在房?jī)r(jià)連續(xù)5個(gè)月上漲的市場(chǎng)背景下，我們關(guān)注的是政策層面的微妙變化，一方面多地在沒有實(shí)質(zhì)性改變限購的前提下，通過階段性的、小范圍的局部放松限購政策，來實(shí)現(xiàn)刺激樓市成交量回升，限購政策基本上呈現(xiàn)出“明緊暗松”的市場(chǎng)特征，另一方面，從調(diào)控政策執(zhí)行的力度及市場(chǎng)表現(xiàn)來看，仍然堅(jiān)持“去投資化”，盡管市場(chǎng)也呈現(xiàn)出房?jī)r(jià)降幅收窄甚至個(gè)別項(xiàng)目漲價(jià)的現(xiàn)象，但是，價(jià)格方面仍然難以有反彈的機(jī)會(huì)。

張宏偉

　　政策層面的微妙變化也引起市場(chǎng)買賣雙方心態(tài)的變化。

　　事實(shí)上，從市場(chǎng)買賣雙方心態(tài)來看，目前市場(chǎng)始終是處于“階段性”的觀望狀態(tài)。這種“階段性”的觀望主要表現(xiàn)在在微調(diào)政策的刺激下，開發(fā)商采取“以價(jià)換量”策略市場(chǎng)成交量被激活，成交量持續(xù)回暖之后開發(fā)企業(yè)資金緊張的局面得到緩解，降價(jià)的動(dòng)力就會(huì)逐步消失，最終會(huì)選擇房?jī)r(jià)降幅收窄或漲價(jià)。而樓盤一旦降價(jià)活動(dòng)停止市場(chǎng)就處于僵持狀態(tài)，陷入的觀望氣氛，市場(chǎng)成交量出現(xiàn)萎縮。

　　十一前后的房地產(chǎn)市場(chǎng)成交狀況亦是如此。具體而言，當(dāng)前市場(chǎng)處于階段性的觀望狀態(tài)主要有兩方面原因：一是市場(chǎng)成交量回暖之后，開發(fā)企業(yè)資金面不太緊張，部分開發(fā)商或主動(dòng)或被動(dòng)地繼續(xù)博弈市場(chǎng)，開發(fā)商推盤節(jié)奏的放緩供應(yīng)量的減少，從而影響市場(chǎng)成交量及地方政府財(cái)政收入，倒逼地方政府出臺(tái)“刺激”房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策措施。

　　二是部分開發(fā)商利用活動(dòng)營(yíng)銷、房展會(huì)等時(shí)機(jī)，發(fā)出樓盤價(jià)格降幅收窄甚至炒作買漲不買跌的市場(chǎng)漲價(jià)預(yù)期，及部分城市銀行首套房貸利率恢復(fù)基準(zhǔn)導(dǎo)致購房者購房成本增加，導(dǎo)致部分購房者進(jìn)一步觀望。

　　那么，在目前市場(chǎng)“階段性”的觀望狀態(tài)下，緣何2012年10月100個(gè)城市的住宅平均價(jià)格自6月止跌后連續(xù)第5個(gè)月環(huán)比上漲?筆者認(rèn)為，

　　一是從整個(gè)市場(chǎng)“基本面”來看，2012年整個(gè)1-8月，盡管全國的房地產(chǎn)投資同比去年同期出現(xiàn)首次回升的跡象，開發(fā)企業(yè)拿地規(guī)模(土地市場(chǎng)交易)、也包括整個(gè)商品住宅市場(chǎng)的銷售面積和金額增速下滑幅度縮小。成交量的持續(xù)回升導(dǎo)致市場(chǎng)“基本面”開始好轉(zhuǎn)，1-10月整個(gè)市場(chǎng)“基本面”應(yīng)該繼續(xù)向利好方向發(fā)展。

　　二是成交量的持續(xù)回升導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)資金面緊張的局面得到緩解，無論是一線城市，還是二三線城市，部分樓盤降幅收窄甚至小幅漲價(jià)也是導(dǎo)致房?jī)r(jià)整體上止跌微漲的原因之一。

　　三是以一線城市為代表的重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)環(huán)比在上漲，結(jié)構(gòu)性地帶動(dòng)全國房?jī)r(jià)繼續(xù)堅(jiān)挺并且保持微漲。

　　數(shù)據(jù)顯示，北京、上海等十大城市住宅均價(jià)為15625元/平方米，環(huán)比上月上漲0.33%，與去年同期相比下跌0.6%。一線城市價(jià)格環(huán)比上漲0.51%，價(jià)格又有所抬頭。

　　那么，全國百城房?jī)r(jià)連續(xù)5月上漲現(xiàn)象，對(duì)于當(dāng)前及未來房地產(chǎn)市場(chǎng)意味著什么呢?

