這不是“盛世危言”，也不是筆者第一次提出的。

　　記得2011年底的時(shí)候，全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生和住建部政策研究中心主任秦虹，都在不同的會(huì)議場(chǎng)合，提出過(guò)部分二三線城市，前幾年賣地過(guò)快，這兩年在調(diào)控的高壓下，地方的投資性購(gòu)房需求逐漸萎縮，剛需又不足，可能存在因部分項(xiàng)目資金鏈斷裂而帶來(lái)的過(guò)剩危機(jī)。

賈海峰

　　貴陽(yáng)或許就是這樣的城市之一。

　　前不久，因房子賣不出去而陷入破產(chǎn)傳言的貴陽(yáng)花果園集團(tuán)，緊急從北京等地拉了上百家媒體，前去“考察”該項(xiàng)目，以證實(shí)該公司沒(méi)有破產(chǎn)。在此之前，有關(guān)貴陽(yáng)房地產(chǎn)供應(yīng)嚴(yán)重過(guò)剩和花果園項(xiàng)目降價(jià)銷售都難以為繼的報(bào)道鋪滿了網(wǎng)絡(luò)。

　　給花果園項(xiàng)目帶來(lái)麻煩的，是媒體關(guān)于貴陽(yáng)的房產(chǎn)項(xiàng)目過(guò)剩的報(bào)道：西部城市貴陽(yáng)，當(dāng)前可售商品房面積近600萬(wàn)平方米，潛在供應(yīng)量則達(dá)到3490萬(wàn)平方米，而當(dāng)?shù)爻ｑv人口不到500萬(wàn)，規(guī)劃到2020年，市域人口最高值也僅為635萬(wàn)人。

　　更讓人恐怖的是，在貴陽(yáng)僅花果園項(xiàng)目這樣的100萬(wàn)平米以上的超級(jí)大盤(pán)就有13個(gè)之多。按照貴陽(yáng)最近10年新增人口150萬(wàn)人計(jì)算，也就是花果園這樣的3-5個(gè)大盤(pán)，就可以消納貴陽(yáng)未來(lái)10年的新增人口住房需求。

　　隨后，貴陽(yáng)為了救市，不惜冒著“十八大”召開(kāi)前夕的放松調(diào)控的風(fēng)險(xiǎn)，出臺(tái)了購(gòu)房送戶口的措施，但是這并不能解決房地產(chǎn)過(guò)剩的問(wèn)題。而且，從9月份以來(lái)，貴陽(yáng)房屋銷售面積月均下降10%以上的速度，這讓當(dāng)?shù)卣�府�?a href="http://www.fuzhouhuadun.com/kaifashang/" class="p_wordlink" target="_blank">開(kāi)發(fā)商們無(wú)不為自己的命運(yùn)捏了把汗。

　　其實(shí)，全國(guó)像貴陽(yáng)這樣陷入房地產(chǎn)過(guò)剩問(wèn)題的城市很多，尤其以經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的省會(huì)城市和西部大中城市為主。一家名為瑞信的投資分析機(jī)構(gòu)指出，大連住宅去庫(kù)存需要7.5年，而武漢需要8年，同樣出現(xiàn)房地產(chǎn)過(guò)剩問(wèn)題的城市還有沈陽(yáng)、濟(jì)南、長(zhǎng)春、�？凇⒅貞c、天津、太原等城市。

　　上述投資分析機(jī)構(gòu)指出，在2012年底形成一個(gè)過(guò)剩問(wèn)題的原因，是3年前這些城市賣地過(guò)猛，以貴陽(yáng)為例，動(dòng)輒幾平方公里的土地低價(jià)轉(zhuǎn)給了開(kāi)發(fā)商。這些城市多數(shù)是對(duì)土地財(cái)政渴求，但是自己缺乏土地一級(jí)開(kāi)發(fā)整理能力，大規(guī)模毛地出讓成了習(xí)慣，而如果接盤(pán)的開(kāi)發(fā)商是央企或者能扛得住的國(guó)企，可以配合地方政府繼續(xù)扛下去，控制地方市場(chǎng)的房地產(chǎn)供應(yīng)量來(lái)穩(wěn)定價(jià)格，樓市尚不會(huì)形成崩盤(pán)的態(tài)勢(shì)。但是2013年以后，這樣的城市房?jī)r(jià)反彈的力度也會(huì)很大，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商扛一年意味著沉淀的資金成本就增加至少10%以上，這些成本將來(lái)都需要從房?jī)r(jià)中消納。

　　在一個(gè)這樣的城市，并不是所有開(kāi)發(fā)商都有耐心去等待3-5年，尤其是依靠大規(guī)模貸款獲得土地的民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)，在整個(gè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入低迷的時(shí)候，這樣開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目必然選擇第一個(gè)降價(jià)。

　　2011年底的時(shí)候，花果園項(xiàng)目就曾將單價(jià)從7000-8000元/平米降到5000元/平米左右。而像這樣降價(jià)拋貨的行為，如果在一個(gè)城市形成了區(qū)域連鎖反應(yīng)，就會(huì)帶來(lái)一個(gè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入集體降價(jià)——集體不賣——企業(yè)破產(chǎn)的循環(huán)，而銀行也會(huì)聞聲而來(lái)，停掉一些企業(yè)的后續(xù)貸款，加劇這樣的地區(qū)房地產(chǎn)危機(jī)，直至出現(xiàn)社會(huì)問(wèn)題，政府出面埋單。

　　“以前政府是不讓我們漲價(jià)，現(xiàn)在是不讓我們隨便降價(jià)，哪怕促銷優(yōu)惠都要報(bào)備政府。”一位不愿透露姓名的開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷負(fù)責(zé)人如是說(shuō)。