浙江溫州就像是《歐元必死》(中國經(jīng)濟(jì)出版社)一書中所談的愛爾蘭一樣，是中國房地產(chǎn)泡沫的典型象征。然而根據(jù)國土資源部2012年10月19日公布的城市地價監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，溫州樓價以18.03%的降幅居本季度住宅地價同比下降的城市之首，并且蟬聯(lián)多季度全國地價降幅最大的冠軍城市。與2009年、2010年的當(dāng)?shù)?a href="http://www.fuzhouhuadun.com/newfangchan/datong/" class="p_wordlink" target="_blank">樓市最高位時相比，溫州房價下降了約30%-40%。這幾乎可以宣告溫州樓市已經(jīng)崩盤。即便如此，溫州房價仍然直逼一線大城市，4、5萬/平方米的房價在當(dāng)?shù)貙嵲陲@得稀松平常，普通人仍然望樓興嘆。由此可見，溫州房地產(chǎn)泡沫嚴(yán)重程度之高。

葉楚華

　　絕大多數(shù)城市當(dāng)然沒有溫州那么高的房價，但這并不是說這些城市的房地產(chǎn)泡沫就不嚴(yán)重了。比如在中國古代史中知名的古趙國首都——邯鄲——現(xiàn)在的河北三線城市，其房價不過也就4、5000而已，但當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)泡沫膨脹之程度，不比鄂爾多斯、溫州、貴陽等地輕微很多。2008年-2011年，邯鄲市主城區(qū)售完、尾盤的建筑總面積795.8萬平方米，在售樓盤建筑總面積1864.9萬平方米，預(yù)售建筑總面積1615.5萬平方米。目前當(dāng)?shù)卦谑酆皖A(yù)售的房產(chǎn)共約3480萬平米。

　　按照中國人均居住面積31.6平方米，商業(yè)用房人均面積1.5平方米來計算，人均建筑面積為33.1平方米，邯鄲在售與預(yù)售的樓盤至少可以容納105萬人。按照人均居住面積34平米，能夠容納100萬人居住。而當(dāng)?shù)胤寝r(nóng)人口最樂觀的估計也不會超過160萬人。如果考慮到2012年當(dāng)?shù)匦陆�樓盤建筑面積不會低于2011年1000萬平方米的條件，邯鄲在售與預(yù)售房面積至少可以容納130萬人以上。而當(dāng)?shù)?011年全年樓盤銷售總面積也不過才355萬平方米，即便當(dāng)?shù)貥鞘胁槐辣P，在建與在售房地產(chǎn)至少需要消化10年。

　　盡管整個邯鄲地區(qū)的人口接近千萬，但當(dāng)?shù)毓べY水平不高，人均年收入不足3萬，人均可支配收入不足2萬，區(qū)區(qū)4000多的房價已經(jīng)遠(yuǎn)超出當(dāng)?shù)厥忻衽c農(nóng)民的承受能力。依靠所謂的人口優(yōu)勢來支撐當(dāng)?shù)氐母叻績r顯然是不切實際的幻想。這樣房價相對不太高的城市仍然存在著嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫。

　　其實邯鄲這樣的情況在二三四線乃至于不入流的城市十分普遍。盡管各個城市的房價具有很強(qiáng)的關(guān)聯(lián)性，但我們卻不得不承認(rèn)北京、上海等一線大城市在短期來看，吸收全國人力物力財力資源的能力確實高出一籌，暫時能維持房地產(chǎn)市場的繁榮。而那些二三四線乃至于不入流的城市，其輻射能力有限，大多僅能輻射周邊郊縣，但卻要拉起大城市框架，城東規(guī)劃成新城區(qū)，城西規(guī)劃成工業(yè)區(qū)，城北規(guī)劃成度假區(qū)，城南變成了休閑購物區(qū)。結(jié)果到了華燈初上之時，所謂的各個新區(qū)都變成了鬼城，房屋空置率居高不下。

　　各地地方政府不可能長期利用行政力量來維持房地產(chǎn)泡沫。房價最終必須要有眾多房奴心甘情愿地掏錢買房，掙錢還貸才能維持住。在眾多的城市，大量過剩的空置房難以出租，當(dāng)房價上漲時，人們持有這些房產(chǎn)尚且可以當(dāng)成放在銀行的存款，但是長期來看，房價僵持、沒有需求的房產(chǎn)市場只會讓那些持有空置房的投資者或投機(jī)者的預(yù)期發(fā)生一百八十度的大轉(zhuǎn)變。對于他們來說，房地產(chǎn)由家庭資產(chǎn)變成了一種家庭的財務(wù)負(fù)擔(dān)。

　　與此同時，一旦房價上漲預(yù)期扭轉(zhuǎn)，像邯鄲這樣的大量二三線城市的眾多中小房產(chǎn)商的資金鏈將面臨枯竭。其實實際情況的變化比我們所預(yù)想的還要快得多�，F(xiàn)在，很多城市的中小開發(fā)商的資金鏈已經(jīng)緊張到了慘烈的程度，與之相關(guān)的所謂民間借貸市場的大量擔(dān)保公司也破產(chǎn)倒閉。要么降價，要么自殺或跑路，這已經(jīng)成了一些中小房產(chǎn)商的共識。

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　　最后再補(bǔ)充一點(diǎn)。國家人口和計劃生育委員會下屬的中國人口發(fā)展研究中心再2012年10月26日發(fā)布的《中國人口形勢的變化和人口政策調(diào)整》報告指出，中國人口處在低出生率、低死亡率、低增長率的新階段。大的變化可以概括為以下幾個方面：走向人口負(fù)增長、臨近超低生育率水平、人口老齡化嚴(yán)重、農(nóng)村空心化等。這份報告的結(jié)論是我們的觀點(diǎn)不謀而合，即中國的人口紅利已經(jīng)用盡，城市化進(jìn)程趨向尾聲。

　　目前全國平均生育率降低到了1.18，這意味著一對夫婦一生平均生育的孩子只有1.18個，兩代人之間的時間，總?cè)丝诒銜�下降�?0%。與此同時，人口老齡化已經(jīng)日益成為中國未來的巨大的挑戰(zhàn)。2013年，中國60歲以上老年人口將突破2億。如果計劃生育政策不做重大的調(diào)整，到2050年左右，全國每3個人里面就有1個是老年人。由于人口變化存在時間延滯的慣性，即便計劃生育取消，這樣的趨勢也不會有巨大的逆轉(zhuǎn)。這再一次證明，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的最終驅(qū)動力——人口不僅不會驅(qū)動房價上漲，反而只會拉動房價下跌，尤其是二三線及其下的城市房價。這樣的事實與趨勢不得不讓我們明察!