　　首先，全國百城房?jī)r(jià)連續(xù)5月上漲的整個(gè)市場(chǎng)背景來看，從市場(chǎng)“基本面”的房地產(chǎn)投資、新開工面積、土地購置面積、市場(chǎng)銷售面積及金額等幾個(gè)指標(biāo)來看，成交量的持續(xù)回升導(dǎo)致1-10月的房地產(chǎn)市場(chǎng)“基本面”開始好轉(zhuǎn)，1-10月整個(gè)市場(chǎng)“基本面”應(yīng)該繼續(xù)向利好方向發(fā)展。在這個(gè)階段，以首套房置業(yè)為主的需求將會(huì)繼續(xù)積極入市，繼續(xù)放量，延續(xù)之前成交量回升的局面，這將使開發(fā)企業(yè)對(duì)于整個(gè)市場(chǎng)“基本面”由信心不足轉(zhuǎn)向謹(jǐn)慎樂觀，這也將促使開發(fā)企業(yè)在成交量回升的之后進(jìn)一步有序加大房地產(chǎn)投資、新開工面積，甚至重拾土地市場(chǎng)拿地的熱情，逐漸形成市場(chǎng)“基本面”的真正意義的“回暖”。

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　　但是，從政策面的走勢(shì)來看，盡管差別化的調(diào)控政策導(dǎo)致樓市成交量持續(xù)回升，開發(fā)企業(yè)的資金面的狀況也會(huì)逐漸得到緩減，但是，由于“去投資化”的限購限貸政策尚未明顯松動(dòng)，因此，外來的投資投機(jī)性需求不會(huì)大規(guī)模入市，這些需求也難以對(duì)于房?jī)r(jià)產(chǎn)生太大的影響，房?jī)r(jià)年內(nèi)出現(xiàn)大幅反彈的可能性幾乎沒有。

　　從價(jià)格未來趨勢(shì)角度來看，盡管當(dāng)前由于樓市政策“微調(diào)”，成交量逐步回暖，房?jī)r(jià)降幅正在收窄，能夠帶來市場(chǎng)趨勢(shì)性下跌的市場(chǎng)基礎(chǔ)環(huán)境并不存在，房?jī)r(jià)持續(xù)下跌的動(dòng)力正在逐步消失。從當(dāng)前來看，全國百城房?jī)r(jià)連續(xù)5月上漲現(xiàn)象已經(jīng)表明當(dāng)前價(jià)格已經(jīng)接近“市場(chǎng)底”，在政策“微調(diào)”定向?qū)捤杉俺山涣砍掷m(xù)回升的市場(chǎng)背景下，房?jī)r(jià)不可能重回大幅降價(jià)的市場(chǎng)環(huán)境。

　　一定意義上來講，本輪調(diào)控以來，購房者已經(jīng)錯(cuò)過了2011年10月底至2012年上半年之間的大幅降價(jià)的最佳購房“時(shí)間窗”。盡管在去投資化的調(diào)控政策的影響下，全國房?jī)r(jià)開始有小幅回升的趨勢(shì)，今年有可能一直處于這個(gè)階段性的“市場(chǎng)底”，但是，購房者已經(jīng)很難在短期內(nèi)找到之前大幅降價(jià)的購房時(shí)間窗口。在第四季度甚至更長(zhǎng)時(shí)間段內(nèi)，小幅優(yōu)惠或微幅降價(jià)將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流和趨勢(shì)。在市場(chǎng)基本面趨好的背景下，購房者應(yīng)該抓緊房企由于企業(yè)年度銷售業(yè)績(jī)指標(biāo)、短期拿地資金需求、回籠資金采購原材料及資金面短期內(nèi)確實(shí)較為緊張等策略性的降價(jià)時(shí)機(jī)進(jìn)行購房，而不是持續(xù)觀望，等待市場(chǎng)基本面趨好、房企資金面不緊張、樓盤開始漲價(jià)時(shí)再買漲不買跌。

　　從成交量趨勢(shì)來看，由于“微調(diào)”政策的繼續(xù)，那么也就明確地為首套房“自住需求”進(jìn)一步放量入市提供了市場(chǎng)機(jī)會(huì)，應(yīng)該來說，現(xiàn)階段仍然是自住需求最佳的購房時(shí)間“窗口”，在這個(gè)階段，首套房“自住需求”將繼續(xù)支撐整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量持續(xù)回升。