的工業(yè)化和城市化進程趨勢不可逆轉(zhuǎn)，這是一場人類歷史上史無前例的偉大的人口大遷徙。在可預計的未來仍將持續(xù)的城市化進程中，農(nóng)民進城后面臨的首要難題，仍是融入城市。

　　目前，進城大部分農(nóng)民工在城市沒有根基——家，家是什么?家就是房子，由于在城市沒有住房，集體宿舍、工棚或租住的住房太小，配偶、父母、子女只能在鄉(xiāng)下。讓他們成為城市的邊緣人，在城市形成“新二元結構”，被國外媒體形容為“半截子城市化”。

　　留守兒童、空巢老人、用工荒、春運等現(xiàn)象就是接在“半截子城市化”這根藤上的一串苦果。“有錢沒錢，回家過年”，春運的壯觀大戲每年就這樣必然上演。如果未來20年還有4億農(nóng)民工進城，住房仍然得不到解決，春運將不堪重負，不知要修怎樣天文數(shù)的鐵路和公路?這的確是重大的社會問題!

　　人類歷史從某種意義上說就是一部遷徙史，在遠古時期，人類“逐水草豐美而居”，一部《山海經(jīng)》就是古代人類的遷徙指南;現(xiàn)代發(fā)達國家的現(xiàn)代化之路就是工業(yè)化和城市化，在現(xiàn)代化進程中無一不是將房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟中的最重要支柱產(chǎn)業(yè)。中國房地產(chǎn)應該也能夠成為保持GDP增長拉動內(nèi)需的最重要支柱產(chǎn)業(yè)。

　　中國房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟中的重要地位，應該引起調(diào)控政策的制定者在戰(zhàn)略的高度上重視，調(diào)控政策不能只是在戰(zhàn)術層面上圍追堵截、修修補補。

　　多渠道籌集建設資金

　　加大廉租房、公租房供應

　　歷史經(jīng)驗證明，抑制物價最有效的辦法是加大商品供應，而不是限制交易。如果過度限制交易，就會出現(xiàn)投機倒把、囤貨居奇把價格抬高。中國商界有句古話：“開倉放米，平抑物價”。例如解放初期，陳毅市長為抑制上海糧價，從山東老解放區(qū)調(diào)撥大量糧食到上海。因此，限制房價上漲最好的辦法就是加大住房的供應，特別是保障房供應。

　　據(jù)前面分析，未來20年，我國還有220億平方米的住房需求。“十二五”規(guī)劃擬建各類保障性住房3600萬套，2011年計劃開工建設1000萬套。5年3600萬套保障性住房，在龐大的需求面前，無疑是杯水車薪。同時，這3600萬套又有多少是廉租房、公租房?

　　既然最大的剛性需求在租房，我們就應該大力發(fā)展公租房。值得借鑒的是，新加坡80%以上居民都是住在“公屋”里(相當于我國的公租房，政府免費提供土地)。因此，我們應該多渠道籌集公租房建設資金，如發(fā)行專項滾動式中央政府國債，既可以大量回收流動性，避免經(jīng)濟過熱，同時為各地公租房建設籌資。

　　公租房專項滾動式中央政府國債可采取如下框架：第一，國債主體：中央政府;第二，國債利率：6%(年息);第三，國債期限：5～10年;第四，國債擔保：外匯儲備或財政擔保。

　　實施該框架的基礎是政府無償劃撥土地。以目前房屋的建筑安裝成本每平方米1500元人民幣計，沒有稅費和利潤，完全公益性質(zhì)。則有下面以每平方米計算的相關數(shù)據(jù)：

　　1500元人民幣每月要支付的國債利息：1500元×6%/12=7.5元;可將公租房每月每平方米的租金價格控制在：7.5元;進而，一套60平方米公租房每月的租金為7.5元×60=450元。在多數(shù)情況下，這個租金價格，進城農(nóng)民工是能夠負擔起的。

　　切斷地方政府的利益鏈條

　　中國《憲法》規(guī)定，城市土地歸國家所有。我們實行的是國有土地使用權制度，對使用者頒發(fā)的是國有土地使用證。但我國的土地實際上是市有土地和縣有土地，因為土地出讓收入為市縣地方政府所有。

　　客觀來看，在中國工業(yè)化進程中，城市建設突飛猛進，土地財政發(fā)揮了重要的、積極的作用。但是，現(xiàn)行土地財政制度的弊端也越來越為突出。既然是國有土地，中央政府就有權利將土地收入收回中央財政，用釜底抽薪疏導的辦法，控制不斷上漲的房價。#p#分頁標題#e#

　　可行的辦法是實行土地出讓管理、土地收入、土地收入支出三條線，分屬不同部門，完全由中央政府掌控。其中土地收入支出，根據(jù)各地的實際財政預算按比例支付，可以集中力量辦大事，可以根據(jù)需要向不發(fā)達地區(qū)傾斜。引導地方財政預算由目前的“以收定支”向“以支定收”轉(zhuǎn)變。

　　目前“以收定支”的地方財政預算的主要特點是：收得越多，支得越多，故地方政府都在“收”上做文章，在支出上沒有節(jié)制。固然“以支定收”可能使一些計劃外項目無錢可“支”，但可通過地方政府債來解決，在財政預算上做到以豐補欠，即豐年補欠年。

　　用小產(chǎn)權存量房來解決

　　農(nóng)民工進城的住房需求

　　中國的土地分為國有土地和集體土地，，其中集體土地包括承包地和農(nóng)村宅基地。目前的政策是：農(nóng)村宅基地只允許解決農(nóng)民的住房需求，也可以在農(nóng)民中相互轉(zhuǎn)讓，但每家只允許有一份宅基地，不允許城市居民在農(nóng)村購買住宅。

　　“小產(chǎn)權”房指在城市郊區(qū)農(nóng)村宅基地上建設的房屋，其產(chǎn)權證不是由國家房管部門頒發(fā)的，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)的，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權”，又叫“小產(chǎn)權”。這種房沒有國家發(fā)的土地使用證和預售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案。

　　重慶被國家批準為統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)后，在土地改革領域率先進行大膽探索，創(chuàng)造了農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的“地票”模式，即農(nóng)民放棄農(nóng)村宅基地，宅基地經(jīng)過復墾并經(jīng)土地管理部門嚴格驗收后產(chǎn)生的指標，宅基地被置換為城市發(fā)展用地，農(nóng)民在城里可獲得一套住房。

　　借鑒重慶的做法，我們不妨用小產(chǎn)權房龐大的存量，在全國范圍內(nèi)以“地票”模式解決農(nóng)民工進城對住房的需求。可行的辦法是：第一，對于小產(chǎn)權房的開發(fā)建設，只要建設用地屬于農(nóng)村集體建設用地，不違反國家法律規(guī)范，可以納入開發(fā)建設的整體規(guī)劃和市政規(guī)劃;第二，建成的房屋銷售，可用“地票”模式，即全國范圍的進城農(nóng)民放棄家鄉(xiāng)農(nóng)村宅基地，就可以購買此類房屋，并為購買農(nóng)民辦理產(chǎn)權;第三，如果是城鎮(zhèn)人口購買此類房屋，則需要購買農(nóng)民手持的“地票”。

　　這一構想沒有違背當前的相關政策。農(nóng)村的宅基已經(jīng)可以在農(nóng)民中相互轉(zhuǎn)讓，只是轉(zhuǎn)讓范圍擴大到全國;“地票”模式讓農(nóng)民放棄家鄉(xiāng)宅基地，符合農(nóng)民每家只允許有一份宅基地的規(guī)定。這既可以為剛性需求提供可觀房源，抑制房價上漲，也為新農(nóng)村建設和城鄉(xiāng)一體化建設提供保證